納稅義務人辦理個人房屋土地交易所得稅申報常見5大錯誤情形

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部北區國稅局表示，2016年1月1日以後取得或2014年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地，於2016年1月1日以後出售者，除符合免申報條件外，不論盈虧，應於完成移轉登記日的次日起算30天內申報納稅。為協助納稅義務人辦理申報作業，避免申報錯誤，該局特別整理報稅常見錯誤情形，提醒民眾注意。

一、申報地點：

誤將申報書及相關附件遞交至出售標的物所在地稽徵機關，納稅義務人應向申報時戶籍地所在地國稅局辦理申報。

二、申報期限：

一申報期限計算錯誤例如：以移轉登記日之次日直接加30日推算，致逾期申報。
二移轉登記日日期及取得日期填寫錯誤誤填為立契日。

三、成本部分：

一實際為贈與取得者，應以受贈與時之房屋評定現值及土地公告現值為取得成本，誤以買賣價格為取得成本。
二物價指數認定有誤，導致取得成本高報。
三誤將費用列為成本，例如：將交易出售時所支付之仲介費應列為可減除費用，列入可減除成本。

四、費用部分：

一未提示取得、改良及移轉費用者，未於可減除費用扣除成交價額5%。
二誤將水電瓦斯費、土地增值稅及房屋稅列為可減除之成本或費用。
三誤將土地增值稅列為可減除費用扣除。
四檢附資料不齊全致無法認定。

五、自住房地租稅優惠：

所有權人出售繼承持分之房屋土地，申報扣抵自用住宅免稅額400萬元，未按持分比例計算扣抵額。

民眾報稅後若發現錯誤，可以重新填寫一份正確申報書，補辦個人房屋土地交易所得稅申報；採用網路申報者，只要將正確資料在申報期限內重新上傳申報即可。但若已逾申報期限，不論採何種申報方式，均須向戶籍所在地稽徵機關辦理書面更正申報。如有任何疑義，可撥打免費服務電話：0800-000321洽詢。

前往活動報名表格 

圖說：房產稅爭議多，需從各方檢討、務實面對。圖片來源：泰國投資專家獅王不動產

正當房地產景氣漸趨低迷之際，房產重稅議題卻意外爆紅，雖然有不少政府主管機關仍極力為政策辯護，不過眼看著後遺症效應逐漸擴大，要想再自圓其說，也難清楚交代。

平實而論，社會各界對於調高房產稅早有共識，只是當前正值景氣逆轉，偏又想在短短1年半內一次性解決，數十年來都不敢輕易挑起的問題，何況在經濟逐年衰退，薪資所得倒退16年之敏感時刻，大幅調高房產稅，勢必讓全民相當「有感」，而讓主管機關不得不出面表示「有討論空間」。

不論最後政策如何定奪，還是建議今後各縣市首長候選人選前應將房產稅問題「說清楚、講明白」，以免除選後執行時，與大眾期待有落差！

以下僅提出當前房產稅最具爭議的10大焦點議題，以供參考。

1、未兼顧整體經濟與房市發展時機

2014～2016年經濟成長率分別為3.92%、0.65%、1.22%（2016年為預估值），整體GDP分別為5,300億美元、5,230億美元、5,274億美元，每人GDP為22,648美元、22,294美元、22,433美元，而最令全民無奈的是，薪資所得倒退16年，而房市景氣急遽轉折之後遺症更在此時逐漸顯現。

在此必須附帶說明的是，筆者並非支持高房價，，稅制改革更應兼顧經濟成長與民眾負擔能力，並且採取緩和漸進方式，方能獲致社會普遍支持，制定長期穩定的房地產政策，特別在不確定因素有增無減之情況下，先穩住占GDP60%的內需，就顯得格外重要，而這也正是如何促使都更加速或地上權、BOT開發案順利推動，逐漸成為焦點議題之主要原因。

2、主管機關不同調

2014年，正當台北市研擬大幅調高稅基之際，立法院也同時修法調高稅率，如依實際案例推估，一些符合獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、有車位、保全嚴密、管理周全等8大要件的高級住宅大戶，實際稅負已大幅提高超過20倍，導致不少預售購屋者選擇不交屋，甚至不惜興訟。

由此不難了解台北市政府與立法院事前未經沙盤推演，各吹各的調，導致短期重稅問題爭議不休。

3、方屋稅4箭 還有1槍蓄勢待發

自2014年7月1日至2016年1月1日，1年半之內連射4箭，最後更揚言要補一槍令人錯愕。

第1箭：2014.7.1房屋稅稅基與稅率大幅調整，引發稅制爭議（台北市政府、立法院）
第2箭：2016.1.1公告地價大幅調整（內政部） 
第3箭：2016.1.1公告土地現值大幅調整（內政部）
第4箭：2016.1.1房地合一稅實施（財政部）
補1槍：遺產贈與稅，箭在弦上，蓄勢待發（研議中）

如今，不僅蔡總統不動產政策3大原則面臨考驗，房地產市場更難敵1次性大幅調整「房屋稅稅基與稅率、土地公告現值、公告地價、房地合一稅」的4箭穿心衝擊，更何況後續還有箭在弦上蓄勢待發的第5箭「遺產贈與稅」，而這些都是引發這次房屋稅違憲或廢稅議論之主要導火線。

4、未清楚區隔投機與投資

房產稅改革之初主要在於打擊投機炒作，然最後卻演變成全民加稅，不僅嚴重影響投資，連長輩想提早為子女置產都不知該如何規劃，著實令人備感意外。

在稅制上，若能像香港及新加坡以額外印花稅（Special Stamp Duty，SSD）因應、加拿大針對外國人炒房，加徵房屋買賣價格15%的稅，或如德國針對投機炒作定有刑罰機制等方法設立，根據《平均地權條例》第83條：「以經營土地買賣，違背土地法律，從事土地壟斷、投機者，處三年以下有期徒刑，並得併科七千元以下罰金。」嚴懲投機炒作，清楚區隔投機、投資與置產，縱然還有爭議，亦必能將傷害降至最低。

5、路段率調整與重複課稅議題

依103年7月1日台北市稅基調整後的房屋稅計算公式：

「標準單價×（1+路段率±其他各項加減率）×面積×（1-折舊年數×折舊率）×路段率」
與調整前最大差異，除標準單價外，原計算公式已存在「路段率」，另外再加入「1+路段率」這項，導致各界重複課稅之抗議聲不斷。

最近台北市政府已公開承認，擬將「1+路段率」改為「1+固定係數」計算，惟最後結論如何，尚不得而知。

6、地方政府借回溯折舊 增加財庫收入

當前最值得爭議的是，主管機關高舉居住正義大旗，卻又擬回溯15年、30年，背後仍掩飾不了財政窘困的課稅意圖，此可由台南市預計可以增加稅收10～12億元，台北市可以增加50～60億元，見其潛藏動機！

雖有官員以每戶僅增加數百至1千元之說詞辯解，但以今年第1季台南市房屋稅籍資料，屋齡15年以內106,910戶加以換算，每戶平均增加9,353元至11,224元；其次，依台北市今年第1季屋齡30年以內343,012戶換算，每戶平均增加14,576元至17,492元，官員所言與實務這麼大之差距，豈不自損公信力。

7、未兼顧策略性產業之成本負擔

自從萬豪酒店公開抱怨每年繳交的房屋稅與地價稅從原本8,032萬元驟漲至2.2億元，調幅高達2.75倍，以每天營業額250萬元估算，扣除5%營業稅，平均每天還要繳交60萬元房地稅，相當於營業額的30%都拿去付稅金，加上人事費用及基本營運管銷等支出，營運半年累計虧損1.8億元，由此不難了解高稅賦對觀光產業之嚴重衝擊。

另外，連帶都市更新、地上權、公共投資，甚至長期持有的壽險業不動產以及企業辦公大樓、商場等，都將遭受嚴重衝擊，因此，對於這次房產稅的大幅提高，可謂漏洞百出、弊大於利，非重新調整不可。

其次，為解決1日之差導致新舊制所衍生的爭議，台北市政府擬修改「房屋標準價格及房屋現值作業要點」，針對適用新標準單價的飯店、商辦大樓及10層以上建物，如僅取消設置游泳池、中央空調、玻璃帷幕和電扶梯等項目的加價規定，而未能就源頭加以檢討，問題還是無法獲得根本解決。

8、自用、投資不同 應分開課稅

當前有部分國際都市沒課徵房屋稅，亦有針對自住房屋全部或定額免稅規定，例如香港沒課徵房屋稅，澳洲對自用住宅也不課財產稅；因此，未來房地產稅制改革，應考慮針對只有1戶的自用住宅課徵較低的稅率，至於所得較低階層則應給予免稅優惠，亦即以差別稅率方式幫助年輕人成家立業。

有鑑於目前國內住宅自有率高達85%，並且短期內也不容易改變國人偏好擁有自用住宅的傳統觀念，更何況空屋超過百萬戶，因此，權宜之計，建議就2015年稅籍資料852.14萬戶當中，僅針對多戶持有者課徵較高稅率，一則杜絕投機炒作，再則避免殃及自用住宅，甚至阻礙都市更新之推動。

9、都更新稅制上路 問題恐怕會更多

往昔都市更新最大問題在於釘子戶，士林「文林苑」就是活生生的案例；另外，在實施者與都更戶第1次接觸時，屋主首問便是「1坪換幾坪？」，當房地稅大幅調漲之後，屋主已改口問到「1坪要繳多少稅？」。

有部分官員認為都更真正問題在於權利變換條件談不攏，非房產稅所引起，試想，一個都更流程動輒7～8年，除權利變換條件之外，如今再加上重稅問題，有誰還敢奢望政府真能從旁協助。

雖然最近台北市政府已表示擬修訂「台北市都市更新條例」，由目前都更後僅2年房屋稅減半，改採漸進式概念，例如第3年繳6成、隔年7成，逐年推進，此一議題就實務面加以探討，如不能就計算公式源頭徹底檢討，恐仍將功虧一簣。

10、下濾作用受阻 首購換屋將更難

國內房地產市場結構除長期存在超額供給之外，自2008年全球金融海嘯，美國3次QE量化寬鬆貨幣政策之後，再出現資金氾濫之結構性改變，2014年7月1日，又出現房產重稅之稅制結構改變，長期而言，轉嫁之後遺症，例如房價下跌不易等問題，不僅「下濾作用」受阻，年輕人首購之後，也可能面臨換屋而淪為2次屋奴之困窘。

綜上所述，房地產全面性稅制改革已迫在眉睫，倘若我們還是無法務實以對，未來對於整體經濟、城市競爭力與稅收之後遺症勢必逐漸顯現。另外，長期而言，將房屋稅與地價稅合併為房產稅property tax或不動產稅Real estate tax，與國際接軌，是否也可列為選項之一。

工商時報【方明╱台北報導】

房屋持有稅增加，經濟最弱勢的租屋族，反成受害最深的族群！統計實價租金資料發現，2016年北市適用新房屋標準單價的「新屋」，平均每坪租金價格年漲幅高達13.6％，遠高於未被調整標準單價「舊屋」4.6％的漲幅，顯示屋主可能將多出來的持有稅「全部」轉嫁給租客。

APPLE HOUSE趨勢研究中心統計實價租金資料發現，北市新屋（適用新標準單價）平均單坪租金由104年的1,328元上漲至今年的1,509元，年漲幅13.6％；舊屋（無適用新屋標準單價）則由1,288元上漲至1,347元、年漲幅4.6％。

APPLE HOUSE趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，房屋稅是房東出租的成本，成本增加往往透過提高租金來反應，以北市來說，新屋明顯出現稅負轉嫁租客的狀況，甚至可能出現「全部」轉嫁的情形。

根據台北市稅捐稽徵處所提供的案例，對照實價租金變化所估算的漲租金額來看，大安區永康街9樓48坪的個案，原房屋稅（稅率1.2％）為8,794元，調漲後（新標準單價+囤房稅3.6％）房屋稅高達72,285元，以大安區平均租金漲幅計算，該個案年租金將增加達79,488元，房屋稅轉嫁租客比率高達125％。

陳傑鳴表示，由上述案例可發現，即便適用新房屋標準單價與課徵3.6％的囤房稅率，但「漲租金額」還高於「房屋稅增加稅額」的狀況，不僅稅負可全面轉嫁給租客，屋主還有空間以漲租金額負擔其他稅額。

APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華認為，目前看來，房屋持有稅改革明顯缺乏適宜的配套措施，導致增加的稅金被屋主轉嫁給經濟最弱勢的租客，租屋族群受害相當深。

此外，近期市場熱議的老屋加稅，因舊屋占全台房屋存量9成以上，影響範圍比新屋更為廣泛。稍不注意，因加稅可能導致「全面性房租飆漲」，恐非政府及廣大租屋族所樂見。

5月才剛結束的房屋稅季，民眾的感覺就像柯P預告過的：「收到稅單會嚇一跳！」就算你以為房屋被課重稅納是天龍國有錢人和這兩年內買新屋的人的事，那就大錯特錯了。購屋前，一定要清楚請房仲查詢當前最新的路段率、構造單價，清楚試算房屋稅等持有成本。

而且不只買2014年7月1日後取得使用執照的新屋，要當心！繼台南市之後，台北市也擬調高中古屋的房屋標準單價，且一舉回溯至30年的老屋，估計將衝擊40幾萬戶的舊屋，明年起房屋稅將明顯調高。再加上公告地價的調高，致使土價稅也攀升，「房屋稅、地價稅，房地雙漲」的全民加稅時代已經來臨！

搞懂持有稅、路段率在吵什麼

現行房屋稅，每年5月徵收，計稅公式，簡單說是「構造單價*總面積*折舊率*路段率*稅率=稅額」。地價稅每年11月徵收，計算方式為「申報地價*土地持份*自用住宅稅率=稅額」。

從100年7月台北市獨創「豪宅稅」（意即奢侈稅）拉高稅率以來，各地方政府就開始悄悄透過調整路段率、大幅調高房屋構造單價、訂定囤房稅及大漲公告地價等手段加稅。一旦公告地價調高，申報地價跟著調高，路段率也跟拉升。

加乘路段率的的原始出發點，是為了彌補房屋標準單價30年未調整的缺失，但是2014年7月1日起幾乎以「一次漲足」的想法大幅調高標準單價，讓先前加乘路段率的權宜之計，一下子變成「剝兩層皮」。業界就反映「調高路段率，都未減除地價，形同重複課稅。」另外，社區有泳池、玻璃帷幕、中央空調等高檔設施，都還有加乘比例。

這波由馬政府財政部長張盛和以降，到郝市府張金鶚開始的「德政」，新政府與柯市府也都樂得接手收錢。有民怨，也得依規定每三年評定一次地房屋構造單價與路段率調整時限到期，再處理。

台北豪宅買氣被「報復性重稅」打趴

2014年7月1日就這波重稅的分水嶺，災情最慘的苦主是2014年7月1日取的使用執照的豪宅案買主，以敦南化南路新成屋的百坪豪宅來算，稅單暴衝上九十幾萬！在2014年7月1日前的舊豪宅如信義區「皇翔御琚」房屋稅36～56萬元、仁愛「帝寶」33～80萬元、「元大柏苑」約34～41萬，就像在繳管理費。

台北市代銷業者苦笑著形容豪宅買家精算持有成本之後的表情，活脫就像心裡在OS「嚇死寶寶惹！」更有金字塔頂端買主大嘆「假居住正義之名，課報復性重稅！」使得這些動輒上億元的新豪宅乏人問津，成為市場的燙手山芋，難怪每個建商大老都重砲抨擊新稅制「重稅高到養不起房！」

政府搶很大 捷運沒通小宅稅單先漲2倍稅

別天真地以為只有天龍國的豪宅代誌大條！新北新莊副都心全新落成交屋沒多久的NY璞緻社區，就有住戶跟媒體投訴2014年買了25坪的預售屋，看好未來機場捷運、環狀捷運跟電影文化中心題材，搶先投資置產，沒想到捷運沒通、電影文化中心至今還是荒地一片，地段率卻被新北市府從原本的100%暴升調漲成220%！每年房屋稅也從1萬多元跳升到2萬多元，「重大建設都還沒完成，徵稅卻跑第一，乾脆去搶算了！」

新北市財政局解釋，當地每坪成交價約60萬，地段率並不離譜，社區想反映建設未到位，得到新北市府的回應卻是，路段率每三年評定一次，2017年會將重大建設尚未到位納為評定依據。意思是「對不起，這一兩年內你每年要多繳1萬塊的稅，請多擔待。」

別以為中古屋不會被漲稅

「全民房屋稅加稅時代」其實老早一步步開此撒下天羅地網，就算你買的是產品不是台北市府自訂8大標準下所認定的「高級住宅」，甚至買的只是天龍國以外一般兩房三房的中古屋與新成屋，一時不察都有可能被地方政府以調整路段率、調高房屋構造單價的方式，悄悄漲稅幾百幾千不等。

但若你買的是坪數大的透天產品，或是常被媒體報導建設利多的明星重劃區內大樓，未來就有可能要多繳1萬元上下的稅，持有成本大增。難怪民眾收到稅單會跳腳痛批「搶錢搶很大！」

政府調整房屋稅，先了解自用優勢才是王道。圖片來源：flickr@Yu-Ching Chu http://ppt.cc/H9Rf

圖片來源：flickr@Yu-Ching Chu http://ppt.cc/H9Rf

前行政院長陳沖近日投書媒體，主張房屋稅「不可增只能廢」，現行房屋稅已「違法違憲」，並質疑房屋稅「稅基、稅率」不合理，此言論一出，引發各界討論，有人認為只有加稅才能抑制囤房，也有人指出貿然加稅可能會「呷緊弄破碗」。

究竟房屋稅調整會產生甚麼影響？在目前氛圍下，又有什麼方法可以自救？長此以往，民眾要如何看待與因應呢？

市場低迷卻調房屋稅引戰？

最近房屋稅的爭議鬧得滿城風雨，台南市近期宣布明年將調漲並溯及過去取得執照的中古屋，點燃房屋稅戰火。

另外，台北市因為房屋稅條例修正，使非自用住宅房屋稅最高稅率拉到3.6%之外，另有評定標準單價、地段率調高，以及豪宅路段率加乘，如此「有感」的調整就在市場走空的短短幾年間，更讓不少人認為，地方政府調整稅制與市場走勢背道而馳，自然產生非常大的被剝奪感。

調整房屋稅時機幅度問題大

在筆者看來，這樣的紛爭來自於調整時機與調整幅度2個部分。

就調整時機來看，或許受惠於交易熱絡時土地增值稅的大筆收入，讓地方政府忽略了每年都可以都收到的房屋稅和地價稅也是財源之一，等到市況冷清，地方財源困窘的時候才想到來調整，也無怪會有雨天收傘之譏。

而在調整幅度上，純以房屋稅的稅率來看，目前自用稅率是1.2%，和各國相比並不算低，問題出在多年未調整的房屋核定單價被認為是偏低。

房屋稅公式教你算

用房屋稅公式做觀察
房屋核定單價 × 面積 × 1－折舊率 × 折舊年數 × 街路等級調整率（地段率）× 適用稅率＝應納房屋稅

以北市為例，2014年平均調整幅度是1.66倍，直接反映在房屋稅公式上，就是倍數反應，即使有1年2%的折舊，怎麼算都會有感。而眾人在討論房屋稅的同時也多數忽略了，房屋核定單價與契稅連動，每年繳的房屋稅還可以咬牙苦撐，但買房時所支付的契稅，威力卻不容小覷。

了解自用優勢優惠稅率

當然，對於一般民眾來說，抗稅不可能，唯一能做的，就是了解所有「自用」稅率相關規定，盡量讓自己手上的不動產處於「自用」狀態；例如房屋稅的自用規定是，本人、配偶與未成年子女名下3戶，且沒有營業使用，適用1.2%的稅率。

特別在多屋「囤房稅」開徵後，自用住宅的房屋稅率最低只有1.2%，非屬自住房屋稅率最高可達3.6%。自用住宅房產優惠稅率較一般稅率輕，與其看正反兩造攻防，不如想想怎麼樣善用自用優勢，讓自己負擔減輕才是王道。

筆記起來！購買法拍屋應依限申報契稅，以免受罰

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】桃園市政府地方稅務局表示：向法院標購拍賣取得桃園市轄區內的房屋，係屬一種買賣行為，拍定人應自法院核發權利移轉證書之日起30天內，填妥契稅申報書，並檢附權利移轉證書及身分證明文件等資料，向該局含中壢分局、大溪分局、楊梅分局及蘆竹分局申報契稅，或直接透用網路網址：https://net.tax.nat.gov.tw完成申報。

該局特別提醒拍定人，法拍案件可就標購價格與評定標準價格兩者從低申報課徵契稅，但請一定要在法院核發權利移轉證書之日起30天內完成契稅申報，如果超過時間，每逾3日加徵應納稅額1％怠報金，最高以應納稅額為限，但不得超過新台幣1萬5千元。如漏未報繳契稅，經稽徵機關查得或經人舉發查明屬實者，除應補繳稅額外，並加處以應納稅額1倍以上3倍以下之罰鍰。

工商時報【蔡惠芳】

小英總統正式走馬上任已經快屆滿2個月，攸關住宅政策走向的房市「三箭」未發，但是台北市的「三稅」，就快把房市打趴！今年上半年累計新推案量，竟然不到820億元，創下SARS來最蕭條的紀錄。

現在，很多營造廠承攬不到案子、很多工人找不到工作、很多賣便當的賣飲料的更找不到工地作小生意了；連台北市政府公開招標地上權開發案，這一年半也幾乎乏人問津，沒人買單。

曾幾何時，台北市已經面臨停滯性成長的危機？其實罪魁禍首，跟台北市「三稅」脫不了干係。首發第一稅，就是2012年5月推出全國獨家的「豪宅稅」，只要符合台北市「高級住宅」規定的高價大戶住宅，房屋稅計稅公式都適用「1＋路段率」的加成規則。

第二稅，就是新版房屋稅自2014年7月提高房屋標準單價、路段率，及2015年首度開徵的囤房稅。

第三稅，則是2016年1月1日起全面調漲的公告地價，漲幅達30.38％，今年11月份即將繳納的地價稅，市民荷包勢必再被削一次。

上述「三稅」，讓多屋族、新完工商業辦公和住宅大樓、高級住宅，這三大類「苦主」，中箭落馬，不動產持有稅大暴衝。首當其衝的建商、壽險業、觀光飯店和百貨購物商場，且計畫長期持有不動產的業主，更面臨「三稅」夾殺。

另外，再加上央行持續緊縮台北市總價7,000萬元以上的豪宅貸款成數，都市更新推動牛步化，土地難以取得，房地合一實價課稅正式上路擊退所有投機客戶，這些因素，也降低建商持續購地開發的意願，造成新推案量大衰退。

對於開發者來說，現階段無疑是史上成本最高、稅賦風險最大的時候，何必大舉購地推案？因此許多建商更是溜為上策，遠離台北市。

【住展房屋網/台北報導】日前據報章媒體報導指出，有民眾因察覺房屋稅金額有異，申請復查後獲得退稅1萬多元，因此質疑政府A全民房屋稅，以及房屋稅公式有重複課稅情形。對此北市稅捐處澄清，依房屋稅條例第11條規定，路段率減除地價部分，僅是指在訂定路段率時，應考量當地交通及商業機能、房屋供需概況、及房地市價減除地價的情形，並不是房屋税的課徵要減除地價。 

該處說明，由於現行房屋税是由房屋現值乘以税率，房屋稅的稅基則為房屋現值。稽徵機關將依不動產評委會評定的標準價格核計房屋現值，標準價格的構成要素則包括標準單價、耐用年數、折舊率及路段率等，且每三年評定1次。 

但因現行公告地價不到土地公告現值的三成，遠低於市價，縱以房屋評定現值再加上土地的課稅地價，仍遠低於目前房屋買賣的市場價格，導致現行房地稅稅基嚴重低於房地交易市場行情。 

該處強調，北市擬訂調整路段率的原則及方式，是就全市觀點，通盤檢討各街路房屋生活機能、商業繁榮及交通發展狀況，並以捷運站周圍及繁榮中心路段為基準，相互比較並檢視各區路段率的適當性，以擬訂各街路合理路段率；但因房屋税稅基是以房屋評定現值，非房屋市價為基準，因此並没有減除地價的問題及重複課税的情形，請納税人不要聽信傳言。

新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw

【住展房屋網/台北報導】看好小英上台後將拼經濟，因此兩岸關係雖短期內漸趨緊張，但房市業者看來仍打算放手一搏。不過接下來影響房市的因素仍不少，其中又以稅制變革的影響最值得觀察。 

說到此點，現階段一般認為，衝擊房市最鉅的稅制變革非房地合一新制莫屬。然而住展房屋網企研室則認為，這波房價修正，除了是多頭過熱後的必然趨勢外，其實和資金面的連動較大；房地合一新制看起來稅率變高，但其實有不少漏洞可鑽。平心而論，恐怕是心理作用大於實質。 

相較之下，之前台北市單向調高103年7月後取得使照新建物的房屋構造單價及加重豪宅稅，確實對北市新案市場，特別是高價產品造成不小衝擊；而接下來預料全台12縣市也會跟進辦理，影響同樣不容小覷。 

遺贈稅從10%調高到20%，則是另一個需要觀察、且可能產生衝擊的點。從官方資料不難發現，近期高價房市交易中，贈與移轉的比例可說是逐年提高；畢竟現階段將房地贈與下一代，適用的稅基仍和市價有相當落差，是金字塔高端人士將資產轉移給富二代的利器；稅率如調高一倍，住展房屋網企研室預期，多少將影響這類置產客的出手意願或手筆，進而影響房市。 

遺贈稅先前大幅調低，實是北市房價狂飆的結構因素之一。基於租稅公平原則，稅率調高有其合理性，然有關房屋構造單價調高的做法，外界則罵聲不斷，官方考量是要減少衝擊。 

但是住展房屋網企研室仍須指出，這波房價飆漲，中古屋上漲幅度同樣很大，單獨針對新屋開刀，實在不符比例原則。真正符合制度合理化的改革，應該是持有稅基與市價連動，甚至還需檢討目前地價稅與房屋稅的高低比重。 

除了房屋稅外，閣揆林全稍早拋出的增營業稅、營所稅，支應長照財源之構想也不能忽視。表面上這和一般房市交易無直接關係，除非是短期頻繁交易，否則一般房地交易免徵土地徵土增稅，房地另徵房地合一稅。不過營業或營所稅調高，勢必轉嫁到民生物價上，產生排擠作用，故住展房屋網企研室認為，這對目前轉為剛性自用買盤為主的房市，仍會間接造成衝擊。 

總之，儘管央行解除信用管制，利率也在低檔，從融資端來看算是利多。但目前看來，小英政府林全內閣似乎仍打算透過各項稅改，解決目前政府財源捉襟見肘、政策推動困難的問題；而房地產市場，預料將是因此受到影響相對較大的範疇。

新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw

【住展房屋網/何世昌】台北市囤房稅自民國2015年開徵以來，至今已遇入第二年，到底囤房稅開徵一年半以來效果如何？其次，新成屋建案該不該課囤房稅？這問題值得好好深入探討。

北市課囤房稅 新成屋卻跌得少

據住展雜誌統計，2014年Q4預售屋平均成交行情98.7萬／坪、新成屋則是87.1萬／坪，二者相差約11.6萬／坪，價差超過一成。但到了今年Q1，預售屋均價來到90.1萬／坪、新成屋則為83.6萬／坪，跌幅分別為8.71%、3.98%。 

從預售屋、新成屋走勢可以看出，新成屋建案被課徵高額囤房稅，近5季來房價跌幅卻不到預售建案的一半。那麼，預售屋價格跌幅稍重，是不是因為害怕成屋階段被課稅才降價呢？答案是否定的。 

住展雜誌企研室經理何世昌分析，北市近成屋階段的預售屋，降價空間不大，反而是新公開的預售屋案讓利最有感，例如「太平洋之森」、「忠泰鳳磐」等案。顯示預售屋價格下跌是房市景氣造成，因業者對景氣展望欠佳，所以才會一公開就讓價，並不是等建案接近完工、將被課徵囤房稅才降價。

預售屋賣貴沒事　新成屋便宜卻被打壓

以北台灣三個直轄市新成屋建案成交均價來作比較，2014年Q4至2016年Q1為止，對新成屋建案課囤房稅的台北市跌幅約3.98%，但未對新成屋案課徵囤房稅的桃園市跌4.88%、新北市更跌了6.05%。 

住展雜誌企研室經理何世昌分析，從北台灣三都新成屋建案價格走勢觀察，台北市新成屋建案價格修正幅度最小，顯示對新成屋建案課徵囤房稅效果不彰，整體房價趨勢仍朝自由市場修正方向前進，只徒然增加新成屋建案稅負，對於價格干預的程度似乎不大。 

在普遍情況下，台北市預售屋屬於期貨性質，賣的是未來價格，所以價格比新成屋高；此外，預售屋還具有高資金槓桿的特性，所以較受投資客歡迎。反觀新成屋推案等到房子蓋好後才公開銷售，資金成本與壓力較高，而新成屋需二到三成自備款，購買者多是一般自住需求的民眾，投資客較不愛。 

但台北市對新成屋建案課徵囤房稅後，逼得建商棄成屋而改推預售。從表三可以看到，今年6月20日截止，北市成屋新案僅剩5個，可售戶數不到40戶。

稅制鼓勵推預售　自住客無辜遭殃

但2014、2015年兩年新成屋量穩定，2014年囤房稅未實施，2015年公開的新成屋案，是因為被囤房稅突襲關門跑不掉而不得不推。若北市新成屋課囤房稅政策不改，可以預期未來新成屋比率會越來越少，建商多會選擇預售模式。只剩「興雅BCF案」、「陶朱隱園」這類頭已洗一半、沒辦法走回頭路的建案才會推成屋。 

何世昌表示，原本台北市對新成屋案課徵囤房稅，外界認為這是落實居住正義，但實務上卻是背道而馳。因為該措施等同變相鼓勵建商推預售屋案、不推成屋案，而預售案價格又較高，反而是價格較便宜的成屋新推案銳減，若有自住需求的民眾，買新成屋選擇受限，就被逼著買較貴、消費糾紛又稍多的預售屋。 

市場炒作的焦點多是預售屋，但卻是自住需求較高的新成屋被課重稅，實在讓人費解。上述證明，新成屋課徵囤房稅已適得其反，確實有修正與檢討的必要了！

工商時報【王榮章╱台北報導】

今年五月剛繳納的房屋稅，令許多民眾相當有感。實際上，從100年7月台北市獨創「豪宅稅」以來，各地方政府陸續透過調整路段率、大幅調高房屋構造單價、訂定囤房稅及大漲公告地價等手段，一步步撒下天羅地網；影響所及，國內不動產稅制「全民加稅、全台受害」的時代已悄然來臨，對人民權益、城市發展、經濟成長的負面衝擊，正逐漸蔓延、發酵。

不少人認為，房屋課重稅是天龍國的事，或至少是有錢人、及這2年買了新屋者的事，離自己很遙遠；不幸的是，如果你真的認為事不關己就大錯特錯了！時至今日，除非是永遠的無殼族，否則就得有面對重稅加身的準備。

來看看真實案例。中山區某都更案近年完工交屋後，一位退休公務員都更戶原本滿心歡喜準備搬新家，交屋時才赫然發現一年房屋稅居然要50萬元，儘管都更屋有2年減半的寬限期，但想到第3年起每年光房屋稅、地價稅、管理費超過70萬，讓他大嘆根本不該參加都更。如果你也是眾多寄望藉都更改善住家安全與品質的台北市民，這位小市民的遭遇完全可能落在你身上。

台南市陳先生指出，他在92年SARS結束後，趁房價低檔在東區買了一棟透天厝，多年來常慶幸撿到便宜；不過，台南市日前決議將房屋構造單價一口氣調高為2.2倍，並開全國先例一舉追溯至90年起設籍的老屋，再加上去年底公告地價大幅調高32.36％，算算未來每年可能要多出近萬元的稅，讓目前靠退休金過活的陳先生擔心無法負擔。

小珍（化名）和先生前年靠著積蓄和家長資助，在文山區買了間地上權住宅，兩人都很高興用2千萬就能在台北市買到新房子；但購買後才發現要繳交高額的地租，會計師朋友更告訴她，地上權住宅的地租是一般有產權房子地價稅的22倍；此外，次案適用調高後構造單價，粗估每年地租、房屋稅、管理費再加上利息高達數十萬元，讓她非常憂心交屋後根本無力負擔。

而如果你完全沒有房產，也不見得能完全置身事外，根據4月底最新的REITs資產重估結果，4檔REITs合計持有的15棟大樓中高達9棟出現減損，業者坦承，除了景氣因素，重要原因之一就是暴漲的稅賦成本；據統計，新辦公大樓的房屋稅、地價稅將吃掉租金收益的4分之1。也因此，如果你是REITs的投資者，暴衝的不動產稅負已真真實實影響了你的荷包。

諷刺的是，如果真是為了打房，政府理當在房地產交易所得稅上下功夫，而不是年復一年地加重民眾的房屋持有稅，也難怪台南市民痛批南市府根本是為了彌補財政不足在搶錢；更不用說真正受害的是都更戶、地上權住戶這些經濟上的相對弱勢者。這種假居住正義之名加稅的政策，不僅讓全台民眾都面臨加稅壓力，更誠如萬豪酒店董事長劉文治所說的∼置所有投資者、購屋者於不可預測的稅賦風險中。這波由前台北市長郝龍斌帶頭推動的不合理房屋稅制，已到了通盤檢討、改弦易轍的時候了。