報稅季節來臨，專家教你簡單搞懂房地合一課稅怎麼申報才划算

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】自2016年1月1日起房地合一課稅上路3個月以來，8成民眾仍然對該用舊制或新制申報一知半解，不清楚自身的不動產要如何申報才比較划算。根據信義房屋統計，目前為止，大部份售屋者仍以適用舊制財產交易所得申報居多，主要因為新制的基期為2014年以後取得不動產再出售者，沒有獲利或獲利不多者，相較之下，選擇適用新制可能比較划算；相反地，獲利高或土地比重高者，則會優先選擇適用舊制。

信義代書整理自房地合一上路以來，最重要的九項新舊制差異一覽表表一，從稅率的不同、申報時間到重購退稅等等，幫助消費者在購屋或售屋前作出正確的判斷，輕鬆省下數十萬元的差額。

信義代書林以德表示，房地合一上路以來，民眾多選擇適用以舊制條件申報，藉此可能會省下達上百萬元的報稅差額。以稅率不同為例，新制在長期持有以及自住房屋條件上有免稅及優惠稅率，反觀舊制則與持有時間長短無關。

舉例來說，某甲於2015年買入一戶新北市房地4000萬元未拆分房地價格，以5000萬元售出房屋1500萬元、土地3500萬元，假設個人所得稅率適用30％，假設土地漲價總數額為0。若用舊制2018年售出來計算，某甲將支付的財產交易所得稅為90萬元；相反的，以新制2016年售出來計算，若某甲在1年內售出，將支付的交易所得稅為337.5萬元45％稅率計算，若2年內出售，則需支付262.5萬元35％稅率計算。相較之下，以舊制來申報，可以為某甲省下約200萬元的稅額詳見表二，也因此自2016年以來，都以舊制財產交易所得申請為大宗。

再以申報時間來看，舊制以民眾完成所有權移轉登記日的「隔年」併入綜合所得總額合併報稅，而新制則為完成所有權移轉登記日的次日起30日內申報納稅為基準。以上述為例，若某甲於2018年出售則適用於舊制，並於2019年5月併同申報綜合所得稅即可；反之以新制來算，若於2016年5月1日登記完畢，某甲則須於完成所有權移轉登記日的次日起30天內申報納稅，也就是2016年5月31日前完成。林以德說，民眾務必注意新舊申報時間的不同，以免延誤產生罰鍰。

最後，「重購退稅」在土地增值稅方面，規定「登記名義人」必須買賣皆為同一人，而房地合一稅「登記名義人」則可為同一人或配偶關係。認定雖放寬，但林以德提醒，衡量登記名義人時，若為多屋族群，還要再多考慮「囤房稅」的問題，舉例來說，某甲持有3戶住家用房屋都在台北市，其太太則有2戶住家用房屋亦在台北市，若再買1戶房屋，已無法再登記為自用住宅，如果登記在某甲太太名下，則持有房屋數已達3戶，就適用最高的3.6％稅率，如果登記在某甲名下，則因屬個人持有非自住房屋第1戶，就可適用較低的2.4％稅率，則可省下部份房屋稅額。