圖說：政黨輪替，房產持有與進場規劃有待考驗。圖片提供：王麟琴

蔡英文總統已於520宣誓就職，台灣也進入了第3次政黨輪替，對於新人和新政，不少人都懷著「既期待又怕受傷害」的心情，而現在已經出現修正趨勢的房地產市場前景，更充滿了不確定感。

新政府會不會繼續打房？政策上會有那些新作為對房地產發生影響？價格會不會因此修正？這種種的問題，或許可以從小英總統的政見和就職演說中略窺一二。

政黨輪地帶動漲幅？

台灣進入第3次政黨輪替，面對不可知的未來，總會有些對台灣房地產前景煩惱的聲音出現，不過若以日前住展雜誌公布的北市房價漲幅來看，似乎顯得多慮了。

若含繼任任期在內，房價漲幅排名依序為陳水扁、李登輝、馬英九，分別是111.36%、60.98%、54.12%。而以北市上漲單價計算，馬英九8年每坪漲30.2萬元最多；其次為陳水扁任內北市房價每坪漲29.4萬元；李登輝任內北市房價上漲價格最少，每坪也漲10萬元。

換言之，與其說輪替影響房市，不如說政策與景氣牽動房地產。

那麼，在觀察新執政團隊對房地產市場的影響，或許可以從新政府房市4大方向「社會住宅」、「租屋市場」、「都市更新」與「稅制改革」著手，對未來房市發展可以描繪出一些輪廓。

社宅租屋雙管解決困境

即使有人抱怨在總統蔡英文在就職演說中並未明確提及住宅問題，但從承諾要解決年輕人低薪問題與困境的視角，足以延伸出8年興建20萬戶社會住宅和健全租屋市場2大作為。

兩者間，雖然租屋政策方向影響更為深遠，在媒體聲量上也遠不如社會住宅來得吸睛，但可以確定的是，若真能順利執行，無論公家當房東的社會住宅，或是民間當房東的租屋市場，都會讓過去形同黑市的住宅租賃變成一門住宅顯學。

稅改都更難度高

除此之外，稅制改革與都市更新也將會是新執政團隊推動的重點。過去，由於不動產持有稅賦低，有不少聲音認為應該調高稅基，透過高持有稅減少囤屋，也讓地方政府能有更充沛的財源運用。

而在房地合一稅上路後，接下來包括房屋稅與地價稅這類持有稅，也將會逐年調整，可預期的是持有不動產的成本將會越來越高，會不會產生抗性，值得關注。

另一方面，在目前台灣老屋林立卻又地震頻仍的狀況下，都市更新是一條不得不走的路，只是，地主與建商能否有互信基礎一同努力？政府在居中又該扮演甚麼角色，提供哪些協助？都將是能否成功的關鍵。

不過，這4個方向都是燙手山芋，也非一蹴可幾，最後是否能減輕因居住問題產生的相對剝奪感，大家也都在拭目以待。

告別暴漲時代 回歸理性格局

除了政策之外，另一個問題是，台灣不動產市場經歷過去10多年的多頭後，下一步將怎麼走？

在後實價登錄時代，成交資料越趨透明化，也讓稅基得以逐步與市價接軌，日後除非景氣大好，不然很難有如過往倍翻漲幅，小英住宅4箭以自用為本，不動產稅制也以自用為尊，如何「汰弱留強」、「擇優進場」，將會是持有者與規劃進場者的智慧考驗。