國內約14萬棟超過100萬戶屋齡逾30年的老舊公寓住宅，在雙北地區這樣等待都更的老屋就將近10萬棟，而全台還有5萬多棟有耐震安全疑慮、急需補強或重建的建築物，因為沒有人能保證地震來時會發生什麼事，而家中長輩上下樓梯舉步維艱的問題，也是需要盡快被解決的。

很多民眾都嚮往自家的老房子翻新重建後，價值翻倍，生活品質更能提升，期待從破舊的老公寓變身新式大樓，擁有氣派的LOBBY，能在頂樓小宴會廳工設幫小朋友生日派對，邀請親友來家裡時夠漂亮夠體面。但實際上問住在老大樓、舊公寓裡的民眾「都更怎麼進行？」通常一知半解。YAHOO奇摩房地產特別針對「3大都更途徑」、「都更卡關背後的人性迷思」、「都更政策問題」等三大面向，做深入解析。

圖解3大都更途徑，哪一個適合你家

一般都更分作政府公辦都更、建商主動參與都更洽談整合、舊大樓住戶自行成立更新會申請都更跟找營造廠興建這三種。

政府針對都市計畫或公共工程建設等需求，會劃定都更，在與住民商討是自辦或交由建商委辦，這種公辦都更和建商看準地段價值逕自整合地主戶的都更，原住戶都不用出到半毛錢，興建期間還可領開發商的租屋補償，或暫時入住中繼宅。問題是，更新後分回的室內面積，都會縮水，分回的戶別也多是低樓層跟後棟。建商自己則會留下高樓層或採光較好，賣相較佳的戶別銷售。

而大樓住戶自力更新，好處是沒有建商分回戶的問題，加上容積獎勵，更新後的室內面積比原來的還大上1成左右。而問題點則在於，因為要攤分請營造商來蓋房子的成本，每戶動輒也要付出幾百萬的營建費用，由於老社區住戶每家經濟能力不一，不一定都能負擔這筆費用，也是整合的難度。

都更卡關，問題都在於人性

建商認為，台灣人很會算，都更想著一坪換一坪，還要多加一個車位，卻忘記看看自己的房子老早折舊到全身骨質酥鬆（結構問題）、血液循環不良（管線問題）甚至還有風濕痛（漏水壁癌問題）。這些人性迷思，也致使從1998年實施《都市更新條例》後，都更成功案例少之又少，19年來，台北市都更完工只有105件，加上正在施工中的62件，也不過167件，平均一年才9個都更案。

一般而言，民眾願意參與都更無非就是要換得更優質的居家環境、更安全的建築結構、更大的坪數，以及隨之而來更多的附加價值，這些都是人性使然，無可厚非。

在建商商談過程中，碰上的都更戶幾乎心裡想得都是怎麼要凹更多，想要「室內實坪一坪換一坪」、還要「多一個車位」、「我是一樓店面，都更後我還是要分回一樓店面」…等，導致沒人想率先主動簽下同意書，都想當釘子戶來謀求更大利益，造成建商參與的都更案，光是整合就要費時好幾年，甚至超過十年。

都更政策7大問題點在哪裡？

蔡英文總統在去年底要求行政部門針對誘因不足、資金不足、整合不易等三障礙，提出三大方向裁示，包括有（1）加強整合民眾參與意願：容積提高1.4倍誘因、獎勵規範、減免賦稅、簡化程序、（2）提升財務可行性：公股行庫擴大參與，都更融資不受《銀行法》30％建築融資上限限制、（3）強化專案經營管理：都更條例、專責機構設立與金融機構參與等修法配套盡速進行。

（1）政府、企業互信基礎不再。

（2）都更條例違憲未解，造成程序更冗長。

（3）政府對釘子戶能否持續展現公權力、執行強拆條款。

（4）過高的房地產持有稅箝制民眾參與都更意願。

（5）房價持續下修盤整的疑慮之下，建商更加不確定現在投入的成本，建成之後手上分回的可售戶是不是還有當前的行情。

（6）近年房屋持有稅調整，都更戶從原本的支出，一下跳到2.6倍，即便減半，也還是1.3倍。

（7）中南部以及北部蛋白區蛋殼區房價偏低，都更無利可圖，建商更是興趣缺缺。

這7大問題若無法突破，都更就很難推動，但是台灣還有多少時間可以等？