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【地產專欄】張欣民:土壤液化區並非房價下跌區?
Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2016年3月15日 上午10:04圖說:土壤液化不宜也不該跟房價下跌劃上等號。張欣民提供
3月13日政府公布了第1批土壤液化潛勢區,在這之前房仲業者就跳出來說,被點名到的地區房價恐怕會下跌2成,引發房市一陣恐慌。只是土壤液化區房價就一定會下跌嗎?政府在公開這類資訊時,應該說清楚講明白,免得民眾因不了解而過度反應!
土壤液化資訊公開問題多?
2月6日的美濃大地震造成台南地區屋倒人亡的慘劇,在諸多檢討聲浪當中除了有「一案建商」、偷工減料、1樓拆牆、地基不深外,還有說法是指向土壤液化的問題,因此土壤液化問題頓時成為媒體熱烈討論的話題。
什麼是土壤液化?哪裡會土壤液化?此類資訊到底要不要公開?這些問題讓中央政府也不能置身事外!行政院長第1時間就裁示在1個月內公開土壤液化潛勢區資訊。
不過問題來了,中央經濟部採集的土壤液化潛勢區樣本數夠嗎?資料是新的還是舊的?要大範圍的公布?還是要公布小到門牌地址呢?更重要的是土壤液化潛勢區一公布會不會衝擊房價?
土壤液化潛勢區衝擊房價?
這些問題都直接影響到居住安全,也間接導致民眾購屋疑慮,產生房地產市場的動盪。於是房仲業者跳出來說,土壤液化潛勢區公布,被點名到的地區房價恐怕要下跌2成,有些民眾擔心房價跌,反對公布土壤液化潛勢區,有人也因擔心害怕而不敢買房子。
到底土壤液化區房價會不會下跌?這恐怕沒有必然性,就長期觀察房地產走勢來說,兩者不能簡單的劃上等號的主要原因有4點:
1、潛勢區不代表會液化
土壤液化潛勢區又稱做土壤液化潛能區,意味著該土地潛在著液化的可能性,但前提必須要有重大的天災地變(如大地震),讓地下水與土壤產生改變,才會真的產生土壤液化,威脅到地上的建築物,若是真的產生對建物的衝擊,則不是房價跌2成而已,而是無人問津!
2、有更多資訊參考不恐慌
經濟部官員說,在日本隨便一家書店都可以買到有關土壤液化潛勢區的書籍,但並沒有因此而影響當地的房價,民眾則有更多資訊可以當作買賣屋的參考,反而可較明快的作出交易的決定,否則若民眾因為擔心買到土壤液化潛勢區房子,而不敢買房子,對房市的衝擊是更大的。
3、土壤液化是可靠技術改良的
如果土壤液化潛勢區公布後,房子真的是位在危險地區,還是可以靠科學技術來加以改良的,像是開挖置換土壤、灌漿地盤改良、動力夯實法、擠壓砂樁工法等,都可以化危險為安全。
像東京迪士尼樂園,當年在311大地震後,也有些地區產生土壤液化,但經過相關工法改良後,遊客還是沒有減少。相同的道理,土壤液化區的房子,在經過土壤改良後,還是可以住得非常安心,房價當然也不會受影響。
4、建築技術可克服液化風險
目前已知台北市有些豪宅是蓋在土壤液化潛勢區,但是持有者卻並沒有拋售手中豪宅房產的情形,更不要說賤價出脫,為什麼?
因為當初在興建豪宅之前,就已事先做地質鑽探,了解可能風險,因此在興建時就將房子基樁打入岩盤層,這些豪宅可說是堅若磐石,豪宅持有者自然安心,不擔心會衝擊到房價!
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