【文/住展雜誌】台北市房價高，是眾人皆知的事，但令人意外的是，台北市實坪價竟然比日本東京還高，消息一出讓各界詫異。而實坪價偏高被忽略的原因，可能就出在公設比上……

台北市、日本東京，到底哪一個城市房價最高？從表面數據來看，日本東京各區行情價大致約落在一百二十萬／坪至一百八十萬／坪之間，平均價格可能在一百五十萬／坪附近。

另根據住展雜誌統計，去年台北市前三季新成屋、預售屋平均房價，台北市新成屋、預售屋平均成交行情為八九點八萬／坪。乍看之下，東京房價遠比台北市還貴，但實際上卻是大有玄機，關鍵就出在日本是算「實坪價」，但台北市房價卻含公設與附屬建物。

公設比因素　房價被低估

由於台灣房價計算基準，是含公設與附屬建物，若是比照日本，扣除公設、附屬建物，只計算主建物的面積，則台灣房價遠比想像中還高，尤其公設比較高的大台北地區，實坪價更高。

據住展雜誌統計，二○一五年台北市新成屋、預售屋平均公設比達三四點二％，為歷史次高水位。新北市則持續升高，來到三一點八％，再創歷史新高。

雖然台北市近來新建案平均公設比略降，但民眾感受應不明顯；再者，去年首次公開的一百多個建案當中，有五個建案公設比逾四十％以上，只有二個建案公設比低於三十％以下。若想在台北市買到低公設比的新房子，其實並不容易。

新北市新成屋、預售屋平均公設比比台北市稍好，公設比在三十％以下的建案還約有三十個左右。不過這三十個低公設比新建案，大多數是華廈；若以公寓、華廈的公設比水準來看，這些建案公設比依然偏高。

換算實坪價　真相好驚人

去年前三季，台北市新成屋、預售屋平均成交行情為八九點八萬／坪，若扣掉公設比與十五％的附屬建物坪數，則每買一百坪房子，平均約有四九點二是虛坪，實坪價高達一七六點八萬／坪，比日本東京平均房價來得貴。

以台北市最貴的大安區來算，大安區去年新建案平均房價為一三三萬／坪、平均公設比為三五點七％，若扣除公設比與約十五％附屬建物，則實坪價為二六九點八萬／坪，令人咋舌。央行總裁彭淮南前年說的確實沒錯，若以室內實坪價計算，台北市的房價應該不比東京低。

新北市也不遑多讓，去年前三季新建案平均成交行情為四二點五萬／坪，扣掉公設與約十五％的附屬建物坪數，實坪價高達八二點七萬／坪。

低公設大樓　越低越好賣

在世界各國中，房屋坪數多以室內實際坪數作計算標準，僅有中國、香港與台灣可含公設。因此，兩岸三地房價真有被低估的狀況，若計算實坪價都相當驚人。

因高公設比已經成為常態，所以低公設建案特別受到購屋族喜愛。據住展雜誌觀察發現，公設比在三十三％以下的建案，買方接受意願度最高；若是公設比超過四十％以上，則買方購買意願度大幅下滑。意味著現在買方精打細算，偏好低公設建案！