【住展房屋網/何世昌】台北市囤房稅自民國2015年開徵以來，至今已遇入第二年，到底囤房稅開徵一年半以來效果如何？其次，新成屋建案該不該課囤房稅？這問題值得好好深入探討。

北市課囤房稅 新成屋卻跌得少

據住展雜誌統計，2014年Q4預售屋平均成交行情98.7萬／坪、新成屋則是87.1萬／坪，二者相差約11.6萬／坪，價差超過一成。但到了今年Q1，預售屋均價來到90.1萬／坪、新成屋則為83.6萬／坪，跌幅分別為8.71%、3.98%。 

從預售屋、新成屋走勢可以看出，新成屋建案被課徵高額囤房稅，近5季來房價跌幅卻不到預售建案的一半。那麼，預售屋價格跌幅稍重，是不是因為害怕成屋階段被課稅才降價呢？答案是否定的。 

住展雜誌企研室經理何世昌分析，北市近成屋階段的預售屋，降價空間不大，反而是新公開的預售屋案讓利最有感，例如「太平洋之森」、「忠泰鳳磐」等案。顯示預售屋價格下跌是房市景氣造成，因業者對景氣展望欠佳，所以才會一公開就讓價，並不是等建案接近完工、將被課徵囤房稅才降價。

預售屋賣貴沒事　新成屋便宜卻被打壓

以北台灣三個直轄市新成屋建案成交均價來作比較，2014年Q4至2016年Q1為止，對新成屋建案課囤房稅的台北市跌幅約3.98%，但未對新成屋案課徵囤房稅的桃園市跌4.88%、新北市更跌了6.05%。 

住展雜誌企研室經理何世昌分析，從北台灣三都新成屋建案價格走勢觀察，台北市新成屋建案價格修正幅度最小，顯示對新成屋建案課徵囤房稅效果不彰，整體房價趨勢仍朝自由市場修正方向前進，只徒然增加新成屋建案稅負，對於價格干預的程度似乎不大。 

在普遍情況下，台北市預售屋屬於期貨性質，賣的是未來價格，所以價格比新成屋高；此外，預售屋還具有高資金槓桿的特性，所以較受投資客歡迎。反觀新成屋推案等到房子蓋好後才公開銷售，資金成本與壓力較高，而新成屋需二到三成自備款，購買者多是一般自住需求的民眾，投資客較不愛。 

但台北市對新成屋建案課徵囤房稅後，逼得建商棄成屋而改推預售。從表三可以看到，今年6月20日截止，北市成屋新案僅剩5個，可售戶數不到40戶。

稅制鼓勵推預售　自住客無辜遭殃

但2014、2015年兩年新成屋量穩定，2014年囤房稅未實施，2015年公開的新成屋案，是因為被囤房稅突襲關門跑不掉而不得不推。若北市新成屋課囤房稅政策不改，可以預期未來新成屋比率會越來越少，建商多會選擇預售模式。只剩「興雅BCF案」、「陶朱隱園」這類頭已洗一半、沒辦法走回頭路的建案才會推成屋。 

何世昌表示，原本台北市對新成屋案課徵囤房稅，外界認為這是落實居住正義，但實務上卻是背道而馳。因為該措施等同變相鼓勵建商推預售屋案、不推成屋案，而預售案價格又較高，反而是價格較便宜的成屋新推案銳減，若有自住需求的民眾，買新成屋選擇受限，就被逼著買較貴、消費糾紛又稍多的預售屋。 

市場炒作的焦點多是預售屋，但卻是自住需求較高的新成屋被課重稅，實在讓人費解。上述證明，新成屋課徵囤房稅已適得其反，確實有修正與檢討的必要了！