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約定由承租人負擔扣繳稅額，該扣繳稅額視同租金

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  約定由承租人負擔扣繳稅額，該扣繳稅額視同租金

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示，近期查獲甲公司向乙君(中華民國境內居住之個人)承租房屋，租賃契約約定由甲公司負擔租賃所得扣繳稅額，乙君每月實收租金202,200元，甲公司誤以202,200元的10％扣繳稅款20,220元，發生短漏扣繳稅款情事。
 
國稅局進一步說明，依財政部賦稅署48台財稅發第01035號令規定，租賃兩造如約定由承租人代出租人履行某項納稅義務，或代出租人支付租賃財產之修理維持或擴建費用，或代出租人履行其他債務，則承租人因履行此項約定條件而支付之代價，實際即為租賃財產權利之代價，與支付現金租金之性質完全相同。
 
前例甲公司每月給付乙君202,200元，扣繳稅額由甲公司負擔，則其租金應扣繳所得額為224,666元〔202,200÷(1-10％)〕，租金應扣繳稅額為22,466元(224,666×10％)。

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個人出售「預售屋」、「購屋預約單」或「預定房地買賣協議書」(俗稱紅單)之獲利所得，應申報財產交易所得

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  個人出售「預售屋」、「購屋預約單」或「預定房地買賣協議書」(俗稱紅單)之獲利所得，應申報財產交易所得

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示，房屋在未建造完成前，其所有權仍屬建設公司所有，買方僅購得未來取得房屋及土地之「權利」，故個人於建案完工前進行預售屋、購屋預約單、預定房地買賣協議書之買賣，係屬預定不動產「權利」移轉之買賣，如有所得依規定應申報財產交易所得，為所得稅之課稅範疇。
 
國稅局進一步說明，依所得稅法第14條第1項第7類規定，財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為財產交易所得，併計綜合所得總額課稅。因此，個人預售屋、購屋預約單、預定房地買賣協議書買賣出售「權利」之所得，皆屬財產交易所得，其交易獲利所得均應依實際買賣價格計算，依規定課徵所得稅。
 
國稅局特別呼籲，為維護租稅公平，抑制房市炒作，查核預售屋、購屋預約單、預定房地買賣協議書之獲利所得，已列入經常性業務，民眾若因轉讓預售屋、購屋預約單、預定房地買賣協議書並取得買賣價差時，應依法申報財產交易所得，倘有短漏報之情事，亦請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定，向戶籍所在地稽徵機關自動補報繳所得稅，以免被查獲後，除了補稅還要加處罰鍰。

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買賣不動產時，賣方應以所收取之全數價款申報奢侈稅，以避免涉及違章之情事

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  買賣不動產時，賣方應以所收取之全數價款申報奢侈稅，以避免涉及違章之情事

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部北區國稅局表示，依特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)條例第8條第1項規定，納稅義務人銷售或產製特種貨物或特種勞務，其銷售價格指銷售時收取之全部代價，包含在價額外收取之一切費用。
 
該局指出，買賣不動產時，奢侈稅稅基除合約所載明之銷售金額外，倘買方有代賣方支付奢侈稅、修繕費或債務等之情形，賣方應以所收取之全數價款申報奢侈稅。
 
該局舉例說明，賣方出售持有1年未滿2年之不動產，銷售合約中訂定銷售金額為100萬元，且買賣雙方於合約中載明奢侈稅由買方負擔，此時賣方應以銷售價格110萬(100萬+100萬*10％)元申報奢侈稅，倘賣方仍以100萬元申報，將涉及短漏報銷售價格，除補徵稅款外，應依奢侈稅條例第22條規定按所漏稅額處3倍以下罰鍰。

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北市房屋稅徵收自治條例議會三讀通過

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  北市房屋稅徵收自治條例議會三讀通過

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】為配合房屋稅條例第5條修正，台北市政府率先提案修正該市房屋稅徵收自治條例規定，依納稅人持有該市非自住之住家用房屋數多寡採差別稅率課徵房屋稅，該修正案業經台北市議會於2014年10月9日三讀通過。
 
台北市稅捐處說明，此次法案修正主要是為讓空屋充分釋出，落實居住正義，依通過之台北市房屋稅徵收自治條例第4條規定，住家用房屋於扣除最多3戶的自住房屋按1.2％稅率課徵房屋稅後，其餘房屋即屬非自住房屋，凡納稅人在台北市持有2戶以下非自住房屋者，其每戶房屋均按2.4％稅率課徵房屋稅；持有3戶以上非自住房屋者，每戶房屋均按3.6％稅率課徵房屋稅，估計台北市有8萬多戶房屋將受到影響，約2％的納稅人會增加房屋稅。

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老梗新招，房地合一交易稅具體出爐，3000萬以上急拋，低價標的隔岸觀火

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  老梗新招，房地合一交易稅具體出爐，3000萬以上急拋，低價標的隔岸觀火

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】房地合一稅制最快2016年上路，未來房產交易利得會跟薪資、股利等等所得分開計算，到時最重稅率高達45％，名下只有1棟房屋或是屋齡10-20年的可能不用課稅，但還是有排富條款，就算只有一棟房子，市價超過3000萬元，還是有可被課稅。
 
永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋分析，房地合一課稅最快將在2016年實施，房仲業者預估，在未來稅負恐大幅增加的情況下，政策實施前將掀起一波「節稅出售潮」，屆時置產、高總價產品需求會萎縮，建議屋主可優先調節。
 

 

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨建議，選前政策往往最容易落實，若行政院希望在2016年上路，多屋、高價

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房地合一實價課稅，多屋族及高資產族首當其衝，應趁早規劃資產調配

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  房地合一實價課稅，多屋族及高資產族首當其衝，應趁早規劃資產調配

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】隨著財政部房地合一實價課稅的輪廓越來越清晰，目前規畫傾向1戶自住滿5年，總價3000萬以下免稅，管制內容逐漸聚焦。根據財政部財政資料中心統計，2012年全國個人擁屋2棟以上人數為86萬人，僅佔全國810萬名下有房屋者1成左右，另外，統計2014年實價登錄交易資料發現，五都中總價3000萬以上交易佔比以台北市2成最高，其他新北、台中、高雄、台南四都佔比更都在3％以下。
 
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，雖然房地合一實價課稅對自住民眾無影響，但多屋族、高資產族首當其衝，應趁早汰弱留強；此外，目前預售屋交屋的投資民眾，目前已經實價課稅，更應趕快獲利了結，現在不跑，只怕市況更冷、價格更低。而對於自住民眾來說，更應好好把握當下進場良機，趁目前房價開始鬆動、供給量增、A級物件滿街跑之際，好好進場挑選、議價，挑選理想中物美價廉物件。
 
2012全國擁屋2棟以上僅佔1成，總價3000萬以上房屋交易佔比以北市2成最高，其他四都低於3％
 
依照財政部目前規劃，房地合一稅制目前傾向1戶3000萬元以內「且」自住滿5年以上免稅。且搭配長期減徵優惠配套，區分自住、非自住，分年適用不同扣除率，未來自用宅將可享更多優惠，持10年以上者，扣除率更可達80％。顯示房地合一管制內容逐漸聚焦，管制目標越來越明確。
 
根據2012年財政部房屋稅籍歸戶統計(表一)，2012年全國個人名下有房屋者為810萬人，其中，擁屋1棟人數為724萬人，擁屋2棟人數為68萬人，擁屋3棟及以上人數為18萬。換言之，從房屋稅籍資料來看，擁屋2棟及以上人數合計為86萬人，僅佔全部名下有房者的10.7％。
 

 

再從2014年政府實價登錄交易資料統計來觀察(表二)，五都中總價3000萬以上佔比最高的都會區為台北市，比重為21％，其他四都中，新北、台中、高雄佔比都不到3％，台南更是1％都不到。顯示主要受影響範圍仍以台北市為主，台北市以外其他地區幾乎沒有影響。
 
黃舒衛分析，從房地合一課稅政策，擁有超過2戶房屋的個人不過86萬人，僅佔1成，從區域來看，台北市總價3000萬以上佔比2成最高，受政策影響較為嚴重。但從長期持有稅賦減免來看，持有越久，稅賦減免越多，實際課稅稅負增加效果不會比原先預期來得重，對市場影響也將隨之減輕，有助於提高民眾售屋意願。可以擺脫奢侈稅的2年物件閉鎖效應，有助於增加市場供給量，不會像2011奢侈稅實施後，買賣交易後兩年才可出售，造成A級物件供給減少、屋主更加惜售，B級物件大家搶，次級物件反而奇貨可居的不合理情況出現。因此，房地合一課稅對市場來說，提高了民眾售屋意願，提供了充足且穩定的供給，反而可以讓房市走向更加健全。
 
政策輪廓逐漸成形，交易量將築底回穩，房價則視產品、區域表現，房地合一政策打擊面縮小，多屋族、高資產族應儘速汰弱留強
 
在市場交易量方面，黃舒衛分析，在奢侈稅、央行多重信用管制及財政部大力的查稅、加稅下，短線投機早已聞之卻步、提前出場，現階段房市在選舉、升息等充滿不確定性的市場氛圍下，自住、置產客呈現觀望，預估2014年房市量縮趨勢不變，但隨著政策雛形越來越明確，預估第4季交易量將開始築底回穩，2015年可望小幅上揚。在房價方面，就要看區域、產品各自表現，生活機能佳的中低總價、自住、自用產品市場較不受政策環境影響，房價將持穩、欲小不易，但一些投機買盤集中、賣壓大的區域、產品，價格回檔的趨勢，將會越來越明顯，買方議價的優勢會越來越大。
 
黃舒衛分析，雖然房地合一實價課稅不會造成市場動盪，但對於多屋族及高資產族群，應趁著房地合一課稅前，儘早著手調節資產，適度汰弱留強，由郊區外圍區域轉進市區一線精華地段、產品，當前房產持有貴在精不在多，質比量更重要。此外，面臨預售屋交屋的投資民眾，目前已經是實價課稅，更應搶在政策實施前，加快獲利了結出場速度，現在不跑，以後限貸、升息、供給多殺多都會形成財務風險。建議這些多屋族及高資產族群，可以跟專業的房仲、代書、財會人員進行充分諮商，才能在未來房地合一實施後，降低資產減損風險，立於不敗之地。
 
對現階段自用進場買方來說，黃舒衛建議，目前房地合一政策已經明確，未來房屋出售時的稅負成本，現在幾乎已經確定，觀望等待的意義不大，就跟當初實價揭露一樣，房地產市場不會出現大幅反轉或轉折，房市未來只會走向更健全發展，不必過度期待房價會大幅下跌再進場。整體來說，房市回歸自住基本面，房價開始鬆動、議價更有彈性、供給量增、好地段、好產品的A級物件增多，更可慢慢挑、好好選、好好議價，可說是近年來的最佳進場議價時機。

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出售供出租使用且持有期間未滿2年之不動產應申報繳納奢侈稅

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  出售供出租使用且持有期間未滿2年之不動產應申報繳納奢侈稅

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示，近來查獲民眾購買房地供出租使用，持有期間未滿2年即出售，且出售時未依特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)條例規定，按實際銷售價格申報繳納奢侈稅，因而遭補稅及處罰。
 
該局說明，民眾出售持有期間未滿2年之房地，如不符合奢侈稅條例第5條各款之排除規定者，應依該條例規定按實際成交價格及稅率計算應納稅額，並於訂定銷售契約之次日起30日內主動申報繳納奢侈稅。
 
該局舉例說明，A君在2013年4月間出售持有未滿1年之公寓一戶，經初步審核似有符合奢侈稅條例第5條第1款出售自用僅1戶房地之排除課稅規定。惟經進一步查核發現，該戶房地於A君買入時已隔有數間套房出租他人，並由A君續承受該租賃契約，俟A君再次出售該公寓時，又將租賃契約移轉與新買受人，並明定租押金承受及移轉交付情形，顯見A君於持有期間有將該房屋出租之事實，A君並不符合奢侈稅條例第5條第1款排除規定之適用，案經國稅局查獲，除依銷售價格1,500萬元補徵奢侈稅225萬元外，並應處3倍以下之罰鍰。
 
該局呼籲，民眾出售持有期間未滿2年之房地，如有供出租使用，即不符合奢侈稅條例第5條第1款之規定，如因一時疏忽或不諳法令規定致漏未申報，請於稅捐稽徵機關進行調查前，盡速依稅捐稽徵法第48條之1規定，自動補報補繳所漏稅款，以免事後被查獲而遭補稅處罰。

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個人出售受贈房屋，得減除受贈時房屋時價申報財產交易所得

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  個人出售受贈房屋，得減除受贈時房屋時價申報財產交易所得

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】個人出售因贈與而取得之房屋計算財產交易損益時，得減除受贈與時該房屋之時價，所稱時價，係以受贈與時據以課徵贈與稅之房屋評定標準價格為準。
 
國稅局表示，依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定，財產或權利原為繼承或贈與而取得者，以交易時之成交價額，減除繼承時或受贈與時該項財產或權利之時價及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後之餘額為所得額。又贈與房屋之時價，依遺產及贈與稅法第10條規定，以房屋評定標準價格為準；惟如買進及賣出均未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格，則計算財產交易損益時，出售人所支付之相關必要費用得自房地買進總額及賣出總額之差額中減除，再按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例(即房地比例)計算房屋之交易損益。
 
該局以近日輔導案例說明：陳君2011年7月以800萬元買入不動產乙戶，嗣於2012年間贈與已成年兒子(土地公告現值400萬元，房屋評定現值200萬元)，陳子於2013年3月以1,000萬元將該不動產出售予王君(土地公告現值620萬元，房屋評定現值180萬元)，另支付代書費、仲介費等共計10萬元。因賣出價格未劃分房屋及土地各別價格，則陳子應於2014年申報2013年度綜合所得稅時，應申報財產交易所得877,500元，計算方式如下：
 
一、以不動產賣出總價1,000萬元減除受贈時不動產時價600萬元(土地公告現值400萬元+房屋評定現值200萬元)及相關費用10萬元，不動產出售總所得為390萬元(1,000萬元-600萬元-10萬元)。
 
二、出售時房屋現值占房地現值比例為22.5％[180萬元/(620萬元+180萬元)]。
 
三、應申報財產交易所得877,500元(390萬元*22.5％)。
 
國稅局特別提醒民眾出售受贈房屋有獲利時，務必申報財產交易所得，以免被稅捐稽徵機關查獲，除補繳稅款外並處2倍以下之罰鍰；以前年度如有未依規定申報所得稅者，在稽徵機關尚未進行調查前，請儘速向戶籍所在地國稅局辦理補申報及補繳稅款，以免受罰。

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出售供出租使用且持有期間未滿2年之不動產應申報繳納奢侈稅

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  出售供出租使用且持有期間未滿2年之不動產應申報繳納奢侈稅

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示，近來查獲民眾購買房地供出租使用，持有期間未滿2年即出售，且出售時未依特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)條例規定，按實際銷售價格申報繳納奢侈稅，因而遭補稅及處罰。
 
該局說明，民眾出售持有期間未滿2年之房地，如不符合奢侈稅條例第5條各款之排除規定者，應依該條例規定按實際成交價格及稅率計算應納稅額，並於訂定銷售契約之次日起30日內主動申報繳納奢侈稅。
 
該局舉例說明，A君在2013年4月間出售持有未滿1年之公寓一戶，經初步審核似有符合奢侈稅條例第5條第1款出售自用僅1戶房地之排除課稅規定。惟經進一步查核發現，該戶房地於A君買入時已隔有數間套房出租他人，並由A君續承受該租賃契約，俟A君再次出售該公寓時，又將租賃契約移轉與新買受人，並明定租押金承受及移轉交付情形，顯見A君於持有期間有將該房屋出租之事實，A君並不符合奢侈稅條例第5條第1款排除規定之適用，案經國稅局查獲，除依銷售價格1,500萬元補徵奢侈稅225萬元外，並應處3倍以下之罰鍰。
 
該局呼籲，民眾出售持有期間未滿2年之房地，如有供出租使用，即不符合奢侈稅條例第5條第1款之規定，如因一時疏忽或不諳法令規定致漏未申報，請於稅捐稽徵機關進行調查前，盡速依稅捐稽徵法第48條之1規定，自動補報補繳所漏稅款，以免事後被查獲而遭補稅處罰。

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數人合資買賣房屋按出資比例返還利益屬其他所得，應併入綜合所得總額辦理結算申報，繳納個人綜合所得稅

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  數人合資買賣房屋按出資比例返還利益屬其他所得，應併入綜合所得總額辦理結算申報，繳納個人綜合所得稅

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示，數名個人共同出資購買房屋，以其中一人名義登記為所有權人，房屋出售後所獲利益由該出名所有權人按出資比例返還，該房屋之其他出資人取得該項利益核屬所得稅法第14條第1項第10類規定之其他所得，應以其收入減除成本及必要費用後之餘額為所得額，依法課徵所得稅。
 
該局指出，近日查核不動產及預售屋買賣交易，發現甲君於2011年6月間以總價1,600萬元與建設公司簽約承買預售屋1戶，2012年6月交屋前讓渡給乙君，乙君嗣於2012年11月再以總價2,500萬元售予丙君，甲君2012年度未有申報財產交易所得之紀錄，乙君則僅按房屋評定現值之15％申報當年度財產交易所得。
 
經該局查獲甲君係與友人乙君及丁君3人共同出資購買前述預售屋，屆交屋登記時點，因甲君名下尚有其他房屋，且由其向銀行貸款成數不足之故，轉由乙君出名登記，乙君出售後再將出售價金按出資比例返還甲君及丁君，該局乃按查得買、賣實際成交價格，扣除仲介及換約費用，依甲君及丁君出資比例核課其他所得，而乙君部分則扣除土地交易所得，核實認定乙君出售房屋之財產交易所得，3人合計724餘萬元，並依規定補稅及處罰。
 
該局提醒納稅義務人如有借用他人名義買賣房屋及預售屋賺取之差價，核屬其他所得，應以其收入額減除成本及必要費用後之餘額為所得額，據實辦理綜合所得稅結算申報；假使有漏報情事，在未經檢舉及稽徵機關進行調查前自動補報並補繳所漏稅款者，可依法免罰。

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以不動產購買意願書規避奢侈稅，一經國稅局查獲會補稅及重罰

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  以不動產購買意願書規避奢侈稅，一經國稅局查獲會補稅及重罰

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示，納稅義務人利用書立不動產購買意願書之方式，規避出售持有期間在2年以內應課徵特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)之房地，一經查獲，除補徵奢侈稅外，最高可按所漏稅額處3倍罰鍰。
 
該局說明，轄內納稅義務人甲君於2012年10月20日銷售其持有期間在2年以內之桃園縣大園鄉都市土地(以下簡稱系爭土地)，未依規定於訂定銷售契約之次日起30日內報繳奢侈稅，經該局查獲，核定系爭土地銷售價格7,575,000元，應納稅額757,500元。納稅義務人甲君雖主張，於2011年3月3日取得系爭土地，至2013年3月13日移轉予乙君已逾2年，無須課徵奢侈稅。
 
惟申經復查結果，該局以甲君於2012年10月20日與買方乙君所簽訂之第1次不動產購買意願書，雙方已就買賣標的、價金、付款方式及稅費負擔等相關事項規定綦詳，買方乙君亦依該契約所定付款流程支付價款6,520,000元，嗣雙方雖於2013年1月25日合意解除前揭契約，惟甲君並未返還乙君已支付之款項，卻另於2013年3月13日與買受人乙君之子丙君就系爭土地簽訂不動產買賣契約書，並將甲君未返還之款項轉作訂約金，因甲君於不動產購買意願書簽訂後，已收取系爭土地近7成之銷售價款，該局核認甲乙雙方買賣交易於2012年10月20日簽訂之不動產購買意願書時即已合意成立，補徵奢侈稅應屬有據，駁回其復查之申請，甲君仍表不服，提起訴願，亦遭駁回。
 
訴願決定理由再敘明，本件甲君與買方乙君間藉由簽訂第1次不動產購買意願書及抵押權設定方式，以確保系爭土地產權及已給付款項，嗣雙方解除第1次不動產購買意願書，甲君於持有系爭土地滿2年後，再與買方乙君之子丙君簽訂第2次不動產買賣契約書及辦理所有權移轉登記，以逃避原應繳納之奢侈稅，違反租稅法之立法意旨，違章事證明確，為求租稅公平，除應核課奢侈稅外，其因而致生漏稅之結果，亦符合奢侈稅條例第22條第1項之構成要件，自應論罰。
 
該局特別呼籲，納稅義務人應誠實依法納稅，否則再精心設計之逃漏稅手法，仍然會被稅捐稽徵機關查獲，不但要補繳所漏稅額，還要受罰，納稅義務人切莫以身試法，以免得不償失。

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個人出售因繼承或贈與取得之房屋，如何申報個人綜合所得稅

新聞摘要

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  個人出售因繼承或贈與取得之房屋，如何申報個人綜合所得稅

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】邇來有民眾來電詢問，個人出售因繼承或贈與取得之房屋時，要如何申報個人綜合所得稅？財政部國稅局表示，個人出售房屋時應依所得稅法規定以房屋出售價格減除房屋取得成本及必要費用後之餘額為所得額，併入綜合所得總額計算綜合所得。
 
國稅局說明，如出售房屋原為繼承或贈與而取得者，應以交易時之成交價額，減除繼承時或受贈與時該項財產或權利之時價及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後之餘額為所得額。其得減除繼承時或受贈與時該房屋之時價，應以繼承時或受贈與時據以課徵遺產稅或贈與稅之房屋評定標準價格為準。
 
該局提醒，出售繼承或受贈而取得者，應依上開規定計算房屋財產交易所得，如僅按財政部訂定之財產交易所得標準申報納稅，稽徵機關將以查得資料核實計算財產交易損益，補徵應納稅額，並依規定按所漏稅額裁罰。另外提醒民眾在進行房屋買賣交易時，務必保留交易憑證及相關費用單據，於申報綜合所得稅時一併檢附，以維自身權益。