撰文／趙米娜　編輯／吳苡辰　圖片／盧志杰攝

擁有便利交通，大片公園綠地等要件是買房族最在意的選項。盧志杰攝

台灣房市多頭走了10多年，許多家專家都認為「閉著眼睛買都賺的時代已經過去！」不過市場上仍有不少想買房的剛性需求，在價不動量又縮、市場正面臨盤整反轉之際，過去的買房腦袋可要「轉一轉」！未來，要買哪種房子才不會受到景氣牽累？哪種小窩具有較高的轉手性、抗跌性？專家和大數據告訴你。

心法1：買房跟著重大交通建設走

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，「買房跟著重大交通建設走」不是老梗，是永遠不變的買房要件。一則是不僅便利，二則保值又抗跌。

根據Yahoo奇摩房地產與海悅代銷共同調查的2015年《Yahoo奇摩房地產─我想買個幸福宅》問卷結果顯示，有近半數（47%）希望自家房屋能鄰近捷運、公車、台鐵等交通運輸處，勇奪排行榜冠軍，說明重大交通建設是民眾買房首選，即使是房市景氣向下，有此要件的房子較禁得起市場考驗。

Yahoo奇摩房地產《好宅週報》分析，交通便利的區域仍是最保值的，未來有重大交通建設的區域，將是小資族首選之一。

鄰近捷運、台鐵等交通運輸處的房子未來轉手性佳。盧志杰攝

註：調查時間2014年12月9~29日、調查對象18歲以上網友，當中30~54歲佔61%、有效問券3352份、本題為複選，比例加總非100%。

心法2：步行10分鐘內具備生活機能

台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源指出，交通＋生活機能是購屋不敗選項，這也是為什麼在將重大交通建設納入買房考量後，生活機能是第二個應該重點評量之處。陳泰源認為最理想的情況為：居住環境步行10分鐘內最好有商圈、公園綠地與國中小學，與該問卷：表1排名前5的公園、好學區等要件不謀而合。

心法3：買氣質型設施周邊

根據該問卷（表1）希望房屋鄰近「公園」排名第2的結果，天時地利不動產創辦人張欣民補充，氣質型設施如圖書館、文化中心、美術館等常伴隨大片綠地，在不景氣中較保值。舉例來說，若房屋條件相當，周邊沒有氣質型設施的每坪賣50萬元，附近有文化中心的單價為53萬元，在此時機點寧可買後者，相對容易脫手。

心法4：撇除華而不實公設

Yahoo奇摩房地產《好宅週報》表示，在高房價與高公設比的趨勢下，購屋族愈來愈實際，購屋條件重視實用性，不希望有華而不實的規劃。而從問卷結果也能得到應證：有逾40%的購屋族，希望公設越簡單越好，最受歡迎的公設前2名便是健身房與圖書室。

註：調查時間2014年12月9~29日、調查對象18歲以上網友，當中30~54歲佔61%、有效問券3352份、本題為複選，比例加總非100%。

多數購屋族愈來愈實際，希望自家公設能簡單愈好。建商提供。

心法5：挑口碑好建商

Yahoo奇摩房地產《好宅週報》表示，購屋族除了擔心買貴之外，最擔心無非是買到問題屋，不論是屋況問題，亦或產權糾紛等，一般購屋族都難憑藉一己之力妥善處理，因此有良好售後服務與優質建商的住宅，都能博得多數購屋族青睞。

根據問卷結果（參表3）顯示，有高達90%購屋族希望購買提供售後服務的住宅，85%購屋族會優先選擇品牌形象良好建商所銷售的建案。另洪佩君建議民眾挑建商時可先向消保官打聽，或是上網搜尋該建商是否有不良紀錄。

註：調查時間2014年12月9~29日、調查對象18歲以上網友，當中30~54歲佔61%、有效問券3352份、本題為複選，比例加總非100%。

心法6：找常得獎社區

有巢氏房屋發言人劉炳耀副總表示，按多數經驗，曾在優良公寓大廈評選中得過獎的社區，房價會比區域房價高出至少1~2成；且通常第1約就可以賣掉（1約為3個月，未得獎社區可能要簽至第2約），加上得獎社區往往釋出少，又常有購屋族指名購買，房價相對有撐。

心法7：選採光好、棟距寬、樓層高

陳泰源說，購買房子時除了周邊大環境外，室內以及小細節的挑選更馬虎不得，亦可能左右未來轉手的房價。他建議買房者需留意室內通風採光面是否充足，如果可以，最好選擇雙面以上採光戶型；尤其與鄰棟大樓棟距不能過近，在預算許可範圍內買中高樓層，固然房價較高但未來也較易脫手。

2016年起房地合一課徵所得稅新制實施後，營利事業必須特別注意事項

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部中區國稅局表示，為解決過去房地分開課稅、非實價課稅所衍生的不公平問題，建立合理透明稅制，自2016年起實施房地合一課徵所得稅制度，房屋及土地出售時，應計算房屋、土地全部實際獲利，並減除依土地稅法計算的土地漲價總數額後，就餘額部分課徵所得稅，使房地交易所得按實價課稅，達到租稅公平。

該局說明，在舊制下，土地係按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅，不納入所得稅課稅範圍，僅就房屋部分計算財產交易所得課稅；2016年1月1日起實施新制，房屋、土地均應按實價計算交易所得，減除課徵土地增值稅的稅基即土地漲價總數額，以其餘額課徵所得稅，因此已課徵土地增值稅的部分，不再納入課徵所得稅，不會有重複課稅的問題，至於已繳納的土地增值稅，則不得再列為營利事業成本費用或損失及扣抵所得稅。

該局進一步說明，營利事業依新制計算房地交易時，如果房地交易所得額為正數，減除土地漲價總數額後餘額為負數者，以零計入營利事業所得額；房地交易所得為損失者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。

舉例說明，甲公司於2016年1月2日取得3筆房地，2017年6月30日全數出售，房地交易所得額出售房地收入減除成本、費用如下表，若土地漲價總數額皆為50萬元，逐筆計算3筆房地計入營利事業所得額分別為1,460萬元、0元、-10萬元，合計1,450萬元1,460萬元－0－10萬元併入2017年度營利事業所得額課稅。

該局特別提醒，營利事業在2016年以後出售房地，應注意相關規定，如有任何疑問，可撥免費服務電話0800-000321，或上該局網站https://www.ntbca.gov.tw點選網頁電話，該局將竭誠為您服務。

工商時報【記者賴湘茹╱北京報導】

今年以來，在首付比例下降、稅費下調等樓市刺激政策推動之下，中國大陸一線城市的房市火爆異常，且這把火已燒至二線城市。

中國指數研究院昨（1）日發布的百城價格指數顯示，中山及蘇州的2月房價單月漲幅已超越一線城市中漲幅最高的深圳5.41％，分別是5.63％及5.56％。

與此同時，面對這波房市上漲、搶房潮，一線城市如上海祭出的調控、降溫政策也傳導至二線城市；南京1月份新建商品住宅價格較上月大漲2.5％，月漲幅超越北京，南京市政府緊急推出「3大狠招（加大土地供應、調整拍地方式、嚴控惜售行為）」降溫。

河北省住建部也傳出，將加大對北京週邊縣、市、區的房地產土地出讓和市場交易的動態監測，及時分析研判市場變化情況，調整管控措施。

據中國指數研究院發布的百城價格指數，2016年2月，全國100個都市（新建）住宅平均價格為每平方公尺1.11萬元人民幣（下同），月增0.60％，漲幅較上月擴大0.18個百分點。

新建住宅價格月漲幅前10名的都市依次是：中山、蘇州、深圳、珠海、東莞、昆山、徐州、合肥、日照、江陰。其中，中山、蘇州、深圳月漲幅超過5％，珠海、東莞漲幅在4％至5％之間，昆山、徐州、合肥、日照、江陰漲幅在2％至4％之間。數據表明，從房價漲幅來看，一線都市的房市「高燒」已進一步蔓延至二線城市。

地震震出了民眾對於居住安全的疑慮，也震掉了今年2月的交易量。根據各直轄市今1日所公布的買賣移轉棟數，除了新北市尚未公布外，五都交易量均比去年同期減少3~4成，尤其台南成交量更是不到千棟，可見買氣大幅萎縮。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，今年春節假期長，又有二二八3天連續假期，大部分民眾會規劃出遊行程，故二月本就為房仲業淡季，今年又遇南部大地震，加上土壤液化區成為熱門話題，多重不利因素發酵，購屋人遲遲無法下決心，也讓買氣雪上加霜。

綜觀各都表現，台南市本月交易量僅788棟，與上月1039棟相比、月減24.2%、與去年同期的1171棟相較，年減32.7%，寫下改制後的最低量。

不僅台南市交易量不樂觀，台北市買氣也一樣慘兮兮，比金融海嘯時期還要低迷，台北市2月買賣移轉棟數為1062件，較上月1416件少了25%，年減42.6%。瑞普萊坊市場研究部指出，北市2月交易量與有統計數量以來高點相比，大跌79%，只有2004年的5分之1。

瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示，從今年2月的成交量來看，今年市場恐怕僅剩下零星的自住客，不但投資客退場，就連置產客都興趣缺缺。他指出，這段期間除了震災所引發的老屋、都更等居住安全議題之延燒，還有新政府的租稅制度造成贈與房屋的節稅功能大不如前，在自住客追價無力，合併投資、置產需求流失，台灣房市「量縮」帶動「價趺」的趨勢將更加明顯。

工商時報【記者方明╱台北報導】

春節長假、南台灣大地震加上土壤液化議題等利空衝擊，讓房市交易雪上加霜，房仲業者統計，全台各地2月房市量能較上月大減20％∼40％，其中又以震災中心的台南市買氣最糟，交易量月減35％。業者認為，大型天災後由於話題發酵，會促使買氣遞延，預估第2季之後才能漸漸看出今年市場格局。

今年2月由於震災加上年假，以及即將到來的228假期三者影響下，整體交易狀況慘澹，台灣房屋統計旗下門市交易狀況，2月全台房市較上月量縮約19.2％，其中台南月衰退幅度最高達35.1％；其次為高雄月減27.3％、北市月減21.8％，其餘各月減11.2％∼15.6％。

永慶房產集團研展中心統計，2月全台交易量較1月量縮3∼4成左右；房價部分各都均呈現向下修正，與1月相比，台中、台南跌幅較大，台中跌3.9％，台南跌幅也有3.6％，另北市跌2.2％、新北微跌0.3％。

永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，今年新年假期長達9天，原本就是交易清淡的月份，交易量縮是必然現象，2月交易天數相較1月減少35％左右、交易量縮3∼4成屬等比例減少，若以同樣的交易天數來看，2月交易動能與1月差異不大。

住商不動產統計旗下門市交易狀況，2月全台房市較去年同期減少約25％，北市、台南表現最弱，和去年同期相比，北市減少38％，台南減少35％，新北市也有3成減幅。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出，2月由於工作天數少，本來就是一整年中最差的一個月份，今年加上震災話題發酵，買方更不敢下手，也是買氣深陷泥淖的重要因素，在買氣遞延下，預估到第2季之後才能漸漸看出今年市場格局。

圖說：目前經濟狀況與政策以及未來人口成長，處處影響房市狀況。圖片來源：Flickr@bryan.. http://ppt.cc/rlbxH

圖片來源：Flickr@bryan.. http://ppt.cc/rlbxH

國內房地產自2003年以來一直呈現多頭行情，主要緣於市場長期處於「有史以來最低、最長之低利率時期」、「有史以來最多之氾濫游資」，與「有史以來最大之租稅減幅」這3大因素。

減稅、炒作投資加大貧富差距

至去年11月，5大銀行新承做購屋貸款利率已降至1.906%，並且1年期存款利率亦僅1.28%；此外，截至目前為止，超額儲蓄依舊高達12.3兆元。

至於連續減稅最受訾議者，如2005年土地增值稅大幅調降至20%、30%、40%，與2009年遺產及贈與稅大幅調降至10%單一稅率，以及2010年營利事業所得稅率由25%大幅調降至17%。

影響所及，隨著投資工具之炒作增值，貧富差距愈來愈大，社會問題層出不窮。

外幣政策、經濟低迷影響大

而此一情勢又與2008年全球金融海嘯之後，美國3次QE即量化寬鬆貨幣政策所釋出高達3.98兆美元，並且其後日本與歐元區也相繼推出量化寬鬆貨幣政策息息相關。

而最值得關切的則是國內經濟長期低迷，缺乏產業投資機會，導致錢多為患，資金大量流入房市，終致房價一再飆漲超過10年。至於另一關鍵因素即在於經濟的內外在環境不佳。

根據行政院主計總處所公布之數據，2015年經濟成長率僅1.06%，上市櫃公司股票總成交值增加率為負8.4%；此外，全年海關出口總值年增率為負10.6%，進口總值年增率負16.5%。

1~11月外銷訂單年增率負3.6%、國內接單海外生產比率高達54.9%，至於11月之失業率為3.91％，失業人數仍高達45.7萬人，而這也正是當前一般年輕人購屋能力節節下降之一大因素；由此不難了解當前國內經濟之困窘處境及其對房市之影響。

如再據此探討未來之發展趨勢，則有以下5大議題最值得關注：

1：經濟嚴重衰退 U型谷底拉長

2015年我國前3季之經濟成長率分別為4.04%、0.57%、-0.63%，雖然主計總處預估2016年為2.32%，惟在實質薪資所得倒退16年，最高5%與最低5%之所得差距高達99.39倍，在內需與外需，以及股、匯、房充滿變數情況下，未來房市「U型谷底」盤整期間勢必隨之拉長。

2：投報率全球最低 海外投資熱絡

根據全球房地產指南Global Property Guide最近更新之數據顯示，台北市房價每平方公尺7,112美元，依1月17日1美元等於新台幣33.737元換算，每坪平均房價79.32萬元，位居全球第19位，並且房價租金比64倍，仍高居全球第1位。

其次，毛租金收益率僅1.57%則是全球最低，因此，多年來一直被評為「一顆星」之不具投資價值城市，而這也正是近年海外不動產投資轉趨熱絡，資金大量外流之一大之主因。

3：供需結構問題 超額供給潛藏風險

國內房市超額供給由來已久，根據行政院主計總處於今年1月所公布內政部營建署利用房屋稅籍資料與台電用電資料所做之調查報告，2014年底全國低度使用住宅高達85萬戶，占整體住宅存量比率為10.3%。

現階段正值景氣急遽轉折，房價逐漸向下探底，加以新成屋不斷釋出，未來空屋、餘屋存量累積勢必愈來愈多；影響所及，不僅建商必須審慎因應流動性風險，金融業更要積極防範系統性風險。

4：稅制結構問題 短期重稅雪上加霜

自從2014年7月1日台北市實施「囤房稅」，引爆房市景氣重挫，緊接著2016年1月1日全台公告土地現值與公告地價又大幅調漲，並且房地合一新稅制也在1月1日同步實施。

雖然去年底買賣移轉數量因新舊制影響而大幅回升，惟全年交易仍可能創下13年來新低，窺其原因為短期內持有稅房屋稅、地價稅、交易稅土地增值稅、契稅與資本利得稅房產交易所得同時實施。

其中尤以多產階層高級住宅之持有稅負呈現3級跳暴增，導致高總價房產交易驟減，並且短期重稅之後遺症已逐漸由台北市、新北市逐漸蔓延至桃園、新竹、中南部及全國各地。

5：人口零成長 影響購屋意願

根據國發會所公布2014~2061年的人口推估，在2021年中將首度出現零成長，屆時是否會像日本經濟「失落的10年」再加10年，呈現欲振乏力之走勢。

房地產是否也會在房價不會上漲的預期心理下，沿襲日本模式，將有限的資金投注於養老，不再熱中購屋置產，轉而逐漸改以租屋方式替代，此一發展趨勢，實頗值得深入探討。

現階段隨著景氣低迷走勢，預售屋、新成屋、中古屋競價求售愈來愈明顯，除金融業不斷進行風險控管之外，主管機關亦嚴防崩盤導致硬著陸，在此情勢下，未來市場走勢是呈「U型」或「L型」谷底盤整，仍須端看政府政策而定。

圖說：房子若是位在供給量大之新興重劃區，就不要再留戀了！ 張欣民提供

猴年房市景氣高點已確立反轉，有些剛好趕上景氣末班車的民眾，現在都很頭痛，不知該如何是好？這時候可能就要從4個面向來檢視，這個房子是去，還是留了！

景氣末班車 房子去留難決定

最近越來越常被問到：手上有高總價的房子賣一陣子了、房子出租好幾個月都租不掉，不知現在到底該如何？繼續HOLD住？認賠殺出？還是有任何良策？

看起來這些在景氣反轉時候會出現的市場現象，現在是一一浮現出來了，只能說這些人不幸搭上了這波景氣的末班車，這時候當然會很頭大，不僅房子的增值財沒賺到，反而是抱下一顆燙手山芋！

面對這個燙手山芋該怎麼辦呢？建議可以從以下4個面向來檢視，房子是該去？還是該留？

第1點：區域發展前景

房子坐落的區域有沒有實質建設利多，房地產要能保值、增值，完全靠外部「加值」，實質建設利多就是幫當地的房子在加值，而這些利多能在越短時間內實現越好，所以若本身財務狀況還撐得過去，就不要輕易賣掉，等短時間內區域發展漸趨成熟，期間還可出租賺租金，如此房子就有機會解套，甚至賺到價差。

這裡之所以特別要強調「實質建設利多」，就是要能在短時間內、可實現的利多，而不是有些建商或是代銷業者宣傳的虛無飄渺、很遙遠的利多，這些利多能否實現，當何時會看到它落成或是通車，只有天知道時，落在這樣區域的房子，就不要再留戀了！

第2點：買進成本及房貸壓力

這是個很關鍵的因素，如果房子當初買進的價位仍屬低檔，而且沒房貸或房貸壓力不大，這時可進一步考慮出租，也可以考慮小賺賣掉。若是真的買在高點，又是高總價，房貸負擔又很沉重，能夠不賺不賠賣出，算萬幸，否則要認賠殺出，也要盡快！

第3點：出租的可能性

在目前冷清市況當中，很多套牢族若不想認賠賣出，唯一的出路就是轉賣為租，這時候該考慮的是出租的可能性，因為跟你想法一樣的套牢族也不少，租屋供給量大增，出租難度也變高；若是屬小坪數產品，出租機會比較高，租金也比較穩。若是大坪數產品想出租恐怕就不容易。

此外，若幸運出租掉房子，也要考慮租金能否cover房貸？需不需要再投入成本？房客的素質好壞？這些細節也不能忽略，避免房子賺了租金，卻賠掉未來的「賣相」喔！

第4點：認賠可以賣掉嗎？

假如上述3面向考量，得到的都是負面的答案，當然就只有壯士斷腕一途，問題是要賠多賠少？而且認賠就真能賣掉嗎？

個人建議，若房子是屬高單價、高總價產品，且又位於供給量大的新興重劃區，或是山高水遠的地段，有人要買就要趕快下決斷賣掉，因為這類產品、這種地方，房子只會越賣越便宜，一套牢可能就要套很久，最後還可能面臨斷頭或是被法拍的命運！

右一信義房屋人資長李維哲、右二台北市教育局副局長何雅娟、左二松山家商校長張耀中及右一雲林科大校長侯春看圖：信義房屋

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】正在各界人士紛紛關心台灣技職教育是否逐漸式微之時，信義房屋2016年2月16日與國立雲林科技大學財務金融系以及台北市立松山家商共同簽屬「產學攜手合作計劃」，厚植青年學子不動產基礎專業能力，再連接企業實習及考核後正式聘用，以達到學用合一、畢業即就業的積極人才培育目標。是為台灣目前唯一由高職技職教育開始、銜接大學科目及後續就業，從事不動產經營與管理的建教合作平台。

信義房屋人資長李維哲表示，目前信義房屋共有超過30位同仁畢業於雲林科技大學，而這些同仁在仲介、代書、鑑價部門中均有良好表現，學以致用比例相當高。松山家商校長張耀中指出，許多經濟弱勢學生需兼顧課業及工作，因此常常錯失實習機會，故本專班甄選方法中亦保留1/2名額給弱勢家庭子女具有縣、市政府中低收入戶證明文件者，學生通過考核後，可選擇直升雲林科技大學財務金融系「不動產經營專班」升學，日後也可進入企業，將理論與實務結合。

為了增強學生的實務經驗，李維哲接著表示，信義房屋也與合作提供專班學生暑假實習的機會。每一位專班的同學在升高二及高三暑假來總公司見習，了解部門運作以及不動產鑑價及法律基本概念；而在大一、大二的暑假以及大三下學期開始安排實習機會，可以充分了解不動產法規、行銷、土地稅法以及實際銷售體驗。

雲林科技大學校長侯春看表示，非常開心能與信義房屋簽署「產學攜手合作計劃」，為積極推動產學合作與促進產業發展，有效運用企業與校園學術資源，雲林科技大學未來將依不動產產業發展特色，選定特定專業技術領域，強化與信義房屋在不動產專業知識的基礎扎根，全力配合受客時間並增加專業實習課程，實現降低青年失業率、穩定社會發展，讓台灣人才實力從A進階到A+。

【住展房屋網/台北報導】為強化建物設計及施工管理效能，避免地震巨災再度發生，內政部日前邀不動產開發商業公會開會，決定借鑑日本的「中間檢查制度」修正建築法，藉由第三公正單位協助辦理審查及現場查驗機制，以確保建物設計及施工品質。 

內政部表示，依現行建築法規定，原應由主管建築機關於核定建築計畫時，指定承造人會同監照人按時申報，但因礙於各地方政府幅員、人力財力差異，以致執行管理標準不一。因此之後將參考日本阪神地震後實施的中間檢查制度，增列一定規模以上建物結構等項目，得由直轄縣市主管建築機關委託或指定的機關團體審查。 

內政部強調，將把現行建築法修訂56條條文規定修正為「一定規模以上的建物，應經主管機關勘驗合格後，方得繼續施工。」達到落實三級品管的目的。如地方政府無法實施勘驗，也可委託或指定第三方公正單位協助審查及勘驗，如台灣建築中心、土木技師公會、結構技師公會等等。

新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw