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打房嚇破買方膽，銷售速度皆放緩，桃園台中銷售天數量增，台南一枝獨秀

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  打房嚇破買方膽，銷售速度皆放緩，桃園台中銷售天數量增，台南一枝獨秀

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】政府打房政策聲聲催，連帶也讓買氣遲緩，房仲業者統計2013與2014年1月1日到7月20日的全國成交銷售天數後發現，全國銷售天數雖然僅增加1.1天，但主要都市的銷售天數皆出現明顯增加，增加幅度以桃園最巨，達10天之譜，等於賣一間房多了三分之一個月，台中緊追在後，也較2013年同期增加8天，反觀台南市不增反減，是最特殊的一個行政區。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，財政部張盛和部長與台北市張金鶚副市長的「雙張會」後，買方觀望心態轉趨保守，加上政府一系列的查稅與緊縮銀根做法，讓買氣大受影響，在預估政府頻頻出招下，下半年可能瀰漫更濃厚的觀望潮。
 

 

以平均銷售天數來看，桃園以增加10天傲視各區，台中以8天緊追在後，高雄也增加7天名列第三，北市、新竹縣市與新北市增幅較小，徐佳馨分析，奢侈稅後炒房資金就不斷由北往南移動，各區價格都來到了歷史新高，對於在地購屋人來說，成為不可負擔之重，當政策利空一出，不少買方態度轉為觀望，也讓買氣陷於膠著，其中本波較晚熱的桃園、台中與高雄，此種狀況更為明顯。而新北市不如想像中暴增，應與不少賣方認為「先跑先贏」有關。
 
相較於其他行政區，台南買氣顯得強旺，住商不動產台南區副理陳佩吟指出，台南的低價優勢在2013年下半年就逐漸發酵，除了本地買方外，來自高雄甚至台中與台北的買方也下手積極，也因此在銷售天數不增反減，成為市場亮點。
 
綜觀下半年，徐佳馨認為，交易將持續膠著，雖然賣方有降價意願，但在買方出價仍相對保守狀況下，要順利成交仍有一定難度。

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打房號角響，查稅買氣均中槍，賣方雖然好開發，五都交易依舊乏

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  打房號角響，查稅買氣均中槍，賣方雖然好開發，五都交易依舊乏

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】近期政府打房動作越發積極，除了緊縮銀根外，查稅更是一大撒手鐧，也讓買氣直凍，房仲業者統計2014年上半年五都買賣移轉後發現，雙北市大幅量縮15％以上，萎縮最少的台中與高雄也有5％以上，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，政府透過查稅與調整稅制達到健全房市的目的，再加上以目前民氣可用的狀況下，將加快實價課稅速度，影響所及，交易量受到影響。稅改後，高資產非自用客戶因為所得級距影響，若有不動產交易，將成為稅負最重的一群，未來在不動產市場上，套利型的投機客更難以生存，暴漲的榮景短期內將不復見。
 
增稅助脫手，資金找出口
 

 

從2014年上半年交易狀況來看，交易狀況不如2013年同期，北市和新北市量縮均達15％以上，即便是量縮最少的台中與高雄，萎縮幅度也達5％以上，加上年底又有選舉，政府不斷釋放出實價課稅風向球，讓不少賣方興起出售念頭，也讓近期開發賣方難度明顯降低，委售量明顯增加。
 
不過，徐佳馨指出，特別是實價登錄後，政府查稅越發有所本，不少近幾年交易的賣方都發現，雖然不見得會繳到奢侈稅，但來年的財產交易所得稅已成為一大負擔，也讓持有者易興闌珊，資金自房地產出走後，將何去何從，若轉進海外是否會一去不回頭，影響台灣市場，會是政府思考的一大重點。
 
節稅成顯學，打虎落得打蒼蠅
 
不過，從一系列以降的稅制調整來看，徐佳馨認為，在逐漸與市價接軌的過程中，未來不動產持有稅與移轉稅將越發增加，在利率不升、賣方無壓力的狀況下，稅負可能反應在房價上。此外，以法人持有方式規劃不動產可能會越來越興盛，一般非自用者可能被課以重稅，有管道節稅者反而能逃過一劫，在後實價登錄時代，面對查稅與限貸，台灣不動產投資市場必然將產生新的經營方式。

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買賣房屋如何計算所得課稅？能否按「財政部頒訂標準」計算？

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  買賣房屋如何計算所得課稅？能否按「財政部頒訂標準」計算？

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】高雄市苓雅區王小姐來電詢問：2013年度出售苓雅區的房屋一棟，該如何申報綜合所得稅？
 
財政部高雄國稅局表示，個人出售房屋係屬財產交易所得；該所得之計算，應依所得稅法規定：以交易時之成交價額減除原始取得之成本及因取得、改良及移轉房屋而支付之一切費用後之餘額，併入房屋所有權移轉登記日期所屬年度之綜合所得總額內計算申報。
 
該局說明，個人出售房屋如能提示買進及賣出時之買賣契約書、收付價金憑證等資料，且能明確劃分買進及賣出之各別價格者，則應核實以房屋部分之售價減除取得成本及相關必要費用計算房屋之財產交易所得。
 
若未能劃分或是僅能劃分買進時或賣出時房地之各別價格者，應以房地買進總額及賣出總額之差價，減除所支付之相關必要費用後之餘額，按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例，計算房屋之交易損益。
 
高雄國稅局特別呼籲納稅義務人注意，民眾如出售房屋獲利，應依所得稅法相關規定，核實申報財產交易所得，並非就「核實計算」及「按財政部頒訂財產交易所得標準計算」擇一申報財產交易所得，請民眾記得保存收入、成本及費用等相關憑證，核實申報財產交易所得，如僅按財政部頒定財產交易所得標準申報(2013年苓雅區部頒標準為23％)，惟經稽徵機關查獲實際成交價額、原始取得成本及費用者，則應按實際查得資料，重新計算所得課稅，如有所得稅法第110條規定之漏報或短報情事者，並得處以罰鍰；因疏忽或誤解規定而申報錯誤時，請儘速補更正申報，避免嗣後補稅甚至受罰。

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出售持有期間未滿2年之受贈不動產，應申報繳納奢侈稅

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  出售持有期間未滿2年之受贈不動產，應申報繳納奢侈稅

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示：近日接獲民眾電話詢問，夫欲將名下房屋及其坐落基地贈與給妻，是否要申報繳納特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)？又如妻在短期內將該房地出售，是否要申報繳納奢侈稅？
 
該局表示：按「在中華民國境內銷售、產製及進口特種貨物或銷售特種勞務，均應依本條例規定課徵奢侈稅。」「本條例規定之特種貨物，項目如下：一、房屋、土地：持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地。但符合第5條規定者，不包括之。」分別為奢侈稅條例第1條及第2條第1項第1款所明定。
 
該局進一步說明，奢侈稅係對銷售持有期間在2年以內的不動產課徵，「贈與」並非銷售，因此不用繳納奢侈稅，惟日後受贈人(即新所有權人)出售自受贈登記日起未滿2年之受贈不動產，除符合第5條規定情形者外，應依規定填具繳款書及申報書，向戶籍所在地國稅局申報繳納。

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內政部提醒房仲業者跨國銷售應自我約束，消費者也要提高風險意識

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  內政部提醒房仲業者跨國銷售應自我約束，消費者也要提高風險意識

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】最近有房仲業者推出國外不動產銷售與廣告，意圖吸引民眾做海外投資。內政部表示，房仲業者在執行仲介業務時應自我約束，遵循國內相關法令規定，不應過度包裝或提供片斷訊息，尤其稅務問題也要解釋清楚以免衍生交易糾紛，而消費者本身也要提高風險意識，以免日後產生消費糾紛。
 
據內政部統計，近2年來經營國外不動產業務的經紀業者家數有逐漸增加的趨勢，其中有8成以上業者集中於都會區，尤以雙北為大宗。在國內房仲業多角化經營發展及海外不動產投資誘因下，各大品牌房仲業者多數跨足銷售日本、馬來西亞、美加、澳洲、柬埔寨和新加坡等地不動產，在國內致力於房地產價格平穩的同時，已經引起部分消費者的關注。
 
據瞭解，國人購買海外不動產大多為投資性質，購買前除考量不動產出租投報率高低外，應向房仲業確認取得不動產產權性質、取得期間、相關稅費負擔、持有期間及轉售稅賦等是否符合個人投資需求，以及跨國糾紛處理協助等環節，作好個人風險評估後，再決定是否跨足海外不動產投資。
 
以部分東南亞國家為例，房仲業雖廣告該國不動產出租投報率及增值空間等獲利誘因，但國人仍應詳實瞭解該投資標的可能是預售屋，或產權取得期間須長達1年以上，或限制購屋最低總價，或糾紛處理可能須透過個人或租屋代管業者與建商協調等細節，還有脫手時可能須支付出超高額稅金等，民眾需通盤考量後再購買。
 
內政部表示，由於國內民眾對於國外不動產法令等相關資訊未必熟悉，房仲業者身為居間媒合的角色，應提供正確且充分的不動產相關資訊，作為消費者交易決定的參考，以避免發生不動產交易糾紛。此外，國內民眾購買國外不動產時，應詳加了解國外不動產相關法令規定，避免吃虧上當。如發生糾紛，可依消費者保護法規定，向直轄市或縣(市)政府消費者服務中心申訴，也可向消費者保護官申請調解。
 
內政部同時呼籲房仲業者，銷售國外不動產應先確實了解當地不動產的特性、相關法令等，以提供國內消費者周延完整的資訊，提升專業形象，創造消費者權益保障與產業永續發展雙贏的局面。
 
內政部特別提醒民眾，購買不動產涉及金額龐大，購買前，仍應停、看、聽，審慎比較各家業者提供的相關規範資訊、糾紛預防及處理機制等專業服務內容，並建議於購買前至內政部不動產資訊平台(http://pip.moi.gov.tw)或內政部地政司全球資訊網(http://www.land.moi.gov.tw)查詢合法業者資訊，謹慎選擇合法房仲業者提供專業服務，以保障不動產交易安全。

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您不可不知的奢侈稅—協議由買方支付的奢侈稅款，仍應計入銷售價格計算奢侈稅

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  您不可不知的奢侈稅—協議由買方支付的奢侈稅款，仍應計入銷售價格計算奢侈稅

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示：特種貨物及勞務稅(以下簡稱奢侈稅)條例中所稱「銷售價格」，係指銷售貨物或勞務時收取之全部代價，包括在價額外收取之一切費用，故買方支付賣方之奢侈稅稅款，係屬賣方收取價金之一部分，應計入銷售價格計算。
 
舉例來說：許君於2011年7月19日取得並完成移轉登記之土地，2011年10月12日訂定銷售契約以5,000萬元出售，持有期間在1年以內，許君乃於同年11月11日以銷售價格5千萬元依稅率15％計算申報繳納奢侈稅750萬元，惟查買賣雙方除簽訂買賣契約書外，另簽訂協議書約定由買方支付賣方因系爭土地買賣所產生之奢侈稅稅額750萬元，則該筆協議由買方支付之奢侈稅，依照奢侈稅條例規定，仍應屬賣方收取價金之一部分，應計入銷售價格課徵奢侈稅，所以許君申報銷售價格應為5,750萬元，依稅率15％計算奢侈稅為862萬5,000元。
 
該局進一步說明，依奢侈稅條例第2條第1項第1款、第4條第1項、第8條第1項及財政部2014年4月21日台稅財產字第10300025640號函釋規定，不動產奢侈稅係由賣方負繳納義務，按其銷售時收取之全部代價課徵，所以不論買賣契約是否載明買賣價金有無包含奢侈稅稅款，或有無另協議由買方支付(補貼)賣方應納之奢侈稅款，只要是由買方支付或補貼賣方所應繳納之奢侈稅款，均屬買賣對價之一部分，應依規定計入銷售價格課徵奢侈稅。
 
該局表示，納稅義務人如有以上情形，請自動向稅捐機關補報補繳所漏稅款，依規定可享有自動補報補繳免罰的適用。如想要進一步瞭解奢侈稅條例之相關資訊，歡迎上財政部賦稅署網站(網址：http://www.dot.gov.tw) 奢侈稅條例專區查詢。

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預售屋交易係權利讓渡買賣，如有所得應申報綜合所得稅之財產交易所得。

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  預售屋交易係權利讓渡買賣，如有所得應申報綜合所得稅之財產交易所得。

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示，房屋在未建造完成前，即將房地產權登記之權利出售，係屬預定不動產「權利」之買賣，應申報財產交易所得，於每年5月份併入個人綜合所得總額辦理結算申報。
 
國稅局指出，目前針對原始銷售與最後交屋登記房地所有權人對象不同者，陸續展開調查，該所舉例說明，甲君於2011年間以1,500餘萬元購得某建設公司位於新竹市之預售屋乙戶，於2012年間以1,850餘萬元將預售屋讓渡予乙君。
 
國稅局依據所掌握之讓渡書等資料函請甲君說明，甲君坦承漏報該筆所得，經以出售價格減除甲君原始取得成本及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切必要費用，核課甲君2012年度財產交易所得255餘萬元，並依所得稅法第110條規定處罰。
 
國稅局特別提醒納稅義務人，應注意依前揭規定辦理申報；若為以前年度從事之交易而未依規定申報所得稅者，在稽徵機關調查人員尚未進行調查前，請儘速向戶籍所在地國稅局辦理補申報或更正申報繳稅，以維護自身權益，免遭補稅及處罰。

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北市實價登錄「皇翔御琚」、「水樹之間」，出現每坪200萬以上案例

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  北市實價登錄「皇翔御琚」、「水樹之間」，出現每坪200萬以上案例

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】根據2014年6月16日最新一期公布的實價揭露資料中，出現兩戶每坪兩百萬元以上的豪宅交易個案，其中信義計劃區的豪宅案「皇翔御琚」，9樓成交最高8.35億元，換算每坪單價為277.3萬元，續創社區新高價，大安森林公園第一排的預售案「水樹之間」，高樓層也有每坪210.3萬元的成交紀錄，是實價揭露首度預售屋買賣出現每坪200萬元以上的交易紀錄。
 

 

統計目前公開的成交資訊之中，目前已經有8個豪宅社區，出現每坪200萬元以上的交易紀錄，此次揭露的「皇翔御琚」，又出現8億元以上的大型豪宅交易，每坪單價則略高於先前的成交紀錄，每坪為277.3萬元，為目前該社區的最高單價。
 
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，預售屋買賣的揭露中，則首度出現每坪200萬元以上的交易紀錄，大安區的預售案「水樹之間」，最高成交每坪210.3萬元，該案位於大安森林第一排，中高樓層享有大安森林公園景觀優勢，10樓以上成交單價在每坪197萬元以上。
 
曾敬德表示，預售屋買賣揭露還有改善的空間，從實價登錄至今，台北市各行政區雖持續出現預售買賣的實價資料，但至今還有松山區無預售案實價可查，且整體揭露的數量也相對有限。

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以營利為目的，個人買房或法拍屋再銷售，8月1日展開查核

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  個人買房或法拍屋再銷售，8月1日展開查核

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】國稅局為促進誠實申報繳納營業稅，將自2014年8月1日起進行2013年度以營利為目的之個人，購買房屋或標購法拍屋再予銷售之查核作業。
 
國稅局指出，個人以營利為目的，購買房屋或標購法拍屋再予銷售，如符合設有固定營業場所(除有形營業場所外，亦包含設置網站或加入拍賣網站等)、具備「營業牌號」(不論是否已依法辦理登記)、經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜及其他經查核足以構成以營利為目的的營業人等條件之一者，依照財政部規定，自2008年1月1日起應依法課徵營業稅。
 
國稅局基於愛心辦稅與落實以輔導代替查核，自即日起至7月31日定為輔導期，並自2014年8月1日起進行查核。在未經檢舉及未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前，如自行檢視有依法應課徵營業稅者，請儘速向該局所轄分局、稽徵所自動補報補繳所漏稅款，以免事後經查獲遭受處罰。