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【文/記者馮牧群】土地交易市場主力大搬風，根據戴德梁行統計，2016年土地交易量僅891億元，創下金融海嘯後新低，同時跌破千億大關及過去十年平均值。年度10大土地交易中，工業土地交易金額占比64%，成為2016年土地市場的撐盤主力，以建商為主力買家的住宅用地則因地價稅、房屋稅制大幅調高及房地合一稅上路等因素，在十大交易中淪為配角。

全台土地交易總金額從2013年至2016年的衰退幅度達53.5%，地上權案去年更是玩不下去，占比僅6.52%，衰退高達65%。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達分析，近年中國投資環境優勢不再，台商回台設廠及網路電商的倉儲物流配送需求，促使工業土地交易熱絡，與冷清的住商土地市場大相逕庭，前幾年中南部的工業土地行情每坪僅3、4萬元，如今都已倍數增長，預估2017年工業土地需求仍在，但由於地價已撐在高點，交易難度將高於2016年。

▲商仲業者統計，全台土地交易金額從2013年至2016年的衰退幅度高達53.5%。

政策打趴信心 建商購地趨緩

高力國際調查發現，銷售率低迷是2016年建商購地保守的主因，與往年相較，建商購地金額維持低檔，從2013年達到1032億元，占總比重53%，逐漸衰退到2016年的379億元，只有35%比重，但其中興富發集團一枝獨秀，去年購地總額多達144億元，占建築開發業38%，買進土地遍及台北市南港、新北市板橋、台中市西屯與南屯、台南市安平與仁德、高雄市三民等區，在同業一片觀望態度中逆勢布局、積極出手。

楊長達表示，多數建商對於2017年市況不明並感到悲觀，政策面已把建商打趴，即使有意購地，心態也不會積極出價，只想撿便宜；土地是原料，房價是產品，預料第1季土地交易量若不及300億元水準，房價將不會止跌回穩。

▲專家建議自用型的買方在2017年積極看房。

購地轉投資 出租辦公商場

另外仲量聯行表示，觀察過去3年，土地交易量逐漸超越直接建物投資，其中除了企業自建自用廠辦或廠房及建商購地建屋出售，壽險業者近年也投入土地投資或標售並開發物流中心，創造多元化收益，像是2016年第4季壽險業者就拿下桃園、新竹高鐵站周邊土地標售，投入逾31億元資金計劃興建自用與收租的辦公大樓或商場，以增加穩定收益。

楊長達指出，面對交易冷清的住宅市場，積極交屋、放軟房價、暫緩購地、延長工期仍是中小型開發商在2017年的因應措施，至於每年得交出業績給股民的上市櫃建商，轉型興建辦公、廠辦等商用不動產出租，創造穩定收益為度過房地產熊市的另一條路。

戴德梁行董事總經理顏炳立預估，2017年蛋黃、蛋白區的土地價格要比2016年再跌10%~20%，剛性自用型的買盤才能爆量，而量必須達到過去高峰的一半以上，維持兩到三年才算底部確定，否則仍屬於緩跌不見底。如果是自用者，建議可開始看房，2017是自用型買盤很好的機會年，而對投資者來說，能殺價下來的空間，正是未來獲利空間。