房仲為賣房，在廣告上出奇招證明市場競爭激烈，而日前高雄港邊一棟豪宅創下每坪68.7萬的高雄紀錄，似乎印證房屋市場的熱絡，不過有人發現這棟大樓的實價登錄，最新成交卻出現每坪只有二十多萬的價格，一度被質疑是建商誇大，不過這其實是海景高樓層和後排低樓層的價差，但差了快三倍，真的是讓人很難想像。

明明是同一個建案為什麼會出現哪麼大的差別，上實價登錄的網站一探究竟，去年4月交易的建案每坪都還有63萬，另一間去年11月過戶的案子只有28萬，差了快35萬，高市不動產仲介公會副理事長鄭啟峰：「房仲業者說第一排的建案，因為看出去就是高雄港，每坪售價落在50-60萬之間，但是後棟的景觀被前棟擋住，往旁邊看也被建築物擋住，低樓層探出去幾乎看不見任何景觀。」

高市不動產仲介公會副理事長鄭啟峰：「事實上房價高低樓層差，愛河邊的這棟高級建案也有一樣的情況。」仔細看看這個建案，34樓高一棟大樓前面沒有任何遮蔽物，可以一眼看見愛河、高雄港跟柴山，但另一棟大樓前頭被飯店擋住，低樓層的房價也比高樓層少了一大截。代銷人員：「雖然低樓層視野比較差，但是因為議價的空間大，還是吸引不少人購買，享受住進高級社區的尊榮感，或許視野景觀如何對他們來說也不是那麼重要。

君子愛財取之有道，房地產投資也要懂得正確的方法（相片取自房仲勝經-縱橫億萬商機粉絲頁）

近年來台灣房價飆漲，引發民怨，引來政府打房動作頻頻；相對的，在美國因為次級房貸及二房風暴形成金融海嘯，衝擊全球經濟，明顯的是個「看他起高樓，看他樓塌了」的寫照，樓起樓塌都是因為房產這個主體，房產、房產人人愛，古今中外沒有多大差別，差別在於「君子愛財取之有道」，也就是要有正確的方法。

安卓．卡內基說，「90% 的百萬富翁都是靠著擁有不動產成功的。」事實上，也是有很多百萬富翁，因為不懂如何經營房地產，最後還是回到原點，甚至是負債累累。那怎樣做才是正確的房產投資方法呢？找來找去不外乎以下四種：

一、傳統賺取租金模式

以自有資金買進房地產，長期持有，賺取每個月穩定之租金收入。業餘房地產投資客一般都是心態較保守、風險承擔能力較弱的一群，因此大多是採取傳統房地產投資模式，這也是長期以來，房地產市場上都存在的投資模式，也就是以自有資金買進房地產，長期持有，賺取每個月穩定之租金收入。

由於這類投資者都是以自有資金投資，所以一般比較不會在意外部資金利率之高低，也不會在市場上頻繁殺進殺出。也因為此一長期持有之特性，往往在日後真要處分這些房地產時，其增值之價差也非常可觀。

雖然說此一模式大多是以自有資金來投資，但是仍然要有資金成本的觀念，也就是不動產的投資標的租金報酬率要高過當時定存的利率，而且要高過一個百分點到一點五個百分點才划得來，假如定存利率是2%，那選擇投資的不動產標的之租金報酬率至少要有3~3.5%，才算是聰明的投資。

二、投資賺價差模式

買進低價、賣相較差之產品，以裝修手法「改頭換面」之後，短時間內再以高價賣出，這是很多專業投資客在房市上操作的模式。這種模式並不值得鼓勵，因為這是「投機」不是「投資」，況且國內有奢侈稅，現在這招是行不通的。

三、槓桿操作模式

這類投資者自有資金較低但普遍月收入較高，因此採取高度借貸之槓桿操作模式。這類投資模式雖仍屬業餘投資，但已算是業餘當中最高段之操作手法。

這類手法又可分為兩種，一種是在成屋市場高度借貸之槓桿操作模式，投資者是藉由小單位化手法，將大坪數的房子切割成小單位出租，賺取更高的租金收益，在低利率環境之中，除了第一間房屋投資標的可以租金養活自已之外，還有餘裕可拿一些租金來養第二戶房子。

再以此類推到第三、四戶房子，只要操做得宜，利率相對穩定，這類投資者可在買下持有四、五個標的房子後，在八~十年內還清所有的貸款，這也意謂著這些投資者十年後就不用上班，可以提早退休，讓這幾間房子來養活他們的退休生活。第二種高槓桿操作手法最典型的就是買預售屋，也是一種用小錢賺大錢的操作方法。

四、放長線釣大魚模式

這是口袋夠深、資金夠雄厚的人士之房市投資模式，選定大都市外圍便宜的土地，買下之後就不管它，隨著大都市的發展往外擴張，這些之前被認定不值錢、不值得開發的便宜土地，都會鹹魚翻身變成有價值的黃金地。

根據內政部統計全國不動產贈與件數正逐年攀升，但受贈者先別急者開心，有時贈與價值可是會影響稅務問題的。王麟琴/攝

內政部日前公布2013年全國不動產贈與件數，去年一舉突破5萬大關，以5.1萬棟再寫歷史新高。對富爸媽來說，公告現值等稅基連年調整下，提早安排資產配置絕對有其必要性，未來幾年勢必出現一波贈與過戶潮。

贈與件數逐年攀升

國內自2009年調降遺贈稅從最高50%降至10%後，遺贈件數即明顯上升，近幾年更是相當「神勇」，連年寫下新高，其中又以新北市最多，高達10612件，其次為北市的9067件，光大台北就逼近4成，其他包括台中市、桃園縣、高雄市去年贈與件數也都非常驚人，都在5000~6000件之譜。

其實過去贈與量北盛南衰，主要是因為中南部房價漲幅不大，甚至有區域是不漲反跌，讓贈與風潮沒那麼興盛，可是受惠這幾年中南部房價水漲船高，加上稅基快速調整，讓持有人贈與意願大大增加，也讓贈與風越發興盛。

節稅又增值　巧門何其多

不動產贈與是富人最主要的節稅手法，不少贈與人打的如意算盤，主要是房屋計稅基礎低於同等值的現金太多，加上房地產相對保值，讓不動產贈與成為新顯學。

課稅基礎是不動產的「土地公告現值+房屋評定現值」，一般而言，這兩項加起來，不少個案只有現值的3成，換言之，就比同等值贈與現金方式少了7成，加上贈與稅法第21條的規定，贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除，房貸可用於贈與金額的扣抵項目，贈與可以省更大。

除此之外，許多家長會善用年度220萬的免稅額，贈與子女現金，最後再以買賣或是贈與方式合法節稅；也有不少父母由持有人先贈與配偶部份持份，再透過各自220萬的免稅額贈與給孩子，可以更有效率的達到移轉目的。

愛的禮物雖開懷　加倍奉還時時在

有個富爸雖然讓人好生羨幕，但得到「愛的禮物」也別太開心，由於國稅局已經充分掌握了當初贈與的成本，未來當受贈人歡天喜地的賣掉祖產時，財產交易所得稅將會非常驚人，坊間也已經有不少案例出現，這部份可是受贈者所要特別留意的。

泡沫破裂將再度衝擊原已低迷的經濟。

繼Global Property Guide對台北市1.57％毛租金報酬率評價為一顆星之不具投資價值城市之後，今年的諾貝爾經濟學獎得主席勒（Robert Shiller）也直接點名中國、巴西、印度、澳洲、挪威、比利時等國家房價泡沫化之嚴重性；此外，更有不少國際研究機構也開始對於歐洲國家瑞典、挪威、英國與德國，甚至對於美國中西部精華農地之飆漲也議論紛紛。另外，我國央行總裁也一再提醒低利率不可能永遠不變，希望購屋民眾及早做好風險控管，台灣經濟研究院亦提出2015年房市可能泡沫化之警訊；最近則更因財政部長房價泡沫化一席話，而導致各界再度關切國內的高房價問題，深恐泡沫破裂而再度衝擊原已低迷的經濟。

回顧這一波國內房價持續飆漲十年之主要原因，應可歸納為以下三大利多因素：

1.有史以來最低、最長之低利率時期：

五大銀行新承做購屋貸款利率，自從2003年下降至2.979％之後，一直維持在3％以下，及至2013年10月依舊維持在1.945％之超低利率水準。

2.有史以來最多之氾濫游資：

錢多為患由來已久，其中尤以海外華僑、台商、港資不斷湧進屢遭詬病，影響所及，全體貨幣機構存款由這波房地產起漲點2003年之21兆6,797億元急遽增加至2013年10月之34兆7,552億元，十年之間足足增加13兆755億元，占2012年GDP14兆771億元之比重高達92.89％。

3.有史以來最大之租稅減幅：

龐大資金回流，卻未相對提供產業投資機會，導致資金大量流入股市、房市，尤其是遺贈稅大幅調降至10％，加以課徵證所稅之影響，大部分資金大都轉而挹注於房地產。

以上三大因素，再加上2003年房價開始飆漲以迄2010年三月國產署停止標售台北市精華區國有地，這段期間台北市地價早已因精華地段競價搶購，不斷創新高價而導致「地價→房價→地價」，亦即地價推升房價，房價再帶動地價之效應，從而亦導致台北市房價陷入只漲不跌直線上升之惡性循環。

其次，2008年全球金融海嘯之後，美國連續三波量化寬鬆措施（QE）所釋出超過3兆美元，導致貨幣供給額M1B、M2年增率居高不下與房貸利率不斷調降，亦直接間接推升原已高漲的房價。

台北市預售房價自2002年至今年第三季漲幅高達135％，新北市則更飆漲142％，最近雖然財政部再提出將針對特定區域加強查稅對策，尤其是預售屋紅單轉售之權利金、短期頻繁交易以及大額交易之所得部分，其次，繁榮地點或商圈黃金店面出租案件亦將加強查核，並且表示累計過去3年共查獲2,636件，補徵綜合所得稅約23億元；此一數據表面看來似乎績效不錯，惟就投機行為尚未消除之角度加以觀察，實在看不出績效何在？。

由以上之分析，當可了解政府對於當前依舊高懸的房價，仍僅止於加強查稅而已，並未著手規劃一套完備的整體住宅政策，亦即現階段之所以無法根本杜絕投機炒作，除房地產持有與交易稅負太輕之外，游資過於氾濫亦是一大主因，而游資氾濫又與海外資金與地下經濟息息相關，此一問題可由全體貨幣機構存款自這波房地產開始漲價後十年之間快速增加13兆755億元，占2012年GDP14兆771億元之92.89％見其端倪。

因此，當務之急除應加強查稽逃漏稅之外，更應全面阻絕外來投機炒作之資金，否則不但高房價壓抑不易，明年一旦美國量化寬鬆措施（QE）退場，金融業還得面臨系統性風險之考驗，屆時，恐怕各相關主管機關還得面對來自社會各界的撻伐。

【住展房屋網/台北報導】中央銀行上周召開今年最後一次理監事會議後，央行總裁彭淮南宣布，將以專案金檢方式，緊盯金融機構對豪宅、工業用地放款成數，旨在避免資金過度炒作不動產。住展企研室表示，若從風險控管的角度切入，央行此舉確是立意良善，也有助於健全金融市場，預防未來房市反轉所產生的金融危機。但問題在於，現在市場資金狂潮始終不退，央行要銀行別把太多錢放在不動產授信，那銀行錢到底要放去哪？

彭總裁在記者會上說，美國QE沒有退場，只是貨幣增加數量比以前少而已，現在美國資產負債還是在膨脹，聯準會依然持續在放錢。而如同住展企研室所預測的，台灣央行貨幣「適度寬鬆」續行；這就意謂著近期市場資金氾濫，在美國未緊縮資金前，資金過剩問題仍舊會存在，這是鐵錚錚的事實，彭總裁自已也心知肚明。

當然，央行為了防止未來房市反轉，引發金融市場動盪，希望防患未然固然沒錯，但央行一手大量印鈔創造資金寬鬆的環境，另一手卻要求金融機構不動產放貨比重別過高。但問題是，目前國內民間投資不振，企業放款既競爭而量又有限，錢不放在獲利豐厚的不動產，那要放在哪？

難道錢要放股市？還是流出國外？如果央行要管制資金去處，那麼至少也該負起部份責任，不該一昧把責任丟給金融機構！難道資金氾濫是金融機構造成的？答案是否定的；難道限制不動產放貸就能解決資金過剩問題？當然也不是。

我們並非否定央行風險管控措施，而是呼籲央行在提供巨額通貨時，也應盡到「疏導資金」的責任，而不是坐壁上觀，反手限制金融機構的資金用途，卻無任何解決方案。

再者，根據央行規定，大台北地區總價超過8千萬元、其他地區總價超過5千萬元的房子都列為豪宅，金融機構貸款成數不可超過6成；相對的，一般首購族卻可貸到7至8成。試問，買得起豪宅的人，與首購族的還款能力，通常是哪一類最好？

這個答案是顯而易見的，既然頂端購屋客層還款條件好，能貸到的成數卻比較少。雖然此舉可防止有錢人炒房，但同時也是資本自由市場下的矛盾。