「曼尼Money」預售屋建案無履約保證， 中市府勒令暫停銷售圖：台中市政府

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台中市采庭建設有限公司在大雅區所銷售「曼尼Money」建案，未辦理預售屋履約保證，且定型化契約多處與內政部公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定不符，經台中市府消保官移請主管機關地政局處理，建商仍未於期限內改正，為避免損害購屋消費者權益，地政局依消保法勒令建商於完成預售屋履約保證機制前，停止銷售該建案及不得有簽訂買賣契約行為。

台中市府法制局長陳朝建表示，房屋價格動輒百萬、千萬元以上，而預售屋又屬預付型商品，簽約至完工尚有一段時間，不確定因素過大，尤其又以興建期間建商倒閉，最令消費者擔心。

陳局長指出，為避免消費者買預售屋，交屋前建商倒閉，卻陷入「房」、「財」兩失的窘境，內政部自2011年5月1日起將「預售屋履約保證機制」納入「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定中，強制規範建商如欲銷售預售屋，必須辦理履約保證，以保障消費者的權益。

消保官謝明謙呼籲，消費者購買預售屋前，先將建商所提供的契約書拿回家檢視即行使契約審閱權，並注意契約內容是否符合「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，同時應確認建案是否辦理履約保證機制，消費者亦可向履約保證機構進行確認，以確保自身權益。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

工商時報【康彰榮╱綜合報導】

大陸房地產市場在今年上半年歷經一波熱潮，一二線城市出現房價大漲，不過前國務院發展研究中心副主任劉世錦提醒，大陸房地產投資歷史需求高峰已過，未來5年房地產投資將是負增長趨勢。

劉世錦昨（30）日在2016網易經濟學家年會夏季論壇指出，過去大陸經濟的高增長主要是由高投資帶動，而高投資背後有3大需求：出口、基礎設施建設、房地產。目前大陸經濟已經歷了6年的回調，他形容這次的經濟回調是：「3隻靴子落地」，也就是3大需求「觸底」。

如今出口、基礎設施這兩大需求已經觸底，而房地產經過多年的高速增長之後，到2014年實際上已經出現了回落，這是一個歷史性的拐點。

劉世錦解釋，構成房地產投資70％的城鎮居民住宅，其歷史需求高峰是1,200萬至1,300萬戶，這在2014年已經觸頂。自此以後，房地產投資總量就是持平，然後逐步回落。他舉證，過去大陸房地產投資增速經常是20％、30％甚至更高，但2015年已降至2％。

劉世錦指出，實際上從去年9月之後，房地產投資的月增率已出現負成長。雖然今年第1季房地產預期發生變化，一線城市的房價大漲，房地產投資出現9％左右的正成長，但房地產投資歷史需求高峰的基本格局並沒有變化。劉世錦判斷，今後5年房地產投資將延續負成長這一趨勢。

5月才剛結束的房屋稅季，民眾的感覺就像柯P預告過的：「收到稅單會嚇一跳！」就算你以為房屋被課重稅納是天龍國有錢人和這兩年內買新屋的人的事，那就大錯特錯了。購屋前，一定要清楚請房仲查詢當前最新的路段率、構造單價，清楚試算房屋稅等持有成本。

而且不只買2014年7月1日後取得使用執照的新屋，要當心！繼台南市之後，台北市也擬調高中古屋的房屋標準單價，且一舉回溯至30年的老屋，估計將衝擊40幾萬戶的舊屋，明年起房屋稅將明顯調高。再加上公告地價的調高，致使土價稅也攀升，「房屋稅、地價稅，房地雙漲」的全民加稅時代已經來臨！

搞懂持有稅、路段率在吵什麼

現行房屋稅，每年5月徵收，計稅公式，簡單說是「構造單價*總面積*折舊率*路段率*稅率=稅額」。地價稅每年11月徵收，計算方式為「申報地價*土地持份*自用住宅稅率=稅額」。

從100年7月台北市獨創「豪宅稅」（意即奢侈稅）拉高稅率以來，各地方政府就開始悄悄透過調整路段率、大幅調高房屋構造單價、訂定囤房稅及大漲公告地價等手段加稅。一旦公告地價調高，申報地價跟著調高，路段率也跟拉升。

加乘路段率的的原始出發點，是為了彌補房屋標準單價30年未調整的缺失，但是2014年7月1日起幾乎以「一次漲足」的想法大幅調高標準單價，讓先前加乘路段率的權宜之計，一下子變成「剝兩層皮」。業界就反映「調高路段率，都未減除地價，形同重複課稅。」另外，社區有泳池、玻璃帷幕、中央空調等高檔設施，都還有加乘比例。

這波由馬政府財政部長張盛和以降，到郝市府張金鶚開始的「德政」，新政府與柯市府也都樂得接手收錢。有民怨，也得依規定每三年評定一次地房屋構造單價與路段率調整時限到期，再處理。

台北豪宅買氣被「報復性重稅」打趴

2014年7月1日就這波重稅的分水嶺，災情最慘的苦主是2014年7月1日取的使用執照的豪宅案買主，以敦南化南路新成屋的百坪豪宅來算，稅單暴衝上九十幾萬！在2014年7月1日前的舊豪宅如信義區「皇翔御琚」房屋稅36～56萬元、仁愛「帝寶」33～80萬元、「元大柏苑」約34～41萬，就像在繳管理費。

台北市代銷業者苦笑著形容豪宅買家精算持有成本之後的表情，活脫就像心裡在OS「嚇死寶寶惹！」更有金字塔頂端買主大嘆「假居住正義之名，課報復性重稅！」使得這些動輒上億元的新豪宅乏人問津，成為市場的燙手山芋，難怪每個建商大老都重砲抨擊新稅制「重稅高到養不起房！」

政府搶很大 捷運沒通小宅稅單先漲2倍稅

別天真地以為只有天龍國的豪宅代誌大條！新北新莊副都心全新落成交屋沒多久的NY璞緻社區，就有住戶跟媒體投訴2014年買了25坪的預售屋，看好未來機場捷運、環狀捷運跟電影文化中心題材，搶先投資置產，沒想到捷運沒通、電影文化中心至今還是荒地一片，地段率卻被新北市府從原本的100%暴升調漲成220%！每年房屋稅也從1萬多元跳升到2萬多元，「重大建設都還沒完成，徵稅卻跑第一，乾脆去搶算了！」

新北市財政局解釋，當地每坪成交價約60萬，地段率並不離譜，社區想反映建設未到位，得到新北市府的回應卻是，路段率每三年評定一次，2017年會將重大建設尚未到位納為評定依據。意思是「對不起，這一兩年內你每年要多繳1萬塊的稅，請多擔待。」

別以為中古屋不會被漲稅

「全民房屋稅加稅時代」其實老早一步步開此撒下天羅地網，就算你買的是產品不是台北市府自訂8大標準下所認定的「高級住宅」，甚至買的只是天龍國以外一般兩房三房的中古屋與新成屋，一時不察都有可能被地方政府以調整路段率、調高房屋構造單價的方式，悄悄漲稅幾百幾千不等。

但若你買的是坪數大的透天產品，或是常被媒體報導建設利多的明星重劃區內大樓，未來就有可能要多繳1萬元上下的稅，持有成本大增。難怪民眾收到稅單會跳腳痛批「搶錢搶很大！」

【住展房屋網/台北報導】台北市政府為了遏止違法夾層屋，擬定「新增違章建築處理措施」，規定去（2015）年9月1日起取得使用執照的新房子，在辦理移轉登記過戶時，得檢附開業建築師出具三個月內有效之建築物無違章建築證明。 

台北市是全台灣唯一推出該項措施的縣市，市長柯文哲宣稱要讓違建在北市內絕跡。而當時不少人認為，挑高、複層式建案施作二工、違法作夾層的機率較高，新規範上路後，將一棒打死挑高、複層式建案，以後恐怕沒有建商敢推這類產品。但後續發展卻令人相當意外。

挑高複層建案　比例不減反增

據住展雜誌統計，台北市自2015年9月1日起至今年7月20日截止，這段期間內所推出的挑高（3米6）、複層式（4米2、3米）新建案可售戶數為582戶，占北市同期全體可售戶數的21.70%，比例為近年次高，大約每五戶就有一戶是挑高、複層式格局。 

住展雜誌企研室經理何世昌分析，從各年度同期來作比較，2015年9月1日後的挑高、複層式建案新增供給戶數雖僅582戶，比前一年度減少158戶，更比上上年度銳減560戶。雖然表面上戶數減少，但卻不代表管制見效，而是因北市整體推案量驟減所致。 

若換算成可售案量，則2015年9月1日起至今年7月20日截止，期間推出的挑高、複層式新建案可售案量為378億元，占北市同期案量約30.78%，更創下近年新高紀錄，甚至比次高值的19.66%（2013年9月～2014年7月）多出逾11%，顯示挑高、複層式建案並未因北市祭出新法而收斂，反而是「馬照跑、舞照跳」。

房價居高不下　創意空間更搶手

住展雜誌企研室經理何世昌表示，挑高、複層式產品管制失效的主因，一來是法令仍不夠周全，檢附無違建證明無強制性，且流於行式；二來是執法不易，官方稽查人員人力不足，以及屋主配合意願低落，使新法實施後遇到重重阻礙。 

第三，則是與高房價環境息息相關，而這點更是至關緊要。從統計表上觀察，挑高、複層式可售戶數與案量占全北市總戶數、案量的比例，只有2012年9月至2013年7月這期間案量所占比重明顯減少，降至9.46%，其餘年度多維持上升曲線。 

何世昌解釋，這是因為當房價居高不下時，想買新房子的民眾必須犧牲坪數改買小宅。然而，一旦縮小購屋坪數，卻可能面臨房間數不足的窘境，解決方式就是購買挑高、複層式的小宅，藉著作夾層來隔出更多房間數。而建商就游走在法規灰色地帶，推出相關產品搶市。若高房價問題無解，市府想嚴格取締違法夾層，恐怕無法一舉盡全功。

常聽人說看屋看屋，到底看屋是在看什麼？
群義房屋大安店店長李智暐告訴你，「絕對不是看美美的裝潢。」

看房子到底要看什麼？13點「必看」

你要看的是（1）用肉眼可以觀察到的建築內外老舊的狀況、（2）整個大樓的環境潮不潮溼、（3）生活採買方不方便、（4）學區歸屬以及距離多遠、（5）離捷運多遠、通勤上班要花多久時間、（6）大樓與社區出入份子會不會複雜、（7）會不會看到夜總會？頂樓有沒有基地台？附近有沒有電塔、工廠、資源回收場或加油站等嫌惡設施、（8）附近餐飲或店家的油煙跟吵雜影響程度能否接受、（9）夜間回家時巷弄燈光夠不夠亮、（10）白天觀察室內採光是否充足，晚上看屋了解會否棟距過近，造成隱私與睡眠被左鄰右舍干擾，雨天看屋觀察有無漏水滲水問題。（11）問清楚，垃圾是社區大樓集中處理還是自己倒，跟樓上樓下隔壁鄰居詢問前任屋主是否有隔音或漏水問題，並跟管區打探是否為凶宅，前屋主家中是否曾有人在屋內過世。（12）看梯間與消防逃生通道是否堆放過多雜物，判斷大樓住戶的水準。（13）如果家中有老人家，也要特別注意大樓無障礙規劃是否完善。

嫌惡設施，可砍價，但也影響未來轉手行情

李智暐強調，「雖然並無強有力的實驗數據證實電磁波會立即對身體造成損害，但也要考慮未來恐會影響轉手的價錢。」他分析，每個人對居住環境周邊的嫌惡設施接受程度不同，若發現有嫌惡設施，也不失為砍價的好理由。同時也提醒消費者，若是因為物件本身其他的條件都不錯，而願意接受附近有嫌惡設施，就必須考慮到以後轉手時，「同樣的點你今天拿去跟別人砍價，未來其他人也會拿這個點跟你砍價。」

看「年分」避開海砂屋，輻射檢測可DIY

「不動產履歷」上不會明明白白標註「海砂屋」三個字，而是以「氯離子超標（偏高）」這種專業字眼帶過。不知道「氯離子超標」就是海砂屋的消費者，往往一個疏忽就得不償失。

群義房屋大安店店長李智暐提供避免踩到海砂屋地雷的簡易判別法，就是「看年分」。他不諱言地指出，舉凡台北市的國宅，特別是民國70～75年間蓋的那一批，都有氯離子過高的問題，差別只是嚴重程度而已。當氯離子偏高，不只水泥易剝落，更會加速鋼筋的鏽蝕。一般來說需要另外付費由第三方檢測。

輻射屋則是屬於「重大瑕疵」！根本不可以住人！民眾可在網購或光華商場等電器商城買到攜帶式輻射偵測器，價格從七八千到兩萬元不等。

最後，群義房屋大安店店長李智暐再三提醒消費者：「自己的權益要自己顧好，買賣房屋要盡可能地多看幾次、所有疑慮都不要客氣，想辦法問仔細！」

中國時報【呂清郎╱台北報導】

中央銀行昨（27）日公布6月存款不足退票金額達176.88億元，幾乎是5月的一倍，較去年同期更大增83.94％。央行業務局長陳一端表示，退票金額大增和景氣無關，而是有7家公司異常退票，張數及金額各為43張、79億元，已交由檢調單位偵辦。

陳一端強調，這7家公司都屬於中小型批發零售業，且不是上市櫃公司，「他們開票金額很高，與營運規模明顯不成比例，而且開票日期很集中在6月的特定幾天」。

央行表示，以前從沒發生過這樣的事件，至於是不是犯罪集團用惡意退票方式詐騙、受害者又是哪些對象？央行僅表示，由於案件已送交檢調，不便透露。

這7家公司退票張數43張、共79億元，等於每張平均退票至少1.8億元，一家公司退票金額就達10億元以上。金融人士分析，應該是一種詐騙手法，受害者很可能是金融機構或上下游廠商。

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中央銀行 ( 圖 / NOWnew

工商時報【朱漢崙╱台北報導】

政府閒置土地為增加開發效率而採取地上權方式進行，這原本是美事一樁，但在房貸申請不易，以及公告地價飆漲的「夾擊」下，地上權住宅現在可說是「問題多多」，相關人士透露，由於公告地價近一年來飆漲，10年前位於信義計畫區的地上權住宅要繳給政府的月租金是3萬多元，但現在一個月已飆到超過12萬元，令住戶大呼受不了。

據了解，財政部國產署本月下旬召開會議擬提出解決之道的租金飆漲問題，也有涵蓋地上權的住宅，但現在最大的問題在於新法即使訂定：「也無法溯及既往」，主要是官員擔心若溯及既往，會被冠上「圖利」的帽子。但業者指出，倘若不溯及既往，恐怕有超過90％的案子，都得繼續承受租金隨公告地價飆漲的惡果，「是否能溯及既往，需要決策高層拿出魄力來解決」。

地上權不論是作房屋貸款，或是繳交給中央或地方政府的租金問題，現狀都有不少問題必須檢討。據了解，像是財政部的財訓所開發案，由於和財部簽約時，就已經簽下「產權不能分割」的條款，因此等到要交屋時，倘若客戶需要貸款，這宗案子將由建商出面扮演替代銀行的「金主」角色，由建商來提供客戶分戶貸款。

相關人士指出，先前金管會所以指示銀行公會進行地上權房貸辦法的研議，有很大的原因在於建商的集體請命；業界人士認為，地上權住宅開發，若是能突破房貸問題，應有助引導房價降低，進而降低國人的居住成本。

相較於台灣，大陸、新加坡則沒有地上權住宅房貸辦不成的問題，銀行業者坦言，最主要的原因在於大陸的土地全部國有，新加坡的情況也相當類似，因此沒有所謂土地有否所有權的差異，銀行在碰到借款人還不出貸款，要處分擔保品時，由於所有的物件都沒有土地所有權，只有建物所有權，條件都一致，因此也較不會碰到「賣不出去」的問題；但在台灣，地上權住宅將會因為缺乏土地所有權，以致在拍賣時，一定會碰到障礙。

【住展房屋網/台北報導】遠雄大巨蛋的爭議愈演愈烈。據最新法院判決，大巨蛋有違公安的部份工程可先復工，遠雄則稱獲得勝利，惟市府也稱法院立場是為公安，與市府立場一致。兩造解讀各執一詞，惟可確定的是，大巨蛋目前仍沒有解套的跡象。住展房屋網企研室指出，大巨蛋案只是市府觸礁政策的冰山一角，若台北市長柯文哲無法提出長治計畫，其任內重要的決策恐怕都會隨著任期結束而終止。

由於遠雄大巨蛋案爭議一拖再拖，網路與業界紛紛傳言，是業者想拖到柯P任期屆滿，並「賭柯P任期只有一屆」，只要柯P下台，大巨蛋就得以繼續興建。

當然，這種傳言不一定是真的，也或許遠雄想在柯P任內解決問題，只是無法容忍柯P一路追打，以致於陷入意氣之爭。事情的真相，或許沒人知道，但因為柯P不讓步，而遠雄不斷延長戰線，所以出現遠雄以拖待變的說法。

如果細數柯P任內推行的政策與，不難發現有些政策呈現「卡卡」的狀態，例如聯開案權益重新分配、夾層挑高屋得檢附違建證明等，業者同樣使出以拖待變的手段來因應，使出各種方式掙扎、拖延。他們的目的，就是等柯P下台，那麼下任市長或許會改變政策方向，所有問題就有了解套的機會。

就拿挑高、夾層屋得檢附違建證明來說，去年9月起開始施，最初業者投鼠忌器，類似建案都噤聲，同時業者也滅少相關推案。但該政策因不具強制性，要不要檢附無違建證明看屋主個人意志，挑高、夾層建案又開始活躍起來，推案量逐步放大。

業者透露，就是認為「柯P只能做一任」，了不起就撐個三、四年，等到下一任市長輪替後，挑高、夾層建案就有了解套機會。雖然這種想法固然錯誤，但不可否認的，被柯P新政策針對的業者，多會出現類似想法，像聯開案權配比重分配也頗為雷同。

住展房屋網認為，若是對的政策，北市府就該堅持執行，而柯P更應提出能夠長期實行的方案。否則，一旦下一任真的落選，那麼所有好的政策恐怕會隨著柯P去職而人去政亡。

新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw