【住展房屋網/台北報導】先不論目前房價是否真已修正確立，至少就購屋者觀點來看，在價格認知上的確和賣方有明顯落差。那麼，金字塔頂端的豪宅市場，是否也是如此？這個問題，似乎不是那麼好回答；原因在於，近期相關訊息仍舊相當混亂。

據住展房屋網企研室觀察，幾天前台灣房屋根據實價登錄資料指出，今年豪宅交易單價下跌近兩成，成交量也萎縮；豈料差沒幾天，東森房屋同樣去挖實價登錄資料，所得出的結論卻是完全南轅北轍。 

當然，仔細比對兩則訊息可發現，兩家房仲是根據不同豪宅物件做出以上分析結論，而且一是今年成交單價，和同社區最高成交單價相較；另一則剛好相反，比對的是之前較低的成交單價。 

不過這兩則訊息見報時間差不到兩天，豪宅價格到底上揚還下修？不明究理者看了肯定霧裡看花；但更令人唏噓的是，透過不同比較基礎之刻意操弄，就可得到完全不同的結論，也等於讓實價登錄代表的資訊透明化變成一則笑話！ 

住展房屋網企研室指出，其實房屋市場就像一般商品一樣，在不同景氣狀況下，價格漲跌互見本是常態，遑論不同區位的不同物件；尤其以目前市場觀望氣氛仍濃，經濟狀況仍不理想的情況下，應該更是司空見慣。 

但住展房屋網企研室真要質疑的是，如此頻繁地揭露豪宅價格漲跌，到底有何意義可言？ 

豪宅價格漲跌是整體房價上揚或下跌的先期指標，這點住展房屋網企研室不否認；但房仲業或傳媒如此鉅細靡遺地檢視其價格變化，用意為何？或許，這是滿足一般人想一探豪宅虛實的欲望？但如果真關心住宅市場，住展房屋網企研室認為，一般住宅產品的價格走勢，供需狀況，乃至房價所得比等，才該得到更多關注及重視；因為這些資訊才能真正反映住宅市場的全貌。 

當然，上述兩則豪宅價格訊息，一個說下跌，一個說止跌築底；但深入比對就會發現，扣除某些知名度高的超豪宅外，現階段一般的所謂高價住宅單價水準，已難突破200萬/坪關卡，這也符合目前市場氣氛。然不可否認地，無論豪宅或一般產品，對受薪階級及年輕族群來說，價格還是太高，甚至已形成國安問題。

上月底央行決議降息半碼時，總裁彭淮南曾直指台灣生育率太低，是經濟長期不振的結構因素，因此呼籲年輕人要多生育。但住展房屋網企研室認為，彭總裁這番話沒有切中要害；過高的房價，毋寧才是經濟不振的核心因素，就因為房價負擔太高，讓年輕人無立錐之地，如此這般，一般消費肯定都遭排擠，想養育下一代，又是談何容易？

社會住宅！內政部「住宅法」翻修近日送行政院

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】為達成蔡總統提出的8年20萬戶社會住宅目標，經內政部多次密集開會研商，於2016年7月14日部務會報通過「住宅法」修正草案，近日將報送行政院審查，希望在下會期送進立法院審議，儘速完成修法。以協助地方政府解決社會住宅的土地取得、經費來源及人力組織等問題，落實居住正義，照顧弱勢及青年族群的居住需求。

內政部表示，這次「住宅法」修法涉及社會住宅部分有4項重點。包括：

第一、明定主管機關得設立、指定或委託專責法人或機構辦理社會住宅，以因應社會住宅興建營運的專業性及人力需求。

第二、地方政府需要的社會住宅用地如屬於應有償撥用的公有非公用土地，得辦理長期租用，以減輕地方政府取得土地的成本。

第三、社會住宅興辦期間的地價稅及房屋稅得予適當減免，並免徵營業稅，以減輕地方政府或民間興辦社會住宅的稅賦負擔。

第四、增訂主管機關或民間以包租代管方式興辦社會住宅的相關機制，提供參與房東租金所得稅減免誘因，促使民間空餘屋能轉化為社會住宅，提供予弱勢族群居住。

內政部政務次長花敬群右說明「住宅法」翻修內容，近日送行政院

此外，這次「住宅法」修正草案在住宅補貼專章部分，也增訂政府應參酌民眾負擔能力訂定住宅補貼額度，並鼓勵屋主將房屋出租予符合租金補貼申請資格者，其所獲租金可免納綜合所得稅，每月每屋免稅額度最高1萬元，以提高屋主將房屋出租予弱勢族群的意願。

在居住品質專章部分，則明定中央主管機關得補助直轄市、縣市主管機關針對屋齡達一定年限的公寓大廈進行必要的結構安全評估經費，以促進住宅結構安全。

在住宅市場專章部分，也明定公司或商號，應將其已銷售或出租的相關資訊，定期提供予直轄市、縣市主管機關。

內政部指出，後續「住宅法」修正草案將報請行政院審查通過後，送請立法院審議，並期望能儘速順利通過，以利中央與地方政府致力打造高品質無障礙的社會住宅，並促進社會住宅與當地社區的融合，期許社會住宅能成為讓人住進去會驕傲的住宅。

工商時報【蔡惠芳】

小英總統正式走馬上任已經快屆滿2個月，攸關住宅政策走向的房市「三箭」未發，但是台北市的「三稅」，就快把房市打趴！今年上半年累計新推案量，竟然不到820億元，創下SARS來最蕭條的紀錄。

現在，很多營造廠承攬不到案子、很多工人找不到工作、很多賣便當的賣飲料的更找不到工地作小生意了；連台北市政府公開招標地上權開發案，這一年半也幾乎乏人問津，沒人買單。

曾幾何時，台北市已經面臨停滯性成長的危機？其實罪魁禍首，跟台北市「三稅」脫不了干係。首發第一稅，就是2012年5月推出全國獨家的「豪宅稅」，只要符合台北市「高級住宅」規定的高價大戶住宅，房屋稅計稅公式都適用「1＋路段率」的加成規則。

第二稅，就是新版房屋稅自2014年7月提高房屋標準單價、路段率，及2015年首度開徵的囤房稅。

第三稅，則是2016年1月1日起全面調漲的公告地價，漲幅達30.38％，今年11月份即將繳納的地價稅，市民荷包勢必再被削一次。

上述「三稅」，讓多屋族、新完工商業辦公和住宅大樓、高級住宅，這三大類「苦主」，中箭落馬，不動產持有稅大暴衝。首當其衝的建商、壽險業、觀光飯店和百貨購物商場，且計畫長期持有不動產的業主，更面臨「三稅」夾殺。

另外，再加上央行持續緊縮台北市總價7,000萬元以上的豪宅貸款成數，都市更新推動牛步化，土地難以取得，房地合一實價課稅正式上路擊退所有投機客戶，這些因素，也降低建商持續購地開發的意願，造成新推案量大衰退。

對於開發者來說，現階段無疑是史上成本最高、稅賦風險最大的時候，何必大舉購地推案？因此許多建商更是溜為上策，遠離台北市。

【住展房屋網/台北報導】近年不少老舊企業總部希望藉由都更改頭換面，包括台塑、嘉泥及富邦，都打算以都更方式轉型為複合性住商大樓；但因企業總部都更案產權單一，合理性與公益性存疑，因此地方政府對此類都更案把關嚴格，不敢輕言放行。 

官方咬定青山不放鬆的態度，固然引發企業不快，但住展房屋網企研室認為，這類企業總部都更案充滿『假都更』疑慮，意圖利用都更容積獎勵賺取暴利，並行轉型豪宅之實。倘若輕易通過這種公益性不足，且具圖利意味的都更案，無疑將都市更新的公共精神全然搗毀。

據媒體報導指出，台塑、嘉泥及富邦大樓都更案，都更後都不乏豪宅、高級飯店及商場規劃，試問上開設施的公共性何在？說到底，根本是為了都更的高額容積獎勵而為；否則這類產權單一的個案，大可以重建、合建方式處理，無需尋都更方式辦理。 

不合理的都更獎勵制度，使其遭財團扭曲為謀利工具，現行都更不僅可取得最高1.5倍的容積獎勵，還能享有諸多租稅減免，與合建、重建等途徑相比更具誘因；但高度容獎壓根忽略當地交通、公建容受力，將使環境與居住品質劣化，全然與『創造更好城市空間』的都更宗旨相違背。 

因此住展房屋網企研室認為，給予都更高額容獎實有檢討必要，也呼籲先前以會影響交通、居住品質意欲封殺公宅的議員們，以相同標準提案修法，否則議員們就是擺明歧視弱勢，縱容財團！況且容積屬公共財，業者藉由容積獎勵取得更多的豪宅銷售坪數，卻沒有回饋社會的義務，簡直豈有此理！ 

此外，近來房屋稅調漲，不少傳媒藉此大力放送恐不利都更推行的消息，對此住展房屋網企研室認為，都更享有許多獎勵及租稅減免措施，相較於一般舊屋換新屋已具相當誘因，因此不應再為了推行都更過度給予優惠，否則將導致制度更加扭曲，增添更多漏洞供有心人士操弄。

工商時報【陳祖傑】

日前中國所公布的幾項主要數據，出現了公共與民間投資走勢不同調的情況，民間部門的需求與投資明顯走弱，顯示公共投資部門幾乎可說是在整體經濟中扮演獨角戲。

其中，房市活動持續走緩，是首要值得注意的趨勢。光從5月的數據就可明顯看到，住宅房屋開工、房市交易量、整體投資以及土地銷售的成長情況明顯趨緩。先前可能因增值稅的調整，導致前幾個月房市活動好轉，但現在已經反應完畢，呈現出真正的面貌。

這其實也反映出聯博對於中國房市的觀點，不僅新屋開工與房市投資的力道難以持續下去，而且2016年下半年，還有可能再次走下坡。

官方公布的土地銷售數據也顯示出大逆轉，從4月份的8.4％年增長率，到5月卻達-4.5％的縮減。整體來看，它呈現出一種連鎖效應：先是新屋開工減緩，再來則是房市投資趨緩。

一般來說，在中國，從土地售出到真正開始新的房屋投資，通常約得花上6個月的時間。但在2013年以後，土地銷售和新屋開工已經漸漸變成同時發生的指標，假使土地銷售開始趨緩，受到緊縮措施影響的幾個主要城市，其房屋銷售也應會進一步走緩、交易跟著縮減；這也是聯博所預測2016年下半年可能出現的房市低迷情況。

同時，在那些房屋庫存仍高的二、三線城市，則因房市開發商失去信心、不再繼續增加資本支出，而使得房屋開工數從先前的高點往下修正。

在固定資產投資數據中，除了顯現民間投資的疲軟，同時還看到公共基礎建設的支出，幾乎成為整體經濟的獨力支柱。根據聯博預測投資的實質成長率，無論是製造業投資或是房市投資都呈現減速情況。

更令人擔憂的還有名目成長率衰退：製造業投資在5月份跌至1.3％年增率，房市則下滑至6.5％，但基礎建設卻一枝獨秀維持上升趨勢，達30％的年增率。

而工業生產成長雖維持穩定約6％的年增率，但國營企業的產出與去年相比減少了0.5％，礦業也下滑了約2.3％。這樣的縮減反映了國營生產業者，特別是重工業有產能過剩的減產情況。至於製造業生產出現增長的情形值得再觀察，在製造業投資、出口需求降低的情況下，聯博認為製造業生產走強的情況恐怕不會維持太久。

前面提到基礎建設和公共投資的強勁表現，其實反映了中國財政微幅擴張的結果。只是，中國政府可能會考量高槓桿的風險，因此不會採取貨幣刺激政策，造成民間投資的疲弱情況進一步下滑。

此外，零售銷售成長自從2016年初以來，持續呈現疲弱。先前聯博曾提過，長期的名目GDP成長趨緩，代表獲利成長、薪資與家庭收入衰退，這也正好解釋了目前零售銷售與民間消費疲軟的情形。而房市的走軟，將會減少裝修與家電支出，影響家庭消費力道。

接下來，聯博預期在年底前，中國可能會進行一到兩次的降息，並下調存款準備金率，但考量經濟數據疲弱的情況恐怕不見得會立即執行。也就是說，必須對中國進一步走弱做好心理準備，聯博預期，明年中國GDP成長率恐怕只有5.7％的緩慢增長。

【住展房屋網/台北報導】前陣子內湖大塞車話題吵得沸沸揚揚，後來又不了了之，結果當然是上下班時間，內湖往返市區照樣繼續雍塞。而最近有市議員炒冷飯重提此事，直指內湖交通問題是容積移轉肇禍。 

當然，住展房屋網企研室稍早已做分析，事實並非全然如此。然該議員的指涉，仍可進一步延伸探討：那就是，台灣的容積相關制度確實大有問題；住展房屋網企研室更認為，連同不動產其他相關制度一樣，已到了不能再忽視、一定要徹底變革的地步！ 

首先有關容積移轉，主要是起自古蹟保存維護，故允許原本古蹟所在基地的法定容積，可以移轉到同一都市計劃之其他基地上。原意良善，但實務操作上卻完全遭到扭曲。 

須知容積移入或增加後，樓地板面積及活動人口都會增加，對該區的交通及其他公共建設都會帶來高度負擔，但容移卻完全沒有考慮增加容積後造成的若干問題。更糟糕的是，連官方也沒做好把關，結果自是古蹟容移淪為開發商爽賺價差的工具。不僅如此，過去連道路用地或公設保留地也都可進行容積移轉；雖然這部分目前官方已逐步防堵，但同樣造成不可逆的後果。 

還有，不僅是移轉，容積獎勵更是浮濫。北市郝龍斌時代的『台北好好看』就是最鮮明的例子；或許該辦法真的讓部分地區市容煥然一新，但只要開發商做暫時性綠地，就給額外容積？代價未免太低廉！結果好處都被開發商拿走，增加活動人口所需的交通等基礎公建卻遠遠不足，當然造成市區動輒雍塞！ 

之前地方政府進行重劃區土地標售時，祭出大面積限時開發容積獎勵，住展房屋網企研室認為也是完全沒道理可言！完全脫離原本都市計畫規範不說，更擺明是圖利業者兼促銷土地標售。 

說起容積獎勵，不能不談都市更新。理論上，都市更新需具備若干公益性，也就是要能提升周遭機能，增加綠地、公共空間等等；但你我皆知，民間的點狀都更根本等同協議重改建，缺乏公益性，官方卻還是給額外容積。 

住展房屋網企研室還需指出，雙北市推都更倡議一坪換一坪，更是完全沒有都市規劃或容積概念；或許舊建物按都市計劃容積沒用完，那不就該回歸都市計畫規範行事嗎？否則都市計劃不就形同廢紙一張？ 

綠建築就更是莫名其妙！稱作綠建築，應該是建物使用要能達到節能減碳的效果；但結果卻是拿到標章就給定額容積獎勵，完全不管增加額外容積之後，建築物是否反而損耗更多能量、製造更多排碳？住展房屋網企研室認為，推廣綠建築不是不能給額外容積，而是應視該建物確實達到多少節能減碳效果，再根據合理的對價關係給予才是。 

總之，從古蹟及道路、公設用地之容積移轉，到各式各樣政策性容積獎勵。過往以來，台灣官方總巧立各種名目，行容積浮濫放送之實，結果賺到的是少數開發商；但包含交通壅塞、都市生活品質及機能降低，這一切惡果，卻得全民共同承擔！

新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw

海外投資置產，首選具有建設利多的區域。VIZ勝華集團提供

近年來台灣嚴打房，相較之下，海外置產的年報酬率動輒5~10%，便吸引大批購屋族「錢」進海外，雖然海外置產報酬高，但風險也高，33歲的櫃姐Judy，就受到15%報酬率吸引，透過友人介紹，到海外買房，不料交屋時間到了，建商卻裝死。

羨慕同事奢華買包　海外置產好心動

Judy在百貨業工作，櫃姐們閒暇時便喜歡聊天，得知精品櫃的Vivian在海外購屋投資賺了一筆錢，因為豪氣地直接在櫃上刷了好幾個名牌包，引起櫃姐們好奇，面對大家追問，Vivian才透露幾年前到中國大陸買房投資，房子交屋賣掉，賺了好幾十萬元。
Judy聽聞後，私下又跟Vivian打聽，Vivian才說朋友在台灣經營海外房產銷售的公司工作，通常有好案子，公司內部的人就會先找親朋好友買。所以，獲利高的優質建案，內部的員工自己就搶完了，外面的人沒管道根本買不到，Vivian要不是認識裡面的員工，也不可能買到這麼高報酬的建案。
看著Vivian大手筆買包，讓Judy非常羨慕，便拜託Vivian下次有機會一定要「好康道相報」，隔了幾個月Judy就接到Vivian的好消息，這次銷售的建案，位於中國大陸的三線城市，總價在100~200萬元間，採預售銷售，2年後成屋建商保證以售價的115%買回，即兩年下來報酬率高達15%。

33歲的櫃姐Judy首次投資房產，便慘遭套牢。伍心誠攝

投報率高達15%　真有那麼好賺？

雖然Judy也質疑過「真的有那麼好賺嗎？」，但看著身邊的同事Vivian真的拿回當初建商承諾的金額，賺了不少，Vivian的朋友也說，「我自己就從事房地產行業，這行我熟得很，不可能被騙」，還說「這案子很搶手，如果妳不敢買，也沒關係」，Judy一聽反而更心急著要買。
後來，Judy以總價150萬元，買下120平方米的大樓，建商承諾銷售後2年，即成屋時以180萬元買回，Judy可賺得30萬元。

沒想到兩年過去，中國大陸實施打房政策，不僅一線與二線城市受到限制，連三線城市也受限，眼看房子蓋好了，也該交屋了，但卻因為當地房價下跌，建商遲遲不願加價買回。而Judy當初是透過台灣的仲介公司簽約，根本不知道建商的聯絡窗口，要求台灣的仲介公司處理時，台灣仲介公司態度也十分不積極。

許多房價正在起漲的區域，會採預售方式銷售。VIZ勝華集團提供

海外訟訴難度高　150萬元慘套牢

Judy只好向律師朋友求救，這才發現合約裡僅規範買賣雙方的權利義務，即賣方為中國大陸建商，買方為Judy，但從中牽線的台灣仲介公司，卻完全沒有規範，導致中國大陸建商裝死不回應時，Judy難以跨海處理。
但Judy與台灣的仲介公司又沒有合約規範，簡直是求助無門，好不容易省吃儉用存下來的150萬元，便慘遭套牢。仲介公司雖答應會幫忙居間協調，但往往打了好幾通電話，但卻得等上半個月才得到一點回覆，而且海外訟訴難度很高，Judy現在只能等待台灣的房仲公司協助處理，期待至少能拿回一開始付出的150萬元。

【專家建議】

VIZ勝華集團林大為表示：
1.海外置產首重投資安全
優先選擇在地化經營的公司，除了當地有品牌的大型開發商，或是有口碑的房屋代銷公司外，由於各個城市都有台商在地工作，也可以透過台商口碑行銷的介紹，海外投資保障也相對較高，至於個體戶或跑單幫則要盡量避免，不僅沒保障，風險也高。
2.想獲利　必須慎選「區域」
「投報率」和「未來增值性」，是海外房市投資時的兩大獲利模式，要想獲利，一定要慎選區域，尤其中國的「空城現象」時有耳聞，區域的選擇是獲利關鍵。
而參考過去歷史數據，一線重點城市，如上海房價10年增長7倍，沿海的重點城市，如廈門也有7~8年5倍的倍增乘數，保守評估年報酬約30%，中國大陸房產的獲利模式，大多都以時間換取空間的中長期投資模式。
3. 一線城市風險提高 三線城市剛起步
相較之下二線與三線城市，一線城市由於房價基數已高，風險也跟著提升，不過，由於三線城市的房地產交易起步較晚，經驗不足下，交易問題難免比較多。
4. 了解「國家政策」與「地方策略」
由於中國大陸的房市政策，與房市特性，會因地區有些微不同，投資者也除了需了解「國家政策」外，「地方策略」也必須了解，置產前建議先「接地氣」，親自前往，了解當地的風土民情，清楚當地的購房條例。
購屋時，除了特別注意交易流程、付款方式、合約內容等基本問題外，還要多了解當地的優惠政策，或是購房限制，因為中國各級城市還是會有因地制宜的地方政策。

工商時報【方明╱台北報導】

新北市安坑生活圈為新店區最便宜房價，前幾年房市熱絡，當地新建案喊到5字頭，如今房市走空後，當地新案已下殺見到3字頭，衝擊當地中古屋售價，安坑地區因對外聯絡交通逐漸完善，在新屋售價已接近中古屋價格之際，當地新屋已成為交易主力。

台灣房屋新店安民特許加盟店店長張嘉潤指出，安坑目前大樓每坪單價行情在33萬∼40萬元，公寓為24萬∼28萬元，比整體新店區大樓平均在40萬∼50萬元、公寓35萬∼40萬元都來的親民。

隨著一些聯外道路的開通，特別是安坑輕軌的動工，可望改善交通機能不足的弱項，不少中、永和民眾便跨區來此覓屋。

值得注意的是，今年以來安坑地區新案已出現明顯下修，新屋售價已接近中古屋價格，衝擊當地中古屋交易。

張嘉潤表示，3年前「將捷家和」為安坑最高預售價個案，高樓層開價曾見5字頭，平均預售成交價約37萬∼45萬元，該案預計今年下半年交屋，已有投資客願以平盤價殺出。

而目前指標新案為寶佳的「勝旺有境」，該案一開始推出成交價約42萬∼45萬元，今年4月成交售價已下修至37萬∼40萬元，已逼近當地10年左右中古大樓價格，該案預計明年交屋，已明顯衝擊當地中古屋行情。

此外，屋齡4年左右的「博覽天下」分4期推出，2年前自住客第四期個案平均購買單價約45萬元，而最早一、二期最低單價約25萬∼26萬元，目前第四期個案餘屋單價35萬元即願出售，而五期的「K6湛」也即將完工推出。

另外，屋齡10年左右的「凡賽斯花園」，為安民街首家飯店式管理的住宅案，該案先前為中古屋最高單價，成交價約38萬∼40萬元，但因新案價已向下修正，該案目前開價35萬∼36萬元出售仍無法成交。

張嘉潤表示，安坑地區房市以自住客居多，買方主要來自在地換屋族及中、永和地區，投資客占比不多，頂多2∼3成，目前大樓總價1,500萬元內最熱門。

而「玫瑰中國城」共6,000多戶，各式產品齊全，社區內生活機能完善，3房公寓總價800萬內、樓中樓800萬∼1,200萬元，電梯大樓1,000萬元上下，交易熱度不低。

張嘉潤認為，安坑生活圈為新店區最便宜房價，且新案價格已下修10％∼15％，加上輕軌捷運已動工，適合首購族低總價門檻。