政府調整房屋稅，先了解自用優勢才是王道。圖片來源：flickr@Yu-Ching Chu http://ppt.cc/H9Rf

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前行政院長陳沖近日投書媒體，主張房屋稅「不可增只能廢」，現行房屋稅已「違法違憲」，並質疑房屋稅「稅基、稅率」不合理，此言論一出，引發各界討論，有人認為只有加稅才能抑制囤房，也有人指出貿然加稅可能會「呷緊弄破碗」。

究竟房屋稅調整會產生甚麼影響？在目前氛圍下，又有什麼方法可以自救？長此以往，民眾要如何看待與因應呢？

市場低迷卻調房屋稅引戰？

最近房屋稅的爭議鬧得滿城風雨，台南市近期宣布明年將調漲並溯及過去取得執照的中古屋，點燃房屋稅戰火。

另外，台北市因為房屋稅條例修正，使非自用住宅房屋稅最高稅率拉到3.6%之外，另有評定標準單價、地段率調高，以及豪宅路段率加乘，如此「有感」的調整就在市場走空的短短幾年間，更讓不少人認為，地方政府調整稅制與市場走勢背道而馳，自然產生非常大的被剝奪感。

調整房屋稅時機幅度問題大

在筆者看來，這樣的紛爭來自於調整時機與調整幅度2個部分。

就調整時機來看，或許受惠於交易熱絡時土地增值稅的大筆收入，讓地方政府忽略了每年都可以都收到的房屋稅和地價稅也是財源之一，等到市況冷清，地方財源困窘的時候才想到來調整，也無怪會有雨天收傘之譏。

而在調整幅度上，純以房屋稅的稅率來看，目前自用稅率是1.2%，和各國相比並不算低，問題出在多年未調整的房屋核定單價被認為是偏低。

房屋稅公式教你算

用房屋稅公式做觀察
房屋核定單價 × 面積 × 1－折舊率 × 折舊年數 × 街路等級調整率（地段率）× 適用稅率＝應納房屋稅

以北市為例，2014年平均調整幅度是1.66倍，直接反映在房屋稅公式上，就是倍數反應，即使有1年2%的折舊，怎麼算都會有感。而眾人在討論房屋稅的同時也多數忽略了，房屋核定單價與契稅連動，每年繳的房屋稅還可以咬牙苦撐，但買房時所支付的契稅，威力卻不容小覷。

了解自用優勢優惠稅率

當然，對於一般民眾來說，抗稅不可能，唯一能做的，就是了解所有「自用」稅率相關規定，盡量讓自己手上的不動產處於「自用」狀態；例如房屋稅的自用規定是，本人、配偶與未成年子女名下3戶，且沒有營業使用，適用1.2%的稅率。

特別在多屋「囤房稅」開徵後，自用住宅的房屋稅率最低只有1.2%，非屬自住房屋稅率最高可達3.6%。自用住宅房產優惠稅率較一般稅率輕，與其看正反兩造攻防，不如想想怎麼樣善用自用優勢，讓自己負擔減輕才是王道。

筆記起來！購買法拍屋應依限申報契稅，以免受罰

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】桃園市政府地方稅務局表示：向法院標購拍賣取得桃園市轄區內的房屋，係屬一種買賣行為，拍定人應自法院核發權利移轉證書之日起30天內，填妥契稅申報書，並檢附權利移轉證書及身分證明文件等資料，向該局含中壢分局、大溪分局、楊梅分局及蘆竹分局申報契稅，或直接透用網路網址：https://net.tax.nat.gov.tw完成申報。

該局特別提醒拍定人，法拍案件可就標購價格與評定標準價格兩者從低申報課徵契稅，但請一定要在法院核發權利移轉證書之日起30天內完成契稅申報，如果超過時間，每逾3日加徵應納稅額1％怠報金，最高以應納稅額為限，但不得超過新台幣1萬5千元。如漏未報繳契稅，經稽徵機關查得或經人舉發查明屬實者，除應補繳稅額外，並加處以應納稅額1倍以上3倍以下之罰鍰。

【住展房屋網/台北報導】近年來台灣掀起一股海外買房熱潮，因為國人投資實力驚人，許多國家的建案因此跨海來台銷售，案例不勝枚舉，例如日本、英國、菲律賓、柬埔寨、馬來西亞、泰國等國家的建案，都向台灣投資人招手，希望台灣投資者買單。惟住展房屋網企研室建議投資人，到海外買房置產，最好注意以下四個守則，不能只看表面光鮮亮麗的投報率，才不會栽跟頭。 

第一個守則：「業者所有保證，應一一詳細記載在契約當中。」投資人要謹記，無論國外土地開發商怎樣的舌燦蓮花，他們所說的任何保證話術，例如「保證投報率X％」、「X年保證租金XXXXX元」、「X年包租包管」、「獲利XX％」等用語，最好是聽聽就好，別當作投資的唯一依據。 

假如當地建商或仲介信誓旦旦，那麼投資者可以要求將業者的各項保證增列入買賣契約書當中，以免以後建商翻臉不認賬，投資者卻求償無門。 

第二個守則：「慎選仲介！」近年來，有不少投資者與牽線到海外買房的仲介引發糾紛，認為仲介未誠實且完整告知海外建案資訊，以致於誤信仲介話術，吃了悶虧。 

住展房屋網企研室建議，因台灣不動產經紀業管理條例對海外仲介這塊未有嚴謹規範，投資者若有糾紛，恐落得求助無門。為了避免誤上賊船，慎選一家優質的仲介才是王道。在投資之前，最好也多方打聽仲介名聲，或者向官方，查詢該仲介有無在案的消費糾紛，平常更要多留意新聞資訊，才不會踩到大地雷。 

第三個守則：「注意匯率風險。」目前全球經濟復甦力道仍弱，世界各國匯率波動變得更大，投資者到海外置產，更要留意匯率波動侵蝕收益的問題。以英國為例，英國因脫歐公投結果出爐，匯率一日之內一度大貶逾10％，不僅房子賬面價值受到影響，就連每月租金收益也受牽連，投報率就會大幅降低。 

若有匯率方面的疑慮，且投資的資金部位較為龐大，則投資者可進行避險的動作，以免讓匯率吃掉獲利。 

第四個守則：「法規與政治成熟度高，更勝於高投報率。」俗話說：「富貴險中求」通常在買房高獲利的國家，其潛在風險也特別高。 

住展房屋網企研室提醒，以東南亞來說，雖然有不少新興國家經濟大幅成長；但其國內法規不純熟、政治亦不算穩定；更有甚者，有數個國家都發生過多次的「排華運動」。這類的潛在風險，平時雖然看不到；但只要一發生，資產價值就會受到極大威脅。因此，若想到這類國家買房置產，最好評估能不能承受風險，以免賠了夫人又折兵。

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【住展房屋網/台北報導】海牙國際法庭日前所宣判的南海仲裁結果，不僅在我國引發『太平島變礁』的矮化爭議，中國態度更是強硬。非但表明不接受仲裁結果，甚至還傳出濃濃火藥味，讓南海情勢瞬間緊繃。 

而南海主權爭議除了掀起政治波瀾外，對海外不動產投資而言，似乎也有所影響。台北市不動產國際代銷協會王棟隆理事長日前接受住展房屋網企研室採訪時指出，南海紛擾恐降低國人前往東南亞投資的意願，限縮國人前進海外的腳步。 

從早期的馬來西亞、新加坡，到之後的菲律賓、越南、柬埔寨等地，東南亞各國可說是這十多年來，國人投資海外不動產的熱門選擇，加上總統蔡英文喊出「新南向政策」，鼓勵企業前進東南亞及南亞，讓民眾對於前進東南亞置產頗具興致，也有業者力挺響應。 

然而，住展房屋網企研室指出，在南海仲裁案之後，環南海地區的菲律賓、越南、馬來西亞、汶萊等國，與中國的關係趨於緊張，加上東南亞各國政治環境本就不是十分安定，令人不免擔心，南海紛爭持續延燒，對當地房地產投資將產生不利影響。 

由於菲律賓在南海仲裁案與中方直接衝突，未來中國客勢必限縮投資菲國的腳步。而與中方在南海存在主權爭議的國家，亦可能有出現中國投資者縮手的情況。王棟隆理事長分析，東南亞各國在中國客源流失的情況下，對台灣市場的重視度將提高，因此未來當地建案，可能會加強來台銷售的力道。 

話雖如此，受限政治氣氛詭譎，即便東南亞建案提高在台銷售力道，但甘冒風險猛龍過江的國人恐怕不多，因此在爭端尚未解決之前，國人轉進東南亞房地產的熱度料將消退。 

不過國際情勢瞬息萬變，加上南海爭議除了檯面上環南海各國在拔河外，背後還有中國、美國兩大強權在檯面下角力，因此各方的應對態度勢必審慎，以免爭議過度上綱。故住展房屋網企研室建議，有意往海外不動產發展的國人，應多加留意事件後續進展，才能正確判斷投資情勢。

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【住展房屋網/台北報導】北市捷運信義線東延段，昨日順利由中華工程/日商大豐營造共同以48億2799萬多元得標，工程將接續信義線，從象山站東端沿信義路六段，接福德街，轉中坡南路至玉成公園，長約1.42公里，預定於10月底前開工，工期預計6年。 

北市捷運工程局指出，捷運信義線東延段包括一座地下車站R03站，以及象山站至R03站間隧道、與R03站至玉成公園隧道，並將分別採明挖覆蓋工法、潛盾工法施作。此外，R03車站將結合城市山水意象，塑造捷運重視生態環保的形象設計，與在地自然景觀相互融合，呈現區域特色。 

該局進一步表示，捷運信義線東延段完工後，除了使捷運信義線東西向運輸效益大為提升，發揮整體捷運路網的效能，提供優質、便捷的運輸服務外，因R03車站與兩區域相互結合，更可提高鄰近地區的生活機能與居住品質，有利區域開發。

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