工商時報【鄭啟明】

「房市還要再跌8年！」「仲介店面年底前恐再關3,000家？」時報周刊社務顧問倪子仁在上周從新南進政策投資論壇中，舉出最近媒體上台灣國內房市看衰聲音不斷，房產業者與投資客層近年紛向海外不動產靠攏的趨勢。此論壇由時報周刊舉辦，出席來賓熱烈討論。

論壇主持人倪子仁表示，當前台灣的政經環境不友善、房屋成交量連年萎縮，因此上市櫃建商開始往東協等國考察或買地推案，房仲業更是早早布局馬來西亞、日本、柬埔寨及近期爆紅的泰國曼谷等地區。

看好台灣新南進政策，來台推廣建案的泰國知名上市公司Areeya董事長Wisit強調，他觀察曼谷與台北一樣，捷運是推升房價上漲重要利基，當地未來5年內有10條捷運即將完工，現在是適當進場時間點。

獅王不動產總裁鄭筠心指出，曼谷挾其經濟成長率佳，以及高達6％至7％的投資報酬率，成投資人首選。

台灣東協商會會長盧正勝呼應，東協市場有2.4兆經濟規模，在中國漲工資效應下，傳統台商對南進有急迫需求，台灣投資者應把握機會。

不過，淡江大學產經系教授莊孟翰提醒，政府很早就有南向政策，但成效有限，他認為新政府的「新南向政策」應將法律與國際接軌，並妥善處理大陸的政治干擾。前海基會副祕書長游瑞德則提到，政府應加緊擬訂配套措施，協助台商瞭解當地法律和投資優勢，並簽訂相關的FTA。

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【住展房屋網/台北報導】據住展雜誌統計，今年1月到8月15日之間所公開銷售的十大熱銷建案（以售出金額計），可說是遍地開花，從雙北到桃園、新竹、乃至於到東台灣的宜蘭縣，都出現賣座建案，十大熱銷案成交金額已逾250億元。

北市讓利案少 一出現被瘋搶

台北市今年市況雖然較其他縣市低迷，但仍有中正「太平洋之森」、「忠泰鳳磐」與「云硯」等三個建案進榜。其中，「太平洋之森」總售出金額達32億，銷售時間僅約一個月，平均一天賣掉一億；若下半年北市無新熱銷案出現，該案極可能成為北市今年最熱銷的建案。 

住展雜誌企研室經理何世昌表示，北台灣各縣市中，台北市是大幅讓利建案相對少的縣市，但只要有低價好康出現，像「太平洋之森」、「忠泰鳳磐」這類既有品牌，價格又實惠的建案，總是賣得特別快。 

只有「云硯」是未讓利而熱銷的建案，該案基地座落區域因新增供給短缺、多年未有新建案，因而受到自住客青睞，但銷售速度與讓利案仍有極大差距。

新北降價幅度大 建商競爭白熱化

新北市進榜的汐止「上東城」、新店「陽光PARK」、板橋「江翠ONE」，三者都屬於區域相對低價建案，以價格便宜實惠打敗不景氣。 

新北市熱銷案又以「江翠ONE」售出金額最高，該案總銷約70億，從七月初到八月中約一個半月時間售出約8成，折合成交金額約56億，熱銷程度更勝北市「太平洋之森」。板橋「嘉廷家傳」主打品質，讓利幅度不大，雖僅售出約2成5，但因案量高達約90億，成交金額已逾20億。

年底前讓利案多　榜單競爭激烈

桃園內壢地區的「嘉鼎京悅」，因地段較好開出紅盤，並未明顯讓利，買盤以區域客為主。新竹地區則有「世紀鑫城」進榜，該案為相對低價讓利案，因成交價較周邊便宜，僅花不到二個月的銷售時間就結案。 

宜蘭「力信擎天」則是少數創新高價卻仍熱銷的建案，因宜蘭過去有樓高管制政策，所以已有很長一段時間沒有超高大樓建案；該案挾著地段與抗土壤液化等話題，硬是賣掉5成、逾二十幾億的量體，是宜蘭最熱賣的建案。 

何世昌指出，預估年底前還會有一些有感讓利案公開銷售，十大熱銷案進榜門檻應會持續提高。不過何世昌提醒，雖然讓利案因價格降幅大而受到民眾青睞，但除了價格之外，消費者應多加比較建築品質、格局規劃與建商信譽等差異性，才不致於買到濫竽充數的產品。

【住展房屋網/台北報導】總統大選後掀起的房屋稅加稅爭議，至今仍未停歇；日前不動產仲介公會又舉辦座談會，砲轟準備加稅的台北及台南市，與會所謂的專家更認為，如果官方一意孤行，執意推動房屋稅全面加稅，今年全年移轉棟數恐怕將低於23萬棟，續創歷史新低，甚至傷害經濟，預估如果低量成真，明年GDP恐因此變成負成長。 

房屋稅大幅增加，確實會影響買方進場意願，但是否真會衝擊總體經濟？住展房屋網企研室認為，這中間的真正命題，恐怕還是房產業者最愛掛在嘴邊的：房地產是經濟產業火車頭；也就是經濟和房市之間，是否存在一定的連動關係？ 

這個議題，近期已有諸多討論，甚至得出結論；而其結果是兩者不必然有正向、緊密的連動關係。先看近年相關數據，就足以證明產業經濟火車頭的說法不攻自破；因為就歷年數據來看，房地產業不但與國家總體GDP連動程度不高，甚至在各產業來看，其關聯程度還是相對偏低的。 

再看實務面，也不難發現箇中蹊蹺。就拿金融海嘯後數年來說吧，經濟持續低迷，但同時期台灣乃至全球房市，卻是價量持續擴張。如今大家知道，這段期間的房市熱潮，主要是各國祭出貨幣寬鬆政策，產生的熱錢簇擁所致。而住展房屋網企研室更認為，這段期間的房市已和剛性需求某種程度脫節，導致房地產變成少數多金者累積財富資本的器具，也就是投資工具，而非民生財。 

如此發展的結果，如今再清楚不過；經濟非但沒有好轉，還有惡化趨勢，房價也高到一般庶民根本無力負擔，更出現泡沫化疑慮。這種種的扭曲現象，都和房屋商品過度投資化，房價被熱錢、投資行為快速大幅墊高，與剛性需求脫鉤有關；甚至如此現況，就如同中國社科院最近報告，形容其房市與經濟之關係一樣，其實台灣的經濟也被房地產綁架，房市已經大到不能倒。 

循此脈絡，再回到房屋稅爭議；如果演變成全民加稅，確實會影響交易量；但是否因此連帶影響到總體經濟？住展房屋網企研室認為，前提還是購屋目的者多為剛性自用需求；如果多數民眾購屋是居住自用，那麼後端還會產生裝潢、裝修、家電、傢俱等等後續需求，產生的連動效應自然加倍，進而創造其他產業的活絡，帶動總體消費及經濟。 

然而，如果房地產依然只是累積資本之財貨，則以上這些後續需求通通不會發生，創造附加價值，及其他產業連動的效應當然大減，也就無助經濟復甦，甚至還會產生反噬效果。 

據此，住展房屋網企研室認為，目前已經失焦的房產稅改，實應朝這個方向推動，也就是自用輕稅，非自用投資目的者加重的原則；如此一來，才有可能將房地產市場供需機制導回正軌，進而創造更大的經濟價值。

【住展房屋網/台北報導】國內唯一採取全直營店頭的房仲品牌信義房屋，日前揭示了所謂「全房產銷售策略」，也就是讓代銷和房仲兩邊銷售物件及人流互通。 

據住展房屋網企研室觀察，過去新建案常見前段由代銷銷售，後段或成屋後轉交在地房仲處理的情況；不過，仲介店頭同步銷售新建案的方式，以往確實較不常見。畢竟前幾年房市交投熱絡，新建案靠打廣告就能順銷，房仲業更是一家接著一家開，密度僅次於便利超商，根本不需互通有無。 

然而，近一年餘市況走弱，交易量大幅萎縮，新案及中古屋市場無一倖免；這時候多一個通路，就等同多一個售出機會，正所謂非常時代，必須採取非常手段。 

不可否認，最近信義代銷靠著這招全房產策略，旗下承銷個案大都有不錯銷售業績。不過住展房屋網企研室則認為，這不全然是新策略奏效所致，主要還是價格因素。 

就以其中的汐止『上東城』來說，根據住展房屋網企研室所知，前月潛銷階段收訂價格約是35萬/坪左右，比起汐止其他線上個案普遍仍希望賣4字頭以上，算是相對低單價；而據悉寶佳體系另一支品牌合康，也將在青山國中附近推新案，價位也大概落在相似水準。如無意外，該案不用靠類似信義代銷這種配合仲介資源的銷售模式，應該也能寫下不錯的銷售成績。 

然而，最近一些建案能夠在短時間內創造高人氣及銷售量，除了低價策略外，其實還是因為有相當比例的投資客買盤。換言之，信義代銷所稱，目前投資客已銷聲匿跡的說法，並非事實。 

前幾年進場的短線投資客，確實是買在相對高點，現在當然暫時不會再出手；但並不代表現在房市就完全沒有投資客。只不過，由於目前無論中古或新成屋，都碰到房屋、地價稅可能大增的影響，別說投資客，連自用客戶也考慮再三。 

如是門檻較低，又沒有持有稅爭議干擾的預售屋，就沒有以上問題。於是只要預售案開價合乎或略低於現階段一般行情，投資客還是會伺機出手。 

就拿最近超高人氣的板橋『江翠ONE』來說，官方代銷說法是不少VIP客戶先下手；但把這話翻成白話文，就是投資客。就連信義銷售的『上東城』，住展房屋網企研室推測，也應該有相當比例的投資客進場，除非業主完全不接受換約。 

過去市場景氣高檔時，無論新建案或中古屋，都看得到投資客的蹤跡；惟近期房市走弱，加上若干政策衝擊，房市投資客確實稍有收手，但也未真正消失，只是在等待下一個合適的時機或物件出手。很顯然地，入手門檻低，又無加稅干擾的預售屋市場，正是他們目前鎖定的目標。

醫美中心捨忠孝信義區 官邸特區「鄉林士林官邸」新據點

【MyGoNews行銷部報導】根據國際市場調查預估，2020年全球醫學美容市場將可達到610億美元規模，不只韓國、日本等國醫美市場增幅年複合成長率高達9%，以人口數量最龐大的中國、印度來看，年複合成長率也已站上15%高點，遠超過全球平均值，可見亞洲醫美產業極具成長動能。大台北地區的醫美中心、醫美診所最高紀錄曾同時達400家之多，約有三成集中在東區忠孝復興、敦化商圈、信義計畫區。而根據台北市衛生局調查，北市400多家醫美診所有200多家集結在東區，光是忠孝東路四段、約1公里長就設有200多家醫美診所，家數比超商還多，尤其是忠孝東路四段的頂好商圈，這裡就有40幾家整形診所林立，名人們也都愛來這邊整形，形成獨特的「醫美一條街」，密度居全台之冠。在激烈競爭下，原本少量質優的藍海市場，逐漸轉為以削價競爭為主要策略的紅海市場，如何突破僵局，找到獲利新方向，是目前業者共同關心的議題。

士林官邸特區附近有天母與中山北路商圈，加上獨特的歷史文化背景，有潛力成為台北高端的醫美文藝VIP特區

東區醫美聚集地區高敏感隱私難保 產業北移「士林官邸特區」成趨勢

大台北地區醫美中心，早期多集中在東區忠孝復興及敦化商圈，該地段租金昂貴，可使用的面積狹小，寸土寸金。過去忠孝東路高達200家醫美診所林立的「醫美一條街」繁華盛況不復存在，醫美產業有往大直、士林一帶北移的趨勢。業者指出，往市郊移動，除了租金負擔較低之外，也有策略性因素的考量在內。主要是市中心醫美診所群聚的區域，已經給人「為了整形才去那裡」的既定印象，對一些相對重視隱私的高端客戶或名流、明星來說，反而成為易引發負面感受的高敏感地帶。而士林、大直一帶幅員較遼闊，且遠離人潮，對重視隱私的客戶更有吸引力。

「鄉林士林官邸」未來進駐產業會以高端、高質感產業為主，將可能創新整合出新的經營模式

醫美業者為抓住高端客戶重視隱私的心理無不絞盡腦汁，不惜大手筆改造進出動線、增加特製私人專屬電梯及指派專人引導。但受限於東區、信義計畫區商辦空間多為70坪至120坪左右，先天空間不足，再怎麼改，還是很難面面俱到。如果要在市中心改租更大的空間，租金成本實在吃不消，因此醫美企業紛紛從台北市中心轉換到台北市郊區，大直、內湖、士林等地都十分受業者青睞。其中「士林官邸特區」兼有遠離市心紛擾、幽靜低調、交通便利等優勢，已吸引大型醫美集團高度注意。

顏值經濟 進駐「鄉林士林官邸」拚高端品牌印象

「鄉林士林官邸」的地理位置具備高隱匿性特點，可以讓名人放心來這裡就診，讓高端大型醫美中心能夠在這裡為名人服務，加上這個區域的租金比忠孝東路四段「醫美一條街」更親民，以投資角度購買，然後出租給大型醫美中心設立，能夠讓醫美中心設立成本降低，具備「高大尚」高端、大氣、上檔次的特質。醫美業者直言，目前很多高端客戶皆詬病市中心的醫美診所空間太狹小、不夠時尚氣派，沒有隱私等，而這些負面因素在「鄉林士林官邸」都得到了解決。

「鄉林士林官邸」基地面積約1,138坪，ABC三棟隔震建築規劃，每棟各自有獨立的一樓大廳空間及接待櫃台、二樓以上至八樓則為商業多功能空間，4:3空間黃金比例、27米大面寬，景觀視野遼闊舒敞，連結窗外鏡面水池，引入萬坪花園的風光與青翠的山景。客戶在此處所感受到的身心放鬆，是他們在東區花再多錢都買不到的。業者表示，這裡極有潛力成為台灣高端醫美的朝聖地。「鄉林士林官邸」所在的士林商圈除了知名的士林夜市商圈之外還包括中山北路商圈、天母商圈以及台北故宮、蔣中正士林官邸，可說是匯集了商圈產能加上旅遊產業雙效益，可以讓業者開拓國際市場。

「鄉林士林官邸」採用先進節能設計，運用獨立外部景觀水池的熱對流，改善室內微氣候，降低室內溫度約2~5度，提供空間使用者最自然體貼的感受。建築垂直綠化，將窗外綠景延伸至建築立面，宛如一座空中森林，吸睛與環保兼備，既有利於提升企業形象，同步塑造品牌在客戶心中的好感度。

「鄉林士林官邸」面對萬坪官邸公園的綠意景觀，讓景觀視覺無障礙

「鄉林士林官邸」高端產業群聚效應

「鄉林士林官邸」屬於「特商區」使用分區，未來進駐產業會以高端、高質感產業為主，這些產業群聚將可能創新整合出新的經營模式，能夠群聚永續經營並擴張群聚經營範圍，讓企業藉由「點」到「面」、「圈」到「網」的群聚經營，搭上全球競爭的高速列車。管理大師麥克．波特Michael E. Porter曾指出：「台灣應該要特別重視與強調產業的獨特性，進而發展特色群聚，創造出新產業群聚以提高競爭力。」位於台北市士林官邸特區的「鄉林士林官邸」既有利於提升企業形象，同步塑造品牌在客戶心中的好感度。加上「鄉林涵碧樓」在國際間享有高名氣，給人的品牌印象極佳，容易讓客戶產生認同感。

工商時報【方明╱台北報導】

房屋持有稅增加，經濟最弱勢的租屋族，反成受害最深的族群！統計實價租金資料發現，2016年北市適用新房屋標準單價的「新屋」，平均每坪租金價格年漲幅高達13.6％，遠高於未被調整標準單價「舊屋」4.6％的漲幅，顯示屋主可能將多出來的持有稅「全部」轉嫁給租客。

APPLE HOUSE趨勢研究中心統計實價租金資料發現，北市新屋（適用新標準單價）平均單坪租金由104年的1,328元上漲至今年的1,509元，年漲幅13.6％；舊屋（無適用新屋標準單價）則由1,288元上漲至1,347元、年漲幅4.6％。

APPLE HOUSE趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，房屋稅是房東出租的成本，成本增加往往透過提高租金來反應，以北市來說，新屋明顯出現稅負轉嫁租客的狀況，甚至可能出現「全部」轉嫁的情形。

根據台北市稅捐稽徵處所提供的案例，對照實價租金變化所估算的漲租金額來看，大安區永康街9樓48坪的個案，原房屋稅（稅率1.2％）為8,794元，調漲後（新標準單價+囤房稅3.6％）房屋稅高達72,285元，以大安區平均租金漲幅計算，該個案年租金將增加達79,488元，房屋稅轉嫁租客比率高達125％。

陳傑鳴表示，由上述案例可發現，即便適用新房屋標準單價與課徵3.6％的囤房稅率，但「漲租金額」還高於「房屋稅增加稅額」的狀況，不僅稅負可全面轉嫁給租客，屋主還有空間以漲租金額負擔其他稅額。

APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華認為，目前看來，房屋持有稅改革明顯缺乏適宜的配套措施，導致增加的稅金被屋主轉嫁給經濟最弱勢的租客，租屋族群受害相當深。

此外，近期市場熱議的老屋加稅，因舊屋占全台房屋存量9成以上，影響範圍比新屋更為廣泛。稍不注意，因加稅可能導致「全面性房租飆漲」，恐非政府及廣大租屋族所樂見。

【住展房屋網/台北報導】據住展雜誌統計，代表新建案市況的7月住展風向球總分為32.3分，較6月微幅增加0.6分，對應燈號中止連二藍、回升至黃藍燈，是今年來第二顆黃藍燈，顯示北台灣新成屋、預售屋市況有緩慢走揚的跡象。

送好、送滿　送到飽拚成交

7月份預售新增供給量意外比6月減少，初步統計約3百多億，原因是不少建案延後公開，有的建案甚至把公開時間延到9月份。案量逾10億以上的預售屋指標建案為北市北投「國美山翫水」、新北市永和「仁愛柏麗」、汐止「森學苑」、桃園「昭揚君匯」、中壢「忠孝大道NO.2」與「合康新天地」、竹北「椰林MIDO」。 

成屋推案戶數則擴則至約4百多戶，單一案量逾10億以上者為汐止「漢寶科技大樓」，其餘都是中、小型建案。但不計入分數的餘屋案，新增戶數卻飆破千戶，顯示成屋市場供給依然豐沛。 

7月新建案廣告量擴增到約2.2萬批，較6月月增加約18%，廣告訴求也更為多元。住展雜誌企研室經理何世昌表示，近期促銷手法翻陳出新，以往主打『保證買回』的建案多為預售屋案，因為房子尚未蓋好，建商即便買回也無使用折舊問題，但現在連新成屋案也玩起『住滿2年保證買回』，之後仍可以原價售回給建商。 

另外，送成交禮也是慣用手法，但過去成交禮頂多只送『半套』，單獨送裝潢、或者送車位，但最近卻罕見有建案送『全套』，成交就送車位、裝潢、家電，透過變相降降方式換取成交。

北市價暖量凍　新北、桃園價軟量增

北台灣三都的新成屋、預售屋市況，來人組數與成交組數都與6月差距不大，且仍以台北市最疲弱。住展雜誌企研室經理何世昌分析，北市7月買氣不僅沒有提升，甚至比6月稍差，中位數來人組數為10～15組／週，與6月維持不變；另中位數成交組數已跌破0.5組／週，比6月微幅減少，意味北市不少建案每個月賣不到2戶，主要還是建案讓利空間偏小所致。 

不過讓利建案較多的新北、桃園，市況就好多了，市況最佳的前三名行政區分別為板橋、淡水、中壢。板橋以江翠北側、新埔、埔墘一帶較佳；淡水則以淡海1字頭房價區買氣較熱絡，惟7月成交組數稍有下滑；中壢以內壢地區成交最蓬勃，大樓產品銷售相當紅火。 

何世昌指出，未來即將公開的讓利案持續增多，因價位甜美銷售十分紅火，預計將會成為挹注成交組數的主要來源。不過，未跟進大幅降價的個案，很難感受到買氣回溫的訊息。此外，有感讓利案讓價幅度大，不僅衝擊當地中古屋市場，也使得土地取得成本過高的建商進退維谷，價格戰這把火恐怕還沒燒到盡頭。