【住展房屋網/綜合報導】新北市政府日前公告全市今年公告土地現值平均調幅，約跌0.37%，終止民國92年以來的連14年漲勢，而中和地政事務所也發布轄區內公告現值漲跌幅數據。其中中和區平均下跌約0.88%、永和區則平均下跌約1.78%。

中和地政事務所表示，雙和地區因鄰近台北市，區位條件佳、生活機能完善，加上中和、永和國民運動中心落成啟用，且相關公園綠地皆陸續興建，還有新北環快通車、興建中的環狀線與萬大線等交通建設題材加持，進而支撐房地產交易價格。但受去年度國內經濟情勢不佳及不動產稅制影響，使整體房市交易量萎縮，市場價格大致呈現持平或小跌趨勢。 

地政事務所分析，今年中、永和區地王分別坐落於捷運永安市場站及頂溪站附近，中和區地王位於中和路商業區，每坪公告現值達約194萬；永和區地王則坐落在永和路2段的商業區，公告土地現值每坪約達216.6萬元。 

另外，為方便民眾了解雙和地區的地價分布情形，該所也已建置中永和區今年的「地價級距圖」，以10種顏色表示公告土地現值高低情形，最高價以紅色標示，最低價嘖以淺綠色標示，可至地政事務所網站的業務專區─雙和房市情報站中的公告現值暨地價專區下載。

新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw

【文/住展房屋網】據住展雜誌統計，今（2016）年截至12月10日為止，台北市公開銷售的新建案數量僅123個，預估至年底前建案數量頂多只約有135個左右，將創下2001年以來新低、且連續二年建案數量都創新低紀錄。 

住展雜誌企研室經理何世昌表示，北市建案數量持續破底，主因是受到房市買氣低迷，以及囤房重稅的雙重打擊，台北市願意大舉推出新建案的建商已快變成「台灣黑熊」、瀕臨絕種，反觀「空手看戲」的建商卻越來越多。

重稅比SARS更可怕　北市建案數連二年破底

雖然今年新建案數量再創新低，但總案量來到1,684.1億，已比2015年全年度的1,628.88億略高，主因是「琢白」、「和平大苑」等高價豪宅案量挹注，二件豪宅案總銷就高達440億，支撐總案量未進一步破底。總量雖未破底，但已是連二年跌落2千億以下，量能甚至比SARS還低。 

2003年台灣SARS期間，建案數量還有274個，總案量達1,917.15億。但2016年建案數量竟不到SARS時期的一半，總案量也更少，平均每個建案可售戶數僅約26戶，供給量低得可憐。 

若縮小到近年來看，北市推案量高峰是2013年，推案量逾2,700億，2014年年減不到百億，但2015、2016二個年度卻大減約千億，減幅十分驚人。住展雜誌企研室經理何世昌分析，北市建商不推案，除與房市景氣衰退、市府對新成屋建案課徵囤房稅，以及房屋稅大漲有密切關係；照這個衰退趨勢延續下去，未來建案數跌剩下二位數並不是不可能的事。

松山推案數最少　信義完銷案最多

台北市今年推案數量最高的行政區，依序為中山（18個）、中正（17個）、北投（16個）、內湖（15個）與文山（15個）。 

台北市12個行政區中，推案數量最少的是松山區，今年新建案只有延壽國宅都更案「中工常翠」；若「潤泰敦峰」未在年底前公開銷售，「常翠」將是松山今年的唯一。大同、南港今年推案數也極少，都有只3個建案，至年底前已無新建案。 

何世昌進一步表示，2015年推案數量最少的信義區，今年則大增至7個，是少數推案數量逆勢增加的行政區。不僅如此，信義區今年新公開、且完銷的建案數有2個，分別是「仁愛CASA」、「太平洋蒔景」，更是北市今年最多完銷案的行政區，熱銷的主因是有感讓利。

所謂的「小宅」， 若以銀行貸款登記坪數區分，15坪以下都被歸類為套房，15 坪以上到28坪就算；若以房間數來看，指的是2房產品，符合上述其中一項者， 就可稱之為「小宅」。不過因為新房公設比動輒32～35%，公設34%的35坪新成屋為例，實際室內坪數只有23坪，也算「小宅」產品。

淡大產業經濟系副教授莊孟翰表示，小宅不僅自備款低、貸款成數高，還有好出租、好轉售的優點，可說是「進可攻，退可守」，自住、投資、置產皆宜，消費者買中低總價的小宅最好選擇交通條件齊全、生活機能成熟與通勤時間短的區域，才能發揮小宅置產理財的最大效益。

以小換大，靠財務紀律跨入小宅置產門檻

大家房屋公關企研室主任朗美囡認為，在北市中心標準3房產品總價動輒2000萬元以上，退而求其次買小宅，「先求有再求好」，或者沿著捷運向外找更低總價的房子，才是首購族實現買房夢想的王道。先入手2房，等小朋友逐漸長大，房價也有機會走出當前下修的局勢，開始反彈，屆時把原有的2房出售當換屋的自備款，也可降低購買3房的貸款壓力。他說：「首購族想跨進小宅，一定要掌握先儲蓄、買小屋、換大屋的三步驟原則。」

房市專家倪子仁也表示，「要實現購屋夢想，最重要靠得是財務紀律！」以總價1000萬的小宅為例，自備二成200萬，第一步就要計算自己離頭期款目標還差多少？還要再存多久才能達標？扣除必要支出，回算每月強迫自己要存下多少的「購屋基金」，才能跨過購屋門檻。第二步則是評估未來背負800萬的銀貸，每月將近4萬塊的房貸支出是否超過家庭月收入的5成以上？一般來說每月房貸支出控制在家庭月收入的3~5成較為安全，越低越好，超過6成就可能嚴重影響生活品質，變成「有房卻沒錢的屋奴」，甚至造成周轉不靈。

有了數字目標、瞭解個人財務體質之後，才開始看屋，並把未來換屋的可能性考慮進去，尋找有保值增值特性的房子。

小宅3大購屋族群，選屋眉角各不同

東森房屋研究中心副理于靜芳分析，當前小宅購屋客層包括新婚小家庭、頂客族與小資首購，以及退休銀髮族三個族群，除了建議購屋者審慎評估自備款與貸款還款能力外，她特別針對每個族群買小宅的需求與選屋眉角提出解盤。

1.新婚小家庭：因為小宅購屋負擔相對輕鬆，考量未來生小孩的空間需求與親子生活間各自的隱私空間，2房小宅對新婚族來說不啻為邁向幸福的好起點。是否鄰近學區方便接送小孩上下學，或要卡位在知名學區周邊購屋，是這類客層的考量重點，若資金有餘裕，還可在評估坐落地段未來的抗跌性與轉手性。

2.頂客族與小資首購：對於沒有生育小孩規劃的頂客族來說，2房空間的調整變動性很高，一房當主臥，另一房可規劃做工作間、書房、視聽室、收藏房等。但要考量是否會因過度改造空間，造成日後轉手不易的問題。

3.退休銀髮族：都會區銀髮族在子女相繼成家後，過去的大空間打理不易，看準北市房價上漲，將大屋出售，把不動產換成現金，轉購小宅，剩餘資金可規劃養老或其他投資，也可資助下一代成家購屋。銀髮族買小宅時，盡可能要選有電梯的大樓，並要特別留心周邊是否有醫療資源，如果附近有公園綠地可讓老人家散步、舒展身心更佳。

中國時報【蔡惠芳╱台北報導】

初步調查，北、高兩市頂級豪宅市場，在「趴」下很久之後，2017年估計至少有2000億元的指標大案陸續登場，史上首見。預售新屋推案趨勢，儼然也進入「超級Ｍ型化」時代，即大戶豪宅和中低總價小宅，明顯分立。

房市邁入超級Ｍ型化

住展雜誌企研室經理何世昌表示，房市進入2017年特別熱鬧，開價一波比一波高，加上近兩年小宅幾乎全面崛起，更顯得「超級Ｍ型化」時代來臨，中間坪數幾乎沒了。

何世昌表示，2017年估計北、高的頂級豪宅市場至少將有2000億元的指標大案陸續登場，從1月份開始，即有潛銷、廣告釋出攻勢等動作；其中更以信義計畫區、大安區最熱門。

信義計畫區以亞太工商聯攜手中華工程、總銷數百億的「陶朱隱園」領銜，元月中下旬可望先行潛銷，下半年完工，單戶總價上看10億起跳，可能刷新全台史上最貴單價住宅紀錄；冠德建設醞釀多年的「興雅BCF」案，總銷也上看300億元，下半年登場；另外富邦建設「D1」精品豪宅案，總銷約170億元，2017年有機會取得建照並推出。

陶朱隱園單戶逾10億

大安區有最新落成的大安森林公園旁、元利建設「ONE PARK」超級豪宅指標案登場，總銷上看550億元；三圓建設正義國宅都更案也有機會在上半年取得建照，並伺機推出豪宅案，總銷上看300億元。

另外，松山區有潤泰創新「敦峰」總銷上看200億，華固建設都更案「名鑄」約85億。

高雄也相當精采，光京城建設代表作「京城」150億元，及遠雄企業團代表作、樓高68樓的摩天超高飯店住宅「The One」160億，兩大案就衝出310億規模。

以北高兩大都會來看，2017年九大豪宅總銷就逼近2500億元，會有實際銷售動作的新案也上看2000億元，「南北豪宅推案潮」將排山倒海而來。

央行已連4季降息、連兩季維持低利不變，再加上下半年到第四季，政府陸續釋出不打房、都更加碼利多、台北市調整房屋稅、及2017年調降土地公告現值等，在在都顯示，資金面和政策面不致有黑天鵝了；在跨入2017年之際，房市儼然露出底部的曙光，但潛在賣壓也令業者擔憂。

房市露出底部曙光

業者指出，實際上房市從2013至2014年達到景氣循環最高點，之後從2014年第四季反轉向下修正以來，預估將在2017至2018年，進入完工交屋的最高潮，也就是今、明年供給量將持續放大，賣壓相對升高，因此競爭也將特別激烈。

特別是，很多建商在這一波的景氣高點，高價買進的土地，在經過設計規畫請照興建之後，應該從2017到2019年，會陸續進入完工、交屋的高峰期，因此也將考驗建商的交屋功力。

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▲嚴立婷因為現在住的房子不敷使用，也希望兒子能有自己的讀書空間，因此決定換房。（圖／艾迪昇提供）

在節目中給人膽大、豪爽且敢說敢言、犀利又幽默的嚴立婷，深獲觀眾喜愛，與職籃球星張智峰育有1子Wilson。近來她因為兒子Wilson逐漸長大，覺得現在住的房子不敷使用，並希望兒子能有自己的讀書空間，於是決定換房，由於偏愛捷運宅，便買下捷運站旁的60坪預售屋，預計2年後交屋。

為給兒子讀書空間決定換房　選房子考量首要是地利性

嚴立婷現在住的房子室內坪數約28坪，2房2廳2衛，但Wilson現在4歲了，再過2年要上小學，她希望兒子能有自己的讀書空間，她說，「讀書是要養成習慣的，若沒有好的環境，就不容易專心，我們現在的家比較小，所以我教他功課幾乎都是在客廳，但客廳有很多誘惑，如玩具、電視，這樣專心的時間就會縮短，才想要製造一個環境給他」。其實原本是有設定要給Wilson的房間，但因為空間不夠大，她坦言，那間房間就默默變成了儲藏室，又不想讓兒子在裡面很辛苦地念書，所以決定為他換房。

▲嚴立婷覺得讀書是要養成習慣的，沒有好環境也不容易專心。（圖／艾迪昇提供）

嚴立婷住在新北市，她沒有選擇台北市，主要原因就是從小在這裡長大的關係，她笑說，「很多人都說我住的區域房子都長一樣，但在我眼裡卻不一樣，因為住習慣了，很了解什麼路、景觀等。還有一個重點是我先生的練球基地就在附近，隊友幾乎95％也都住附近，所以他也離不開」。對嚴立婷來說，會選擇住在這裡主要就是「地利性」，因為她從小在這邊長大，已經習慣這個區域，而且她父母親也住附近，方便相互照顧，這是很重要的原因。

買郊區房子要有勇氣　新房子交通便利

「會選擇這裡還有一個原因是附近都是矮房子，沒有一個這麼挺拔的建築，而這個預售案蓋起來會很壯觀，沒有房子擋住視線，未來若是都更那會更好，可以帶動整個區域，提高房價」，嚴立婷進一步表示。許多人覺得捷運宅不是很穩，但她認為，「捷運的房子才穩，而且現在的景氣，在郊區買房子要很有勇氣，如果環境無法加分，除非住一輩子，不然房價就要稍微擔心」。

▲嚴立婷現在住的地方，剛好先生的練球基地也在附近，加上她從小在這個區域長大，已經習慣了。（圖／艾迪昇提供）

此外，嚴立婷選擇的新房子交通便利，過個橋就是台北市，到新店也很快，從家裡走到捷運站約1分鐘，未來更是三環三線其中一站，可接軌機場線，出國工作都相當方便。她笑說，「我出國頻率算中等，至少每年有一次，而且我兒子大一點後，我會很常帶他看看外面的世界，所以這個地利性對我來說很好」。

喜歡格局方正寬敞　買預售屋要選知名建商

嚴立婷喜歡很方正、很寬敞的房子，新挑選的房子格局剛好符合她的要求，她透露，「我不太喜歡長型的或彎彎曲曲的房子，樑的位置不對也不OK，剛好這個建案的格局就是很寬敞、很方正，所以我很欣賞」。由於是預售屋，雖然有些地方無法變動，但仍有一些空間可以做改變，但嚴立婷特別提醒，要把握客變期，要是超過期限，那就要自己花錢打掉重做了。

▲嚴立婷喜歡很方正、很寬敞的房子。（圖／艾迪昇提供）

不過，現在的人都不是很喜歡買預售屋，因為存在一定的風險性，嚴立婷也坦言絕對有風險，所以要選知名建商，如冠德、元利等，要倒的機率真的很低，她指出，「知名建商不可能拿石頭砸自己的腳，這種大建商、上市上櫃的建商若是要倒閉落跑，一定會有前兆，不像小建商說跑就跑了，這次我挑的建商這麼多年下來，房子品質都很好，我父親也認同這個品牌，所以我就蠻放心的」。

另外，以公設比來說，中古屋的公設比預售屋來得少，但嚴立婷透露，她已經有事先比較過，這個建案蠻特別的，公設比只有20多趴，而且她也不想要住中古屋，雖然說感覺比較便宜、比較大，但她就是喜歡新房的感覺，也喜歡有管委會、24小時管理的物業。

▲嚴立婷認為買預售屋絕對有風險，所以一定要挑選知名建商，這樣會比較放心。（圖／艾迪昇提供）

裝潢首重客廳要寬敞利互動　小孩房不能大也不可太奢華

嚴立婷很愛兒子，但她不溺愛，在教養上有自己獨到的方式，這也表現在裝潢上。對於裝潢，她認為首先要知道自己最冀望的是什麼，她希望未來家人可以經常互動，所以最常使用的空間一定是客廳，再來才是臥室。因為如此，她首要條件就是客廳要很寬敞，門一打開就要有很舒適的空間，她說，「若是客廳太小，打開門就會有壓迫感」。新買的房子客廳也是嚴立婷最滿意的區域，她偷偷的透露，空間約有15坪大，很適合家人聚在一起互動，而且朋友來，想過夜，只要打個地舖就可以睡了。另外，嚴立婷還在客廳設計一個書房，預計做玻璃隔間，這樣視覺上會更大。

再來是小孩房的裝潢，嚴立婷認為不可大過主臥室，這是風水的問題。還有一個更重要的要點，那就是不能太奢華，她強調，「一家人要常相聚、常互動，所以小孩房不能裝潢的太好，那會誘惑太多，如裝台電視、弄個遊戲場等，他就不出來了，而且長越大就越不出來，這樣不行。況且到了國高中，他就有自己的想法，甚至會更叛逆，更有自己的主見，這時房間又弄的太好，就是父母挖洞給自己跳，因為讓他太舒適，就不會想要出來互動」。

▲嚴立婷覺得小孩房不能比主臥室大，也不能弄的太好。（圖／艾迪昇提供）

小孩房與先生意見不同　浴室要淋浴空間大

不過，這部分嚴立婷和先生的意見不太相同，張智峰覺得兒子房間要大一點，因為他是男生，以後可以如何又如何，但嚴立婷認為，這跟男生女生沒有關係，只要給他該有的，如書桌、衣櫥，不夠就放在客房，該有的一定會有，也一定是King size的床，這樣就夠了，她堅定立場且笑說，「沒有什麼事就出來吧！小孩要知道他是這個家的小孩，不是這個家的老大，沒有父母，哪來這些東西，所以裝潢時，我都會跟設計師說，小孩房間該有的有就好了，至於我的臥室要多奢華都沒有問題，畢竟是我辛苦賺來的」。

在裝潢風格上，嚴立婷笑言就是樣品屋的感覺，因為是新房子，希望人家來作客時，覺得家裡蠻壯觀的。還有，很多人都很重視浴室，對嚴立婷來說，只要有一個足夠空間可以讓3個人一起淋浴就好了，這樣以後有第2個小孩時，要幫他洗澡也比較方便，她說，「現在住的淋浴就是站一個大人和一個小孩後，完全無路可走，因為小真的有壓迫感，這是我唯一在意的地方，所以這部分就有要求要設計大一點，其他該有的有就好了」。

▲對於小孩房的規劃，嚴立婷和先生的意見不太相同。（圖／艾迪昇提供）

為先生想卻被反駁　未來想給孩子一間房

嚴立婷在設計新房子時，發生一件讓她哭笑不得的事情，也讓她印象超深刻。她知道老公喜歡泡澡，但現在住的家小，既然買了大房子，那就弄一個按摩浴缸給他，因為有些格局已經定了，所以要按摩浴缸就要犧牲主臥室的大小，於是她就請設計師先這樣規劃。某一天設計師圖畫好了，嚴立婷讓老公看一下，她也在一旁解釋，他一看到浴缸時竟立馬反應說，「那麼大的浴缸要幹嘛？」她當然告知給他泡澡用，結果他認為待在浴室不過是洗澡、上廁所，泡澡可能一星期都不一定會泡到一次，卻因為這樣而犧牲了臥室空間，認為不需要。嚴立婷苦笑說，「沒想到完全是我一廂情願，最後是把按摩浴缸拿掉，也慶幸有先給他看，還來得及改」。

雖然景氣不好，但未來嚴立婷預計還會再買房子，她也曾在節目上說過，她的人生目標是要讓她的小孩都有一間還不錯的房子，但不一定會買在自家附近的熟悉區域。她笑說，「如果已經有住的很不錯的房子後，我就會往外找。在別的區域若是看到還不錯的房子就會買，有時當做小度假去住一下，如可以買在內湖，偶爾住一下，隔天就可以直接去錄影了」。

名人小檔案：

嚴立婷現為通告藝人及主持人，最近更出書當作家。她是新光三越美少女冠軍，曾參演過多部戲劇，因在談話性綜藝節目直白嗆辣、豪爽且敢說敢言、犀利又幽默，粉絲為她取霸氣綽號「嚴哥」，深受觀眾喜愛，曾獲「最不想轉台的藝人」之稱。接下節目《一袋女王》主持人後，憑藉著機智詼諧口條，讓觀眾難以抵擋。由於愛韓國文化，並經常前往當地接觸最新美妝時尚，更不時分享旅遊住宿資訊，不少粉絲常詢問，因而出了《韓國購購GO》一書。在2010年6月與職籃球星張智峰結婚，2人育有一兒子Willson，家庭生活幸福美滿，是演藝圈中的銀色夫妻。

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3大預測！2016「悽慘無比」2017「房價落底」

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】中信房屋2016年12月29日召開「2016年第4季宅指數」發佈記者說明會，對於2017年房地產發展提出3大預測，分別為1房價將在2017年落底。2買賣移轉棟數高於2016年。3實價登錄獲得市場信賴，買賣方認知差距縮小有助交易量。中信房屋董事長鄭余正全說：「2016年房市悽慘無比！」他認為2017年應該不會更差，3大預測裡，他認為「房價將在2017年落底。」

這是該調查報告對於2017年的第1項預測，根據中信房屋最新宅指數調查，高達40.5％的民眾與65.4％的業者都認為房價將在2017年落底。中信房屋副總劉天仁指出，民眾與業者對於房價將在何時落底的預期心理，已趨近一致；有購屋計畫的民眾，應該把握多看屋的機會，提高與CP值高的房子相遇的機率。

第2項則是預估2017年全國買賣移轉棟數將比2016年成長約2.5-4％，介於24.9-25.3萬戶之間，2016年的預測值可能落在24.3萬-24.5萬左右，和第三季預估吻合。中信房屋副總劉天仁指出，2016年全國買賣移轉棟數之所以創下26年來的新低，主要是政府將打房的層面，進一步由不動產交易稅，延伸至不動產持有稅的房屋稅與地價稅，讓房地產市場幾乎窒息，因為只是持有房地產而沒有參與市場交易的持有人，也被打房的火燒到。

而且根據行政院主計處的統計，我國住宅自有率高達84.23％，也就是說持有不動產的人仍以自用居多，政府打房不應該讓自住者也受到懲罰，因為自住是民生基本需求，也是一個健康的房市的交易主力，由此可見稅賦與政府政策，仍將是左右未來房地產整體發展的主要因素。中信房屋認為「自用輕稅」將可引導房市邁向健全交易的市場秩序，同時也能夠加速減少都更的障礙，因為有高達69.1％民眾及75.1％業者認為重稅及釘子戶扼殺都更。

中信房屋指出，全國買賣移轉棟數，1991至2015年，26年來每年的平均移轉棟數為365,200.2件，2016年全年度移轉棟數預估為244,000件，乖離率達33.19％，以技術分析來看，隨時有修正乖離、往平均線靠近的機率，增高許多。

至於2017年的第3項預測，中信房屋認為，實價登錄獲得市場信賴，買賣方認知差距縮小，有助交易量。中信房屋2016年第4季宅指數針對加盟店調查指出，買、賣雙方直接以實價登錄的數據作為開價的比例都提高，賣方以實價登錄的數據作為開價的比例較上季增加2.4％，買方則較上季增加4.3％，顯見買賣雙方逐漸認同實價行情。

中信房屋副總劉天仁指出，賣方價格認知下修，買方價格逐漸認同實價行情，民眾期望實價資訊朝向更精準透明的揭露。有鑑於此，中信房屋進一步善用實價登錄的資訊，為消費者扮演顧問角色，官網改版全新推出「CP值找屋」新功能，幫助購屋人節省時間與精力，找出CP值高的物件，加速實現購屋圓夢的夢想。

▲業者首創的房產界UBER引發違法質疑，市況不佳下，聯賣合作似乎成為趨勢。

【文/記者朱語蕎】近期有業者推出「房仲界UBER」，訴求可隨時找到房仲經紀人，也替目前陷入困境的不動產經紀人找尋新出路，以共享經濟與利他角度獲得更多客源，但有房產專家提出質疑，認為其有違法之虞。

天時地利不動產總經理張欣民日前在臉書上表示，根據不動產經紀業轉理條例第16條規定，經紀人員應專任一經濟業，不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務，且必須加入當地公會，才算是合法的不動產經營模式。

因此若是已離職的不動產經紀人，即使有合法相關證照，也不能自行從事房屋仲介業務，根據法規規定，將處以10萬以上、30萬以下罰鍰。張欣民說，若目前合法任職在A房仲，但卻私下與B房仲合作業務，不僅違法上述規定，也犯了房仲業大忌，違反職業道德，業者推出的房仲界UBER，也跟目前UBER在台一樣，於法不服。

針對此項質疑，歐克斯科技總經理暨「屋比」房屋比價創辦人葉國華表示，會員資格都符合不動產經紀管理條例規定，所有流浪仲介在證照有效期間，只要有靠行規業，都可加入平台，未改變現有經紀人與店東、加盟店、直營店等隸屬關係，也未介入客戶帶看、同業合作等遊戲規則，而在目前房市交易量縮下，「聯賣」擴大業務交流是提升成交的方式，平台是提供房仲有更多機會接觸到買方，並無不道德的問題。

【文/住展雜誌】三環三線首發的環狀線第一階段，整體工程進度已突破七成，列車預計十一月底運抵南機廠測試，為兩年後完工通車做好萬全準備。而這段利多實現的最終等待期，正是消費者趁勢佈局的黃金時機……

捷運環狀線連貫台北都會首環精華區，被看好發展為『大台北的山手線』，首發的第一階段，更因串聯新店、中和、板橋及新莊等新北心臟地帶，被各界寄予無限期待；無奈水人無水命，原訂今年底就該完工的首期路網，因經費不足、史蹟保存等問題，工程進度推延兩年，需待一○七年底才能告捷。

面對重大建設延宕，民眾最害怕的就是『一延無絕期』。好在新北市捷運局稍早表示，全長十五‧四公里、從大坪林至新北產業園區的環狀線第一階段，工程進度已超過百分之七十，兩年後可望如期完工；由義大利廠商製造的列車，也將於今年十一月運達十四張南機廠進行測試，為『完工即通車』的目標上緊發條。

再兩年 四核心串連

對新北核心區而言，環狀線如期開通，對區域發展有莫大幫助。現今捷運路網均以北市為圓心向外輻射，導致相鄰的新北首環行政區，欠缺捷運可連通！商機也幾乎被吸納轉運人潮的北市接收，唯有環狀線通車，新北才能將人潮從北市手上搶回來。

環狀線蘊藏的商機有多大？單單第一階段行經的新店、中和、板橋、新莊等新北四大核心，就擁有近一百七十萬人口，比北市黃金幹線─板南線沿線的萬華、中正、大安、信義及南港五地總和還多七十萬！

環狀線通車後，百萬人潮將不再遭北市瓜分，不僅商機、購屋需求根留新北，首環四核心的發展也將同氣連枝，因此趁勢卡位沿線精華站點，等同提前摘下房市投資的得勝錦標。

進行式　九轉運站 各自精采

在首期路網的十四站中，大坪林、十四張、秀朗橋、景安、中和、板橋、新埔民生、頭前庄與新北產業園區等九座具轉運話題的站點，房市發展備受矚目。當中的秀朗橋及頭前庄站，前者與之轉乘的南北線前景不明，後者則較近工業區，加上兩者皆位處熱鬧市區邊緣，因此房價相對親民，適合預算有限的首購族。

大坪林、新埔民生及中和等市中心站點，周邊發展已相當成熟，資金較豐沛且青睞便利生活機能的消費者，不妨將其列入考慮；本文也特別挑出九座轉運站中，話題更突出的四站深入分析，並將二期路網─南北環段的明日之星，搶先介紹給消費者。

環狀線列車預計11月運抵南機廠進行測試。圖片來源：新北市捷運工程局

十四張 聯開超吸睛

環狀線第一階段共有十筆聯開案，其中與安坑輕軌共站的十四張站南機廠聯開案最具份量；十四張站週邊為面積逾三十公頃的市地重劃區，當中十四‧五公頃做環狀線機廠使用，並釋出七公頃土地與地主共構開發，估計可興建十二棟三十層以上超高大樓，是我國規模最大的單一土地聯開案，未來進駐人潮料將破萬。

破紀錄的開發規模，對區域房市的助益可想而知，且除了聯開案外，十四張重劃區南側還有即將完工的閃耀五星之一─佔地近四十公頃的中央新村北側區段徵收案，兩地合計開發腹地超過七十公頃，在新店、雙和土地資源近乎飽和的情況下，勢必成為兵家必爭之地，房市遠景可謂渾身是勁！

此外，十四張站倚傍新店溪水岸，遼闊的景觀視野與綿長的河濱綠帶，更賦予當地不動產稀有性，因此縱使發展初期可能受景氣波動影響，房價難一鳴驚人，但未來身價仍充滿步步高升的潛能。

景安升格 房市續熱

中和線的景安站，位居板橋、新店中點，且緊鄰台六十四快速道路，可迅速聯通三峽、鶯歌，因而發展為大台北都會南緣的通勤轉運中樞；環狀線通車之後，景安站將是雙和地區首座雙捷運站，交通樞紐地位更加鞏固。

看好景安站旅運人次持續攀升，將帶動商圈發展更上層樓，業者前仆後繼於景安站周邊釋出新案，使景安在推案稀疏的雙和房市中一支獨秀，不僅人氣高居雙和之最，價格也相對堅實。就算經過兩年盤整，當地房價仍堅守五字頭，緊臨捷運站的個案，更是沒有六○萬／坪不放手。

然而過度壅塞的道路交通，是本區唯一令人詬病的缺陷，不過環狀線開通後，由此搭乘捷運前往板橋、新店的時間僅約十分鐘，比搭公車、自行開車至少節省三分之二時間，屆時可大幅消化景安站東西向的交通流量，平面道路可望恢復暢通，使區域質感更臻完美。

雙鐵雙捷 新板不敗

說到交通，環狀線沿線最具優勢的地方，非板橋的新板特區莫屬。新板特區的板橋站，現已是捷運板南線與高鐵、台鐵三者共構站點，單日運量與長居板橋之冠的新埔站不相上下；未來環狀線再參一腳，雙鐵雙捷四條路線的轉乘條件，放眼大台北，除首都的台北車站外，無人能出其右，奠定其新北金磚的不敗地位。

除了四線匯流的板橋站熱力加持，板南線府中站與環狀線板新站，皆坐落於新板特區外圍，特區不論哪個角落，都可享有捷運無死角的便利服務。紮實基礎使本區房價素來漲多跌少，核心區至今仍要價六十五萬／坪以上。

此外，新板特區發展媲美信義計畫區，是環狀線沿線最成熟且唯一的頂級商圈，環狀線通車後，本區料將進一步發展為匯聚百萬人潮的超級商圈，搭配『大新板特區』計劃的推行，特區的未來幾乎看不見陰影。

產業園區 三花聚頂

三花聚頂是將精氣神三者集中於百會穴的道家內功心法，期達到修身的最高境界，而環狀線第一階段終點站─新北產業園區站的發展優勢，恰可藉此練功法門的概念向消費者分析。

新莊副都心、頭前重劃區與知識產業園區三處重劃地帶，即產業園區站週邊的『三花』。副都心兼容中央合署大樓及日前簽約的電影中心等國家級建設，近年發展聲勢有目共睹；頭前重劃區則是綠地遍佈、環境單純的高素質住宅區，並與副都心房市相互拉抬。

至於副都心及新北產業園區間的新莊知識園區，力求打造高附加價值的創新高階產業園地，因與新北產業園區具連鎖效益，稍早土地標售成績亮眼，產專用地單價均達八、九字頭，甚至直逼百萬；此外，產業園區站還與機場捷運共站，且是新北市境內唯一直達站，往來國門的便利性高人一等。

一口氣獲三大重劃區及兩條捷運線強勢力挺，產業園區一帶房市可謂握有一手『Full House』的好牌，大大增加投資致勝的可能性。

產業園區站周邊有副都心、頭前重劃區及知識產業園區加持。

未來式　北環段 蘆洲看俏

環狀線的終極目標，是打造一條『大台北的珍珠項鍊』，將首都各大衛星市鎮全數串連，因此在第一階段十四站完工後，第二階段的南、北環段將接棒建設。北環段將自新北產業園區延伸，經蘆洲、三重重陽重劃區進入北市，南環段則由大坪林往東深入新店寶橋工業區，最終抵達動物園站。

二期路網目前正進行綜合規劃作業，仍有蘆洲北機廠及新北產業園區用地取得問題待解，估計至少需十年建設期，南、北環段才會加入營運，因此消費者將有充裕的時間等待利多發酵，而北環段與中和新蘆線轉乘的蘆洲交會站為徐匯中學站，在二期路網沿線行政區中投資效益尤其出色。

蘆洲市區為現今新北市北環段沿線，唯一有捷運運作的熱鬧市中心，房價相對高檔，不過近來讓利風氣席捲，捷運站附近也跟上潮流，如原預估上看六字頭的聯開案「希望城市」，以四字頭成交價突破景氣封鎖，民眾可用相對平實的價位，卡位市中心捷運地段，坐等先蹲後跳的增值前景，不論投資、自住都划算。

蘆洲已有捷運通行，聯開案「希望城市」更讓利激勵市場。圖片由業者提供

南環段 新店閃耀

南環段沿線則以新店裕隆城最被看好。現今距裕隆城較近的捷運站為新店線大坪林及七張站，但步行時間均超過十分鐘，南環段將於裕隆城北邊的寶斗厝設站Y5，距離裕隆城不到五百公尺，將使裕隆城交通更加便利。

開發面積逾萬坪、投資金額超過四百億的裕隆城，雖然好事多磨，但裕隆集團已表示不排除成立裕隆建設，預計明年啟動近六千八百坪的商業區開發，最快一○九年開始營運，已有威秀影城、誠品生活等廠商確定進駐，商圈規模可望與信義計劃區、新板特區互別苗頭。

至於廣達七千五百坪的住宅區，將請來古根漢美術館設計師，打造兩棟高達一八○及一七六公尺的精緻地標，最快一一一年完工，可能採預售形式推案。現今裕隆城周邊已可見七字頭高價，開發案採國際尺度營造，外界估計房價最高不排除上看百萬／坪，無疑是大台北南緣最耀眼的一顆明星。

黃金地段 進退皆宜

平心而論，環狀線所經的大台北第一環，與首都共生共榮，本身亦有充足的剛性需求及完善的產業經濟支撐，房市進可攻、退可守，景氣好時增值可期，機運差的時候也能保值無虞。

因此不論您是大膽的投資者，還是保守的自住客，都相當適合在機能滿分的環狀線沿線購屋置產，消費者只要密切留意建設動向，選擇在對的時機勇敢出擊，相信定能獲得令人滿意的結果。

10大熱門捷運宅出列，北市西門站奪冠，中山國小站與中山站進榜，捷運中和線4站全擠進熱門交易區

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】2016年將接近尾聲，永慶房產集團根據實價登錄資料與集團成交資料，彙整近一年10大熱門捷運購屋站點，發現西門站為2016年捷運宅交易冠軍王，此外，捷運中和線四站都擠進前10大排行。永慶房產集團業管部協理林泰隆表示，根據近一年熱門捷運站周邊住宅交易量分布觀察，排名前10的捷運站中，北市進榜的有西門站、中山國小站與中山站，皆因許多套房交易帶動，是促成前進十大熱門交易區主要因素之一。其他七個捷運站分布於雙和地區、板橋、新店與三重等區。環北市第一圈的較受購屋客群的青睞，可見交通便捷與通勤時程短，以及房價相對北市實惠，是成交的關鍵。

10大熱門捷運站周邊住宅統計中，台北市境內進榜的有3個捷運站，分別是西門站、中山國小站與中山站，交易量排名第一的就是西門站，林泰隆說明，西門站交易量突出的主因，是位於康定路上的台北晶麒社區交屋潮所帶動，2016年5-9月間陸續揭露成交資料，統計該社區成交量多達近500戶，平均購屋總價約1600萬，均價每坪約70萬左右。不過，隨著整體房價修正之後，目前該社區銷售中的物件已有6字頭待售的個案出現，因應大環境的影響讓利風潮仍會持續。捷運西門站其他熱門成交的路段，還包括：昆明街、成都路與漢口街二段等，成交量集中於西門町徒步商圈範圍，成交產品多以套房為主，平均房價每坪45.2萬。

北市另兩個熱門捷運站點中山國小站與中山站，林泰隆分析，此兩站之間僅差兩站之距離，站點皆座落於中山區主要的生活商圈，該區域發展甚早，現已有許多屋齡20年以上的住辦大樓，兩站交易熱區集中在捷運淡水線東側部分，其中，中山國小站附近有較多屋齡20年以上的套房物件，平均單價約45萬左右。此外，近年有不少老屋改建成酒店式管理精品社區與複層式挑高社區，若以屋齡10內的大樓來看，每坪單價約77.5萬。兩站間區域交易量穩定，是整個中山區交易量的主要來源。

以成交區域來看，表現最出色的屬中和線的四個捷運站，林泰隆表示，捷運中和線沿線僅四站，進台北市中心區相當便捷，雙和地區人口稠密，區域自住、換屋甚至收租置產需求大，加上區域以住宅區為主，平均房價波動相對溫和，以公寓為例，由南勢角至頂溪站區域成交均價為36萬至40萬之間，電梯住宅部分則是40萬至48萬。整體房價落於在3至4字頭居多，明顯低於北市平均房價，成為熱門購屋捷運站點區。

其他排名前十的站點還有七張站、新埔站與菜寮站，林泰隆認為，七張站、新埔站與菜寮站都坐落於該區的重要生活商圈，加上都有大型的捷運共構宅建設，提供大量的居住空間，促進周邊商圈的發展與附近住宅社區的交易機會，因此，吸引追求交通便捷優先的買方進場購屋。

林泰隆進一步指出，整體房市維持盤跌的格局，捷運站周邊的房價也已同步修正，對於有購屋需求的買方，不妨可多留意市場上釋出的房產，若有貼近實價行情的物件，可積極看屋與出價，有機會即早完成購屋的規劃，晉級為有巢氏。

中國時報【陳宥臻╱台北報導】

房市低迷，職場就業機會大幅緊縮！房屋比價平台「屋比」統計內政部資料指出，至10月底止，全國具有不動產經紀人及營業員有效證照共15萬餘人，但僅4萬多人受雇不動產業，等於有近11萬「流浪仲介」；受僱人員與2014年高峰時相較少了5100人。

屋比表示，近2年有1.3萬名具證照的經紀人、營業人員，因苦等不到房市春燕，未能被品牌房仲僱用，加上未依規定重新上課，證照因此失效。

不過有大型房仲業者提出不同看法，從內政部統計資料來看，從2013年3月起，每個月的「流浪仲介」都超過10萬人。主因包括有不動產證照，但未必會在不動產業工作，所以不一定是「流浪」；以及業務工作的流動性本來就很大，業績不好容易就被市場淘汰。

但值得注意的是，目前與2014年高峰相比，經記、營業受雇人員確已減少5100多人。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴則表示，國內房市先前熱絡，吸引大批民眾考經紀人、營業員證照，2014年高峰時，約有16.6萬人具有證照，但這2年房市低迷，房仲持續關店，今年10月底僅剩15.3萬人，大減1.3萬人。

以成交量來看，陳傑鳴指出，今年全國買賣移轉量約24萬件，換算每位受僱的不動產經紀人員，今年前10月每人平均僅可成交2.4件，連3件都不到，不僅創近10年新低，與2007年一年平均可成交11.2件相較，僅剩4分之1。

圖說：北市蛋黃區房價跌幅縮至3~5%。 倪子仁提供

今年小英政府的上台，使居住正義是否能彰顯成為全民關注的焦點，然而明年將面對全球利率升息、貨幣寬鬆政策是否改變以及國內整體景氣面能否轉佳等重大因素的影響，對於年底與明年的房市又會起何種價與量的變化呢？

在低總價市場不變的市況下，首購族應該如何因應？是該進場逢低承接？還是持續觀望保留現金為王？換屋族對於老舊屋齡的房子是否可以趁房價軟著陸的當前換新屋？筆者於此提出以下3個要點為您的購屋大計提出建言。

第1點：不要想買到最低點

今年的房市價量雙跌，各都會蛋黃區的房價普遍有1~1.5成的跌幅，成交量更在買賣雙方的拉拒戰下屢創新低。

雖然今年各區房價跌幅不小，但我認為明年還會有如此大的跌幅機率不大，全台各都會區的房價跌幅將縮小至1成以內，台北市更可能只有3~5%的小幅度修正。

我的建議是，對首購族而言，只要建案有相對的讓利，地點及產品力也不錯，就可以進場購買，至於換屋客則可趁議價空間好談及都更議題發效的此時將老屋換新屋。

第2點：換進蛋黃區

今年與明年房市盤跌的市況仍不會變，北台灣許多供過於求的重劃區，如淡海新市鎮、高鐵青埔……等地區，房價再補跌的機會很高，建議有在這些區域投資的客戶趁早下車，將資金抽回換進市中心區，畢竟景氣差時蛋黃區的抗跌性仍是較佳。

第3點：銷售率難好 議價好時機

今年北台灣新屋的平均銷售率在3~4成之間，明年建案的銷售率，受高稅制即房屋稅及地價稅的衝擊以及整體買氣效應的影響，銷售率要拉升的難度高。

故預估北台灣今年整體的銷售率將在3成左右，建案要有所表現，除了建案價格要「親民」外，各工地的成交市況好壞與否，與建商的訂定的成交價脫離不了關係，是故建商如何使開能更貼近市場的行情的成交價格，成為建案成敗的的重要關鍵。

房價明年開始走穩

前年全國買賣移轉棟數雖保住29萬棟，約29.4萬棟，為1991年統計以來史上第3低，今年預估全國買賣移轉棟數更可能只有25萬棟，房市之慘淡可見一斑。然隨著政府提出都更、國有地標售及稅賦可望減免的利多下，明年的台灣房市將有機會不再每況愈下開始走穩。

籠居小套房　戶數不增反減

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據住展雜誌統計，今（2016）年截至11月25日為止，北台灣新成屋、預售屋所規劃的小宅（2房、1+1房、1房與套房、約30坪以下房型）共10,823戶，連續四年達一萬戶以上。但占總體戶數比例約32.49％，占比較去年同期微減0.76％，更比2014年降低3.1％。

尤其被稱為「籠居」的小套房供給量更連年減少，北台灣今年截至11月25為止，小套房新增戶數僅448戶，較2015年同期的665戶減少217戶，更比2014年的大減769戶。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，今年小宅供給量雖仍不少，但還算在安全水位之下，並未出現爆量的問題。值得注意的是，除了台北市以外，小套房接受度與推案量並沒有外界想像那麼熱絡，關鍵就在於生活空間過於狹小，只適合投資，不適合長期自住。市場接受度最高的小宅，其實是介於20～30坪之間、大約2房或2+1的房型，既有稍大的起居空間、總價也不致於過高。

此外，今年北台灣新建案所推出的10,823戶小宅中，有5,787戶在雙北市；也就是說，高達約53.5％的小宅集中在大台北。事實上，2011年來大台北小宅都占北台灣小宅比重五成以上，顯示大台北高房價環境成為催生小宅的主要產地。

重稅、高總價　四房淪票房毒藥

住展雜誌企研室經理何世昌指出，最大宗、也是推案主流房型依然是三房；無論市場如何變化，三房型（含2+1、3+1房）占比都在4成以上。原因是三房的坪數與房間數最符合一般家庭需求，即便時空不斷變化，三房還是居於龍頭地位不變，不過三房坪數有縮水以壓低總價的趨勢。

倒是四房型以上的大坪數住宅和開放式格局，更能感受到房市景氣變化。在2011到2013年前的大多頭市場高峰，大坪數、豪宅型產品獲利空間最高，投資客狂掃貨，建商就拚命推大坪數房型，2011年占比一度逼近4成。2014年房市反轉後投資客退場，加上持有稅飆高，大坪數占比快速滑落，2016年僅剩約15％。

開放式格局（工業住宅、特定區住宅）正好與大坪數房型相反。在房市走弱後，消費者多買大幅降價的物件，但因房價跌幅遠大於地價跌幅，如果是近幾年才取得土地的建案，宥於成本缺乏足夠本錢跟進大降價，於是土地成本較低、可大幅壓低售價的工業住宅再度興起。

何世昌認為，除非房價大幅滑落或不動產賦稅降低，否則購屋壓力若變化不大，2017年小宅戶數比例應可維持在3成以上、且較今年還高，但四房以上的大坪數房型因高總價、重稅而成為票房毒藥，除豪宅案外，多數建案會儘量避免規劃這類產品。