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老化海嘯來襲，複合式養生村登場搶商機

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  老化海嘯來襲，複合式養生村登場搶商機

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】台灣自1993年步入高齡化社會後，人口老化的速度也越來越快，戰後嬰兒潮世代也將步入退休養老的人生階段，預估到2025年每五人中就有一位老人，各大財團看準銀髮商機，都有意投入老人住宅市場。但是過去市場經驗，老人住宅卻往往都有叫好不叫座的情形，此次新壽大舉投入養老市場，搭上複合開發的熱潮，創新性的複合設計及市中心的地理位置，能否翻轉台灣養生村市場值得期待。
 
1996年潤泰集團推出潤福新象，主打背山面海無敵景觀及完善的照護設施環境，入住率始終都有95％以上，已算經營的相當成功；反觀戶數量體大，且設備更新的長庚養生村，雖搭配長庚醫療資源，入住率卻無法與潤福新象相比，不過長庚養生村吸引許多華僑銀髮族定居，歸國華僑就佔住戶四成，可能與相對便宜的保證金有很大關係；中瑞吾居則是2015年剛推出的養生住宅，經營模式及地理位置皆與潤福新象相似，但創新高的入住保證金(1500~2500萬)有待市場考驗。
 
如何讓養生村能更快獲利仍是課題，聖恩集團以度假村結合養生權契約方式經營老人住宅，並結合國寶集團販售生前契約，龍巖集團亦曾傳出有意投入銀髮住宅市場，可證向前整合也是業者思考方向。新壽長期耕耘長照保險，此次宣布養生村工程將在2015年底動工，並提前開放預約，亦是朝向多角經營、資源整合方向發展。
 
新壽養生村基地位於交通便捷的捷運板橋站和捷運新埔站間，搭上最近熱門的複合式開發，新壽興建的三棟建築，將以養生村搭配旅館、商場開發，區位上亦與傳統位於郊區、有好山好水好風景的老人住宅有相當大的差異，已脫離傳統經營老人住宅的模式，戶數部分規畫中型規模約300戶，與潤福新象相似，再輔以集團旗下醫療資源，並研擬年金保險實物支付結合養生村。此次創新性的規畫，喊出1500萬入住保證金，消費者買不買單值得觀察。
 

 

信義全球資產經理王維宏表示，銀髮商機話題已討論多年，卻無法成功發酵，多半是受台灣民眾對老人住宅有負面觀感的民情影響，以致許多建商、財團都有投資的想法，最終卻選擇放緩腳步，新光人壽以中油板橋地上權50年土地經營養生村，12.8億的取得成本相對便宜，預期新壽養生村開發之後，因為景觀改善、商業活動較頻繁，有機會炒熱周邊都更題材，但一般民眾對於鄰近銀髮住宅的反應，將會是新壽養生村是否能帶動周邊發展效應的關鍵。

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稅捐機關：勿取巧安排創設共有土地分割逃漏土地增值稅

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  稅捐機關：勿取巧安排創設共有土地分割逃漏土地增值稅

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】稅捐機關表示，為遏止逃漏，維護租稅公平，近期將全面清查利用共有物分割逃漏土地增值稅案件，納稅義務人如取巧安排形成共有關係，並假藉辦理共有物分割，達到移轉應稅土地，規避直接移轉應納之土地增值稅，將採實質課稅原則核課土地增值稅。
 
稅捐機關表示，藉由移轉部分持分土地以創設共有關係，再假藉辦理共有物分割，墊高應稅土地之前次移轉現值或達到實質移轉應稅土地之目的，以規避土地增值稅之負擔，將依實質課稅原則，以分割前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，核課土地增值稅，以防止納稅義務人利用取巧方式規避稅賦。
 
呼籲民眾切勿心存僥倖以身試法，以免事後被追補巨額稅款而得不償失。

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筆記起來！2016年1月1日起出售房地課徵所得稅新制與舊制並行

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  筆記起來！2016年1月1日起出售房地課徵所得稅新制與舊制並行

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】為健全稅制，促進租稅公平，2015年6月24日總統公布所得稅法部分條文修正，自2016年1月1日起交易該日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地、依法得核發建造執照之土地及以設定地上權方式之房屋使用權(以下合稱房屋、土地)暨於2014年1月2日以後取得且持有期間在2年以內者之房屋、土地，其財產交易所得應按房地合一課徵所得稅(以下簡稱新制)。
 

 

財政部國稅局表示，因為新制訂有日出條款，所以自2016年起納稅義務人出售房屋、土地，會有適用新、舊制並行之情形，該局特別以表列方式區分新、舊制不同之處，讓納稅義務人可以明白2016年出售房地應如何申報財產交易所得。

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提醒注意！自用住宅變更使用又恢復必須重新提出申請

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  提醒注意！自用住宅變更使用又恢復必須重新提出申請

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】稅捐機關表示，原經核准自用住宅用地稅率課徵地價稅的土地，地上房屋如果變更為營業或出租使用，其後雖然註銷營業或終止出租，再恢復為自住使用，依規定必須重新提出申請，才可以適用自用住宅稅率課徵地價稅。
 
例如王先生原按自用住宅用地稅率課徵地價稅的土地，於2010年3月出租或供營業使用，即不符合自用住宅的規定，應自2011年起改按一般用地稅率課徵地價稅，縱王先生在2011年6月15日，又恢復重新供作自用住宅用地使用，依法必須重新提出申請，才可以再適用自用住宅用地稅率。
 
稅捐機關呼籲，地價稅自用住宅用地的特別稅率為2‰，而一般用地稅率為10‰，並且是採用累進稅率課徵，兩者稅額相差4倍以上。如果您的土地符合自用住宅用地要件，請儘速於地價稅開徵40日前(即9月22日前)提出申請，逾期申請即使符合規定，亦從次年期起適用。業經核准自住土地，適用條件及使用情形未變更，不必每年申請，但使用情形一旦變更，則必須重新申請，請民眾特別留意。

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兩屋合併或打通仍可適用一生一屋稅率課徵土增稅！

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  兩屋合併或打通仍可適用一生一屋稅率課徵土增稅！

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】稅捐機關表示，土地所有權人已適用過一生一次自用住宅用地稅率土地增值稅後，再出售其自用住宅用地，若土地所有權人與其配偶及未成年子女，其出售時無該自用住宅以外之房屋，且符合土地稅法第34條第5項規定者，可申請適用一生一屋之自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。
 
該局說明，土地稅法第34條第5項第2款所稱「無該自用住宅以外之房屋」，係指只擁有一處房地而言，若擁有多處房地者，尚無上開規定之適用，惟考量自用住宅實際使用情況，若同一土地所有權人地上毗鄰分編門牌之兩屋合併或打通使用，則認定符合所稱無自用住宅以外之房屋，准合併按自用住宅用地稅率計課土地增值稅。

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林清樑強調，把價跟量的關係硬套在房地產市場上，會產生很大的差異性，鐵定會失真

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  林清樑強調，把價跟量的關係硬套在房地產市場上，會產生很大的差異性，鐵定會失真

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】國泰建設協理林清樑在2015年第2季「國泰全國房地產指數」記者會上表示，從業者角度、市場角度、經濟角度去切入房地產市場發展狀況，他指出2015年第2季「國泰全國房地產指數」數據指出，房市成交量，在全台區域裡，大部分都是增加的狀態。「成交量放大，事實上是某種程度代表著需求也相對強烈。」他並強調，把價跟量的關係硬套在房地產市場上，會產生很大的差異性。他指出，用價量這種東西去看房地產市場，鐵定會失真。
 
林清樑以房地產從業者角度來分析全台房地產狀況指出，他認為2015年第2季數據，的確看到價格上的變動，但是他強調：「台北豪宅市場與台北房地產市場，不能畫上等號。台北房地產市場也不能跟中南部房市或其他市場畫上等號。」
 
林清樑說，台北豪宅產品有其特殊性，但是，當一些外在環境變動，或稅務、經濟上的問題，會讓豪宅擁有者在整體財務、稅務考量下有所取捨或調整，可能會造成豪宅部分價格產生波動。還有一個重點，林清樑表示，「國泰全國房地產指數」整理研究對象是新的個案，沒有對於已推舊的個案再去做個別追蹤。所以，我們要看台北市豪宅個案價格變動的地點在什麼位置，如果僅僅是北市外圍豪宅價格變動，台北市中心豪宅價格「紋風不動」不可以就此判定豪宅價格出現下挫，「房地產業者判斷景氣與價格變化，這些區段條件因素都會加進其中，一起考量的。」
 
林清樑強調，2015年第2季「國泰全國房地產指數」數據指出，房市成交量，在全台區域裡，大部分都是增加的狀態。這些數據是由市場上所有業者共同創造出來的數據，沒有辦法單一控制的，不可能建築業者在第1季大家溝通好，第2季大量推案讓成交量往上跑，所以「成交量放大，事實上是某種程度代表著需求也相對強烈。」這個成交量或許是代表民間的真正需求。「成交量代表實際上是有人去買房子，我想這個就是代表民間的需求，這個才是真的。」林清樑這麼表示著，
 
最近這一兩年來，市場常常會用「價量」同時去看房地產的市場，林清樑不以為然的表示，「把價跟量的關係硬套在房地產市場上，會產生很大的差異性。」他指出，「股票是開放市場，跟房地產的封閉型市場，其實是不一樣的。」舉個例子，假設台北市的空地通通都開發完了，已經沒有新的個案出現了，那你說他的成交量，會很大嗎？應該不會吧。但是價格呢？會因為你的量縮了，所以價格往下掉嗎？我想也不會。所以，「用價量這種東西去看房地產市場，鐵定會失真。」也就是2014年很多專家或學者看不懂價量對比的房地產市場，其實就是這麼簡單一個道理。
 
至於下半年整個房地產，有選舉因素攪局，大多數民眾認為可能會有不利發展，林清樑舉實際案例說明，他指出，2014年是11月選舉，國泰建設2014年10月在土城推了「國泰金城」，銷售成績一樣相當好。國泰建設講究永續經營，所以對於一些非經濟的因素，尤其是政治因素等等，通常會把他當做是一個短期波動，房地產到最後還是會進入長期發展。所以，房地產業會認真看待這些非經濟因素的影響與短期衝擊，但是不會把他當做是一個主要的因素。
 
至於民眾關心的建商要不要降價？林清樑有個很簡單的說法，他指出，其實，建商是很單純的動物，他就是把成本(土地成本、營建成本、管銷成本、金融成本)加上合理利潤就是售價，這中間只要有一個環節降價，建商當然會反應，建商蓋房子是以「賣掉為前提」，不是蓋起來囤積資產的。以土地成本來說(這個是最大成本)，地主哪一個有佛心願意降價？地主不肯降價，要建商犧牲利潤降價，「我不曉得這個部份到底有多大的彈性。」林清樑很坦白的表示。
 
林清樑嘆口氣表示，如果你真的希望建商價格下降，就必須認清以下的事實，土地成本沒有辦法降價，那營建成本勢必得調降，所以，可能在往後的一兩年，不會看建商採用華麗建材，而是用比較樸實的建材，這樣才有降價的機會。但是，如果往後一兩年之內，看到的建材還是跟現在那麼富麗、華麗的話，消費者恐怕就得擔心，建商給這麼華麗的房子，又出現降價的行情，你反而應該要擔心，他到底省到哪裡去了，這個真的是需要特別去注意。

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  新北市2015年7月房市買賣交易量增8.1％，其中新店區、三重區及中和區交易量相對較多

 

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】新北市政府地政局表示，2015年7月房市交易案件量共計5,303件，成交量較6月增加8.1％。
 
北市政府地政局指出，新北市2015年7月房市交易量較上月份增加398件，其中新店區、三重區及中和區交易量相對較多，分別增加163件(39.6％)、156件(48.9％)及73件(20.2％)。另外，淡水區減少量相對較多，減少204件(-29.0％)。另以移轉棟數來看，新北市2015年7月移轉棟數為4,430棟，較2015年6月增加298棟(7.2％)。
 
地政局為利民眾了解新北市房地產買賣交易情形，已將全市各行政區每月買賣成交案量定期公布於新北市不動產買賣交易服務網，民眾可由網內統計分析／不動產統計查詢／不動產買賣統計專區(網址：http://e-land.land.ntpc.gov.tw/NTPCELand/index.aspx)查詢，歡迎各界多加利用。

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國稅局為了讓民眾更瞭解房地合一，特別歸納了10項民眾常常質疑的問題，並且一一加以敘述說明

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  國稅局為了讓民眾更瞭解房地合一，特別歸納了10項民眾常常質疑的問題，並且一一加以敘述說明

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局為了讓民眾更瞭解房地合一，特別歸納了10項民眾常常質疑的問題，並且一一加以敘述說明，特整理如下：
 
一、既然實價課稅，就要一致，買賣土地明明有虧損，為什麼還要我去繳土地增值稅？ 

財政部國稅局答覆表示，(一)房地合一稅制改革，不變動土地增值稅，且按稅基相減之方式排除重複課稅，使土地增值稅不受影響。(二)土地增值稅係按公告土地現值計算之土地漲價總數額課稅，與房地合一按實價課徵所得稅不同。(三)買賣土地如果有虧損，則免納所得稅。
 
二、我本來住台北，因為調到高雄工作，所以在當地買了一間房子，後來公司裁員，我只好把高雄的房子賣掉，但是為什麼要被課到45％的重稅？ 

財政部國稅局答覆表示，(一)若因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願因素，交易持有期間在2年以下之房屋、土地而有所得者，稅率為20％。(二)換屋而出售自用住宅者，得享重購退稅之優惠(換大屋可全額退稅、換小屋可比例退稅)。(三)不重購且符合自住條件者，所得400萬元以內免稅，所得超過400萬元部分按10％優惠稅率課稅。
 
三、老爸花了2000萬買了一間房子，最近不幸往生。我繼承這間房子去賣，為什麼只能用800萬的土地公告現值、房屋評定現值當成本？而且在一年內賣掉，還要被課到45％的重稅？

財政部國稅局答覆表示，(一)出售繼承取得之房屋、土地，得將被繼承人持有房屋、土地之期間併計繼承人之持有期間，得以適用長期優惠稅率。(二)被繼承人持有房屋、土地時已符合自用住宅之規定者，繼承人如繼續作自用住宅使用，即可適用自用住宅之租稅優惠。
 
四、我拿老家的土地跟建商合建，房子蓋好後我拿土地去換房子，除了要繳契稅、土地增值稅以外，還要繳很重的所得稅，政府為什麼不鼓勵我更新改建、促進土地利用呢？
 
財政部國稅局答覆表示，(一)提供土地與建商合建分得房屋時，無所得稅問題。(二)房屋出售時，如果土地係2015年12月31日以前取得並持有超過2年，該土地交易所得仍按舊制，免徵所得稅，房屋交易所得適用新制，且房屋持有期間以土地持有期間為準，以適用長期優惠稅率。(三)房屋出售時，如果土地係2016年1月1日以後取得，房屋、土地交易所得適用新制，持有期間得以土地持有期間為準，以適用長期優惠稅率。(四)若於土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地而有所得者，稅率為20％。
 
五、為了擁有一間自己的房子，我跟我太太辛苦工作還房貸。最近因為家中急需要現金周轉，不得已要賣屋求現，為什麼房貸利息、房屋稅、地價稅都不能扣掉，政府不承認這些繳給銀行與政府的錢，還把這些支出當作獲利課稅，對我們小老百姓來說真不公平！ 
 
財政部國稅局答覆表示，(一)計算出售房屋、土地交易所得時，於房地移轉登記前的相關稅費，均可列入成本費用減除，取得房地所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費等亦可扣除。(二)現行自住房屋貸款利息已可於綜合所得稅列舉扣除。(三)至房屋稅、地價稅性質上為使用房地之代價，屬生活費用之一部分，則不得自綜合所得總額中扣除。
 
六、法國出售主要住宅一戶免稅、德國出售持有3年以上自用住宅免稅、日本自用住宅有相當台幣810萬元免稅額、英國出售自用住宅不超過5,000平方公尺免稅、美國對過去5年中至少有2年以上用作自用住宅有50萬美元獲利免稅，為什麼對台灣人出售自用住宅只能有400萬元免稅額，且6年才能用一次？ 
 
財政部國稅局答覆表示，(一)各國國情與房價均不同，對於自住房地優惠方式各有不同。(二)有關自用住宅優惠，不能僅單看免稅額的多寡，須就整體不動產稅制考量，法國、德國、日本，甚至美國等國家，持有稅部分均較我國高出許多；而我國尚有重購退稅之優惠，自用住宅無論之前獲利多少，均可透過重購退稅將之前的資本利得全部退還，幾無課稅問題。(三)無換屋單純出售自用住宅者，除所得4百萬元以下免稅；超過4百萬元部分，僅按10％優惠稅率課稅，已非常優惠。(四)至4百萬元以下免稅，係以房地交易金額2千萬元(2千萬以下交易件數約占總交易件數91.04％)計算，每年獲利率3％，自住房地倘持有6年後出售，總獲利率將近20％，使多數出售自用住宅之案件不受影響。
 
七、我家的土地被政府區段徵收，政府為了減少財務壓力，希望大家盡量領取抵價地，還告訴我們將來去賣抵價地時，土地增值稅可以打六折。可是為什麼還要我繳一筆全額的所得稅？ 
 
財政部國稅局答覆表示，(一)被徵收土地，本法已明定免納所得稅。(二)被徵收後領回抵價地未出售者，亦無課徵所得稅問題。(三)至其領回抵價地後出售，其原持有被徵收土地之期間可併計，以適用長期優惠稅率，減輕其所得稅負。
 
八、因為景氣不好，我好不容易才把房子賣掉，但是國稅局卻認為我賣的價格低於行情，要用國稅局認定的標準來課我的所得稅，為什麼可以這麼不相信我？ 
 
財政部國稅局答覆表示，房地合一按實價課稅，倘個人確實以低於行情價格出售，自應核實認定，無按標準調整問題。
 
九、我因為要貸款，在2011年5月把土地信託給銀行，到了2016年8月，這筆土地塗銷信託回到我名下，再賣的時候為什麼要用新制課到所得稅？ 
 
財政部國稅局答覆表示，(一)我國所得稅法對於信託財產係採「導管」理論，納稅義務人出售該筆土地時，應以原始取得該筆土地之時點為準，計算持有期間。(二)假設個人於2011年5月把土地信託給銀行，2016年8月塗銷信託後出售，取得時點在2016年1月1日以前不適用新制，仍依舊制規定，土地免納所得稅。
 
十、都是一樣賣房子，公司賣都可2016年5月繳，為什麼個人賣卻要一過戶就要在30天內馬上繳？ 
 
財政部國稅局答覆表示，房地合一課徵所得稅個人部分因採分離課稅，以比例稅率課徵，未合併個人綜合所得採累進稅率課徵，以簡政便民。

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台北市7/28舉辦2015年度成功案例及公寓大廈相關法令說明會

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  台北市7/28舉辦2015年度成功案例及公寓大廈相關法令說明會

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】為分享優良公寓大廈管理成功案例經驗，並宣導公寓大廈相關法令及案例解析，台北市建築管理工程處訂於2015年7月28日上午10：00至18：00時，假台北市政府市政大樓2樓「親子劇場」舉辦「台北市2015年度成功案例及公寓大廈相關法令說明會」，觀迎一般市民、管理委員會委員及相關從業人員，踴躍參加。
 
台北市建築管理工程處辦理及推動本法令說明會多年，已使許多民眾了解公寓大廈管理及法令的規定，例如住戶權利與義務、開會召集事項、社區規約訂定事項等。今年因外牆剝落砸傷人新聞事件頻傳，台北市政府特別邀請相關單位授課，針對公寓大廈外牆磁磚脫落議題，看建築物所有權人居住之義務。另宣導社區既有建築物設置綠屋頂，發揮社區節能減碳的功能，以及公寓大廈管理成功案例分享與法令諮商座談等項，也是本次法令說明會宣導重點之一。
 
本次說明會不但全程免費(名額有限、額滿為止)，只要至【艷寓台北幸福104】形象主題網站，採用線上報名並全程參與的市民，得享有建管處特別準備的精美禮品。有意參加請至形象主題網站報名(http://www.powerring.com.tw/tpgc/)。 或傳真報名表至(02-2767-3766)報名。
 
建管處希望藉由此次說明會的舉辦，提升社區的管理品質。期許讓居民有更好的生活環境，讓台北市以充滿文化氣息與花園城市意象向國際化都市邁進。

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華山文創旁土地，5封標單搶，大直住三每坪237.6萬元得標

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  華山文創旁土地，5封標單搶，大直住三每坪237.6萬元得標

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】國產署2015年7月9日標售第11批國防部委託標售國軍老舊眷村改建國有不動產共8宗，有3個標號順利脫標，整體溢價率13.37％。其中標號4有5封標單競標最為競爭，得標總價2億98萬8,889萬元，得標單價每坪208.3萬，溢價率12.27％；標號5有2封標單競標，得標總價1億4,162萬元，每坪得標單價237.6萬，溢價率最高達16.28％，另一筆得標為標號8，得標總價3,564萬，該標的為安邦綠苑社區一樓店面，去年11月該社區國產署也標售出一戶店面(建號2930號)，含車位每坪單價54.5萬，本次標售含車位以每坪62.1萬標出，比上次開標高出13％。
 
台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，這次標售有3宗是都市更新土地，分別是標號1、2和7號，其中標號1包含商二土地32.82坪，住三土地83.19坪，合計412.01坪；標號2包含住三之一土地76.53坪，住三土地167.89坪，合計261.06坪，該兩宗標號都是大面積坪數的土地，惟開標結果以流標收場，顯見投資者對都更期程可能冗長的擔憂，投資風險相對高，加上面臨房市盤整期，導致投資信心不足。
 

 

標號4，位於台北市中山區正義段一小段341地號(商三原住三)，地坪96.5坪，共有5封標單競標，戰況最為激烈，有皇鼎建設、新富居建設等進場搶標，最後由自然人得標，得標總價2億98萬8,889萬元，每坪得標單價208.3萬。劉怡蓉分析，該筆土地位於華山1914文化創意產業園區旁，周邊有華山豐華新成屋建案，預售開價約135萬元，該地尚屬方正，雙面臨路，東臨15米長安東路一段52巷，北臨林森北路67巷，由於位於大馬路第一巷，未來若規劃成雙拼套房住家，應是非常容易銷售之產品，以容積率225％推算，本案未來推案價至少落在100-105萬之間，和目前的華山豐華相比，是非常有競爭力的價格，難怪這麼搶手。
 
標號5，位於北市中山區北安段三小段49地號，地坪59.59坪，得標總價1億4,162萬元，每坪得標單價237.6萬，溢價率最高達16.28％。劉怡蓉指出，該筆土地鄰近捷運大直站，周邊北安路公寓均價65.7萬、中古電梯均價76萬，惟該案係屬徵收取得，被徵收之原土地所有權人或其繼承人，有依同樣條件進行優先購買權。