圖說：出人意料的，實價登錄成了房價下修的最大路障。張欣民提供

房屋市場賣壓日漸沉重，房屋交易量也持續萎縮，但奇怪的是房價卻是硬生生的撐在高點，甚至有些成屋價格還創新高，一點下修跡象都沒有，除了資金及利率的因素外，讓人感到意外的是，實價登錄也成了這波房價可能下修的最大路障！

房市指標向下 景氣多頭結束

房市景氣好壞，當然要觀察市場價量變化指標，最近很多價量指標都反轉向下，包括代表中古屋市場的房屋買賣移轉件數持續萎縮，年度可能出現33萬件關卡保衛戰。

代表預售市場的住展房市風向球持續處於衰退的黃藍燈，北市推案量更創十年來新低紀錄；代表落後指標的法拍屋卻呈現逆勢增長之勢，似乎都在宣告這波房市景氣多頭即將結束。

資金與低利趨使房價不跌

市場持續低迷，交易量更是大幅萎縮，但是為什麼房價遲遲不見下來呢？讓很多等待房價下跌要進場撿便宜的自住客十分納悶，很多專家也說：「量先價而行」，今年來市場交易量持續萎縮一段時間，應該是房價要反映下調的時機點了，但是很多地方房價卻還是紋風不動，這是什麼原因呢？

當然這波房市大多頭的支撐力量關鍵是資金潮及低利環境，這2項如果沒有動搖，房價還是會屹立不搖的。此外，實價登錄也意外的成了捍衛這波房價的禁衛軍，讓這波原本可能下修的房價更趨僵固而滑不下來。

實價登錄資訊透明反成障礙

實價登錄是我國不動產資訊透明化很重要的里程碑，消費者從此擁有資訊的掌控權，不再唯業者的說法是從，這應該是件好事，形式上對購屋者有利，但在實務上並非如此。

舉個簡單的例子來說，某甲看上某個中古屋物件，屋主開價1200萬，經查附近社區實價登錄行情後，成交價落在840~900萬之間，再者，從媒體上得知房屋交易市況低迷，某甲於是開出800萬的價碼希望可以買到這個心儀物件。

可是當屋主也亮出實價登錄成交行情，主張社區相似物件都已有成交價900萬的登錄紀錄，自己怎麼可能接受某甲800萬偏低的開價呢！結果是某甲就買不到這戶房子，最後這戶房子以950萬被別人買走，某甲只能乾瞪眼。

實價登錄成高價談判籌碼

從這個例子我們就發現，實價登錄成了賣方房價的捍衛者，而且這是個具有公信力的成交資訊，碰到賣方的成交實證與說詞，買方也就招架無力，價格根本殺不下來，一旦有願出高價的競爭者出現，房子就被別人買走了！

這是實價登錄實施以來很多買屋民眾碰到的真實狀況，因此這些民眾心中不免怨嘆，實價登錄是讓資訊透明化了，但它就猶如雙面刃，買賣雙方都可拿來作為價格談判的工具。

當賣方還沒有財務壓力、當市場景氣還沒全面反轉之際，基本上都還是賣方市場，這時實價登錄就是賣方房價的捍衛者，買方根本沒有置喙的餘地。

【住展房屋網/台北報導】台北捷運松山線14日下午1時40分在北門站舉行通車典禮，由台北市長郝龍斌主持，並邀請馬英九總統等貴賓共同啟動通車儀式。

松山線11月15日上午6時通車後，台北捷運路網分成5條主要路線各自獨立，以顏色區分，且每條路線都有固定候車的月台，轉乘車站數增加至12個，透過便利的站內轉乘，可至全路網116個車站的任一車站，有效分散目前特定路線在尖峰時間的方向性之人潮。

捷運局表示，北門站是第一個就地將古蹟遺址文化元素納入車站的建築，其所在位置正是清代機器局與日據時期鐵道部台北工場所在地，施工期間徒手開挖出珍貴清代地層、磚造水道、唭哩岸石牆、台北工場自來水管、炊事房古走道等，易地保存。

松山線通車後，台北捷運路網興建長度已達134.6公里，載客收費長度則為129.2公里，共有116個車站，預估每日平均載客人數，將自今年10月之186萬人次提昇至200萬人次以上，配合交通局建設更完整公車專用道路網，將使大台北地區每日 大眾運輸使用比率超過40%以上，對改善台北都會區尖峰時間交通狀況及空氣品質等，將會有重大之實質助益。

【文/住展雜誌】桃園將在十二月二十五日升為直轄市，距離升格日，僅剩43天；但在升格之前，第六都將舉行第一屆市長大選，藍、綠雙方陣營，各自提出全新建設擘畫，究竟建設內容有哪些？將賦予桃園什麼遠景呢…… 

總人口數已突破兩百萬人的桃園縣，即將在今年底升格為直轄市，成為台灣第六都。與其他直轄市相比，桃園更顯特別，因為桃園縣已經超過十年，工業產值蟬聯全國第一，去年總產值超過三兆，遠遠超過竹科；桃園縣貢獻的稅金，占全國總稅收逾十分之一。 

這個被視為台北市衛星都市的城市，因工業、製造業釋出大量就業機會，加上大台北房價高漲等因素，磁吸青壯人口不斷移入；現桃園縣人口平均年齡僅三十七歲，是六都中組成人口最年輕的都市，充滿著勃蓬生氣。 
桃園縣在升格之前，就擁有如此雄厚條件；但對大部份縣民而言，他們更在乎的，是升格成直轄市後能帶來什麼好處、市政建設能否有顯著長進？這才是升格之後，關切民眾生活利弊最實質的問題。

桃園航空城　藍綠都支持

關切這個問題的不只是民眾，還有角逐市長大位的藍、綠兩派人馬；據媒體民調，現任縣長、國民黨籍候選人吳志揚，與前新聞局局長、民進黨籍候選人鄭文燦，兩人民調差距僅約三個百分點。在如此微小差距下，誰能提出具體建設政策、賦予第六都美好遠景，就更能爭取選民認同，坐上市長大位。 

在桃園所有建設中，最受矚目的，當然是「桃園航空城」。航空城是我國近代超大型產業園區計畫，構想源自於「亞太營運中心」，後來加入「城」的概念，把產業園區與周邊特定區整併為一；其法源是九八年間三讀通過的「國際機場園區發展條例」，但政策用語和俗稱則是「桃園航空城」。 

航空城雖有中央奧援，但能否成功開發的關鍵，在於「土地徵收」與「招商成功」兩個重點。唯航空城開發範圍約六千公頃，預計徵收的土地多達三千多公頃，又依產業類別劃分為八大分區，規模之大，在台灣前所未見，所以要達成這兩項目標，是一項知易行難的工作。 

首先，在土地徵收部份，至今已引發不少波折與抗爭。前桃園縣城鄉局長吳啟民表示，為了國家長遠發展，進行土地徵收是不得已而為之；為了補償拆遷戶，縣府已提供兩種方案，讓民眾自由選擇。 

第一種是「一村一安置，先建後遷」。凡不願遠離舊居地的民眾，縣府會再規劃一個安置街廓，讓村民選配土地；而縣府會先興建合宜住宅，安置完拆遷戶，才會進行全面拆遷。若是不願選配土地的村民，除可領取補償金外，還可領一筆租金補助，條件比他處徵收來得優渥。 

吳啟民透露，經過數十場說明會、反覆溝通後，反對徵收的村民已減少許多；倘若仍有民眾反對，縣府仍會傾聽民意，尋求最大共識。而航空城最新的預定時程，預計在今年六月，都市計畫就會審定、一○五年公告區段徵收、一○七年區段徵收第一階段範圍工程完工，安置街廓土地點交、到了一一二年，就可進行全區抵價地抽籤配地作業。

前桃縣城鄉局長吳啟民強調，縣府國內外招商成績優異，絕對不會讓航空城變「空城」。

航空城成敗　招商是關鍵

但鄭文燦批評，航空城徵地充滿瑕疵；例如村民所獲配的抵價地，竟然位在現今公墓土地上，代表地政人員草率為之，根本沒到現場勘查過，已明顯失職。鄭文燦強調：「我完全支持航空城計畫，若是當選，也會持續推動，但徵收會做得更細膩，土地重劃利益會讓全民共享。」 

也就是說，未來無論誰當選，航空城計畫都不會中綴，所以下一步，就是招商能不能獲得業者迴響。 

對此綠營候選人鄭文燦左批縣府缺乏招商能力，右批航空城應是先大舉引進產業，再藉由產業釋出職缺，吸引人口移入，住宅市場自然會起來，但現在卻本末倒置。以青埔特區來說，現在只有住宅開發，見不到產業發展。他表示，若他當選，會擬定獎勵措施，鼓勵雲端、醫療等產業進駐青埔，把青埔建設成「航空城明珠」，甚至會建請中央部會如交通部搬到青埔來，提振青埔的發展。 

唯吳啟民澄清，縣府招商能力有目共睹，縣長陸續前往法國、香港、日本等地招商，也與西門子、杜邦、三菱、中華電信等十三家國內、外大廠，簽定合作意向書，縣府絕對有能力把產業引進航空城，讓外界批評「空城」之說不攻自破。

捷運號角響　紅線異見多

除了航空城的曠世建設，交通建設也是未來施政重點，尤以捷運最受關注。捷運包括中央辦理的機場捷運（含藍線）、捷運紅線，以及桃園自辦的捷運綠線和棕線。 

機場捷運預計在一○四年底通車，然至今仍有四千多項缺失，在加緊改善當中；而機場捷運延伸至中壢火車站工程，A22站區段徵收工程預計在十一月竣工，而A23站則要與中壢火車站共構；據交通部預估，最快在一○七年六月可以通車。 

由中央統籌辦理的除機場捷運外，還有捷運紅線（台鐵都會區捷運化桃園段高架化計畫）。吳啟民說，因台鐵未能決定用地範圍，所以都市計畫跟著延後；但現在內政部已拍板通過，最快明年就會公告徵收，徵收後就會動工，預計在一○八年完工。不過因紅線是中央主導，所以縣府難使上力。 

鄭文燦主張，捷運紅線應變更設計，由高架化改為地下化。他解釋，捷運是百年工程，為了讓紅線地下化，多付百億經費與增加工期，都是可以接受的；沒理由五都鐵路都地下化，桃園卻逆勢蓋高架。但吳志揚反駁，若改地下化，可能二十年都無法完成，如此曠日費時，民眾難以接受。 

至於捷運綠線與棕線，目前雖沒有確切的興建時間表，不過兩條路線的先導公車均已上路。吳啟民說，這兩條路線中，綠線興建機率最高；綠線現已進入第二階段綜合評估報告，今年六月報告結果就會出爐，他對於結果「很有信心」。 

在住展雜誌深入詢問之下，府方回應，綠線屬於桃園縣重大工程，縣府正爭取綜合規劃報告書在七月通過中央核定，盡力於年底辦理工程發包，並預計在明年動工，一一○起陸續通車。至於棕線，則力拚一一二年通車。

五楊交流道　官員踢皮球

鄭文燦則提出「擴大捷運」計畫，認為綠線要延伸到大溪、三鶯線要延伸到八德、龍岡等地，也支持棕線銜接迴龍。唯有這樣，才能紓解國道與市區交通壅塞，並平衡城鄉發展；而擴大捷運路網，更能引導民眾至外圍居住，降低高房價壓力。 

深耕桃園房地產市場、來德建設發言人包建萍預期，在所有桃園自辦捷運中，綠線興建機會最高，而受惠最大的區域，則是八德。不過包建萍建議消費者，買房若是為了自住，不妨就挑選交通便利的郊區，住得舒服、房價負擔又輕；如果一昧追逐建設題材，那永遠贏不了投資客，只是買到貴的房子而已。 

除捷運外，國道也是不可或缺的交通媒介。對桃園民眾來說，五楊高架開通後，雖然走國道變順暢了，但五楊高在桃園境內並未開闢交流道，車輛必須開到湖口再繞回頭，相當不便。 

因此，縣府積極向中央爭取增設楊梅市校前路、中壢市中豐北路、蘆竹中正北路等三處交流道，可惜至今仍然未果。吳啟民說，先前因民眾反對土地徵收，中央希望縣府先處理交流道用地問題；現在問題已經解決了，但中央卻擱置。 

據桃縣交通局長高邦基說法，是因行政院作業問題，增設交流道通車時間將推遲到一○七年；但交流道到底哪時蓋、何時完工？中央卻遲不鬆口承諾。

桃園市長候選人鄭文燦提出「擴大捷運計畫」，要讓捷運路網延伸更長、更緜密。

重劃區開發　桃園新焦點

桃園縣升格成直轄市，藍、綠兩方候選人究竟還能提供什麼「牛肉」給選民呢？桃園縣長吳志揚率先提出「十大亮點」政策，其中與城市建設相關的，包括老街溪與南崁溪整治計畫、中路地區與經國特區開發；另與航空城拆遷計畫部份配合的住宅政策，則有合宜住宅興建計畫 

首先，關於老街溪與南崁溪整治，縣府目前是採取分段整治方式。據縣府規劃，接下來將進行「二點零升級版」，包括上、下游整治，與舊橋改建，以及立面整建措施，為民眾創造優美的流域景緻，連袂受惠的，則是河景住宅。 

中路地區與經國特區開發，則較受地產業重視。據吳啟民估計，中路重劃區、經國特區第一期經國重劃區，現進度已差距不大，都在收尾階段；從下半年開始，兩塊重劃區就會陸續標售抵費地。 

較令人意外的是，因經國特區計畫範圍多非縣有或國有地，而是長榮、中油等大型企業所有，這些地主目前重劃意願不高，所以經國特區面臨「卡關」；在第一期經國重劃區完成後，第二期已確定無法推動。 

吳啟民遺憾的說，畢竟縣府無法強制要求私有地重劃，未來只能努力與業者交涉，或者等地價高漲、業者改變心意想參與重劃，否則將會困難重重。而鄭文燦則聲稱，重劃區目的應不在獲利，而是提升生活質感；因此他承諾，當選後若重劃區損益兩平，剩下的抵費地就不再標地，而會興建游泳池、體育館等公共設施。 

從桃園起家的五十甲廣告副總張秋明分析，「桃園升格，等於升值」，青埔、八德、藝文特區，加上未來的中路與經國等諸多重劃區，將改變桃園城市面貌與生活型態。當重劃區開發後，嶄新大樓取代老舊建物，街廓質感煥然一新，國際級城市的氣勢就會浮現。

五十甲廣告副總張秋明表示，桃園升格等於升值，房價會合理反應。

縣版合宜宅　誰當選都蓋

在上述重大建設之外，還有一項政策廣受民眾注意，那就是「合宜住宅」。吳啟民解釋，桃園自辦的合宜住宅，其實是結合安置住宅與合宜住宅兩個元素；以安置為優先，讓航空城拆遷戶先買，若有剩餘戶別，則供給縣內弱勢族群選購，稍早推出的八德合宜住宅，就是循這個模式實施。 

吳啟民進一步指出，縣府為了兌現「一村一安置」的支票，未來合宜住宅大多會蓋在航空城徵收範圍內。同時，合宜住宅興建基地將會選在捷運沿線，才會有較高容積率，房屋供給量就會足夠；目前在A10、A20、A21三站周邊，已選定適合興建合宜住宅基地。預估在航空城範圍內，要興建七千五百戶合宜住宅，大部份基地位在大園。 

鄭文燦建議在捷運沿線興建合宜住宅的論點，與縣府目前規劃大致相同；不過他呼籲，「合宜住宅重點不是量，而是要快點開始做」。更重要的是，合宜住宅不應只有賣斷，還要加入只租不售的概念，他認為租給弱勢民眾，三十坪月租六千元是較合理的價格。 

面對藍、綠兩方拚命加碼興建合宜住宅，業界有擔憂供給過大的聲音出現，但張秋明卻有不同看法；他強調，蓋合宜住宅是好事，對周邊房市也有加分效果，因為合宜住宅一蓋，就會帶入人流、建設。人一多，商業氣息就會起來；建設一到，地方就有發展契機，整體是利大於弊。 

或許合宜住宅影響房市有限，但對不動產界最實際的問題，則是升格之後，房價會有慶祝行情嗎？包建萍判斷，現在藍、綠候選人都祭出建設爭取選票，建設題材會慢慢發酵，下半年起房價應該就有所反應。 

元辰廣告副總洪美玉卻認為，選前政策不斷作空，市場瀰漫觀望氣息，選前大漲機率不高；但在選舉之後，一切塵埃落定，加上桃園升格資源增加，明年就能看見慶祝行情。張秋明則斷言，其實升格比價行情早已提前展開，只是幅度不大，待明年才會見到較顯著的漲幅。

來德建設發言人包建萍認為，自住客難以跑贏投資客，不如到龍潭等低房價區買房。

庶民新天堂　迎戰生活城

無論為何，在年底的第六都選戰中，兩方候選人開建設支票，為的就是爭取選民認同。吳志揚說，他將把桃園塑造為「庶民新天堂」、「國門之都」兩大意象，在社會福利與重大建設投注更多資源，把桃園推向國際級城市，讓各族群都能在桃園安居樂業。 

鄭文燦也強打建設牌，欲把桃園雕琢成「航空城生活城市」，透過城市再造計畫，讓桃園「鄉村有城市便利，城市有鄉村美麗」；他更期許桃園的年輕人，能夠買得起房子、生得起孩子，對生活充滿希望與夢想。 

可以確定的是，不管誰勝選，桃園各項建設只增不減、更不會中斷。桃園在諸多建設灌頂之下，似乎正走在康莊大道上。當升格的晨曦昇起之時，迎向桃園的，就是璀璨、洋溢著無限希望的陽光，引領桃園昂首前進！

撰文／張俊則　編輯／吳苡辰　圖片／張俊則攝、柯文哲競選官網　

柯文哲提出3大居住政策，其一就是提供5萬戶公共住宅。取自柯文哲競選官網

高房價、低所得一直是北市年輕人的痛苦來源，只要新的台北市長能夠解決居住問題，落實居住正義，就有極大可能獲得選民支持，而台北市長參選人柯文哲日前接受PTT鄉民訪問，當鄉民們問到台北高房價議題時，柯文哲直接文回應：「難解」。

他表示，無法保證年輕人一定可以在北市購屋，除非跑到林口、淡水等區域置產才有可能，但他會努力讓年輕人租得起北市的房子，而柯文哲居住政策共有3大重點，分別是5萬戶公共住宅、提高租金補貼、公辦都更3個面向。

政策1：推5萬戶公共住宅 每坪租金500元

柯文哲表示，如果當選台北市長，將會在任內新增5萬戶公共出租住宅，解決許多有居住需求，卻又買不起房的困境，至於土地、資金來源，將會清查並妥善利用公有土地，以及銀行低利融資。預計興建完成後，每坪以租金500元出租，單身者只要月租金5000元、小家庭則是1萬元就可以承租。

學者說：具體提出階段目標 避免成空頭支票

淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，候選人應將提出具體計劃，如在4年任期內，第1年階段目標為何，第2年、第3年、第4年目標都清楚規劃，並且告訴民眾資金及土地從何而來，才不會有變成空頭支票的可能。

他表示，事實上萬華、松山兩區都曾經被內政部公布過有適合興建社會住宅的區塊，以及原舊有平價國宅都很適合，建議下任台北市長可妥善運用。

柯文哲為表示落實居住正義，日前也聲援在帝寶前的巢運活動。取自柯文哲競選官網

政策2：提高租金補貼

柯文哲陣營經過統計後發現，2012年台北市政府的租金補貼共受惠了6500戶，但很奇怪的是低收入戶比例卻只有3.4%，他表示，為了改善租金補貼無法惠及弱勢族群的狀況，他規劃將增加租金補貼戶名額1萬戶，這1萬戶每月可獲得租金補助5000元。

學者說：補貼和行情有落差 但有比沒有好

莊孟翰表示，此項政策立意良好，但同樣需考慮資金來源，建議在新的實價課稅等稅制實施後，比舊稅制多出的稅收，可規劃在未來10年內納入「落實居住正義」使用。

台北大學不動產與城鄉環境學系教授、房市改革行動聯盟召集人彭建文則表示，租金補貼事實上仍和市場上行情有所落差，且每年都會重新審查資格，是否可以確實提升民眾居住品質仍有待考驗，但就現實來看，有補貼比沒補貼好。

柯文哲打算提高租金補貼，解決民眾住的需求。

政策3：公辦都更改善社區老化

柯文哲認為，要解決北市建築物老化、社區老就問題，公辦都更扮演重要角色，他將以北市5層樓以下舊公寓為目標，由市府主動挑選出需要都更的區域，由政府來主導都更案，再公開遴選負責興建的建商，民眾可以選擇要自建還是跟建商合建，同時也可以選擇要分配新屋、轉賣政府，還是在別的地方分配新屋。

學者說：公辦都更方向正確 落實可加快都更速度

彭建文認為，透過公辦都更可減少民眾和建商間因不信任感而產生的糾紛，這項政策方向正確，本來都更就不該放手讓民間自行處理，且政府只要能夠扮演好積極處理的角色，就可以加快都更速度。

北市建物老舊，柯文哲認為公辦都更可以加快更新速度。取自柯文哲官方臉書

撰文／張俊則　編輯／吳苡辰　圖片／張俊則攝、連勝文競選官網

為搶年輕人選票，連勝文住宅政策主打青年牌。圖取自連勝文競選官網

台北市長選舉在即，各候選人無不使出混身解數，不斷端出牛肉，為的就是要吸引選民的目光，將神聖的一票投給自己。其中台北市身為首善之都，房價也是全台之首，領月薪的小上班族想要在無後援狀況下，憑一己之力買房的機會可以說是微乎其微。

因此，下屆台北市長的房市政策理所當然成為社會大眾檢視的要點，中國國民黨台北市長參選人連勝文，因家住知名豪宅「帝寶」，也被外界質疑他是否沒辦法體會一般市民面對高房價的無奈及憤慨，而連勝文也就此提出3大主要住宅政策，更以「只租不賣」、「重質不重量」的公營住宅為主訴求。

政策1：遷移一殯打造「青年小帝寶」，達成2萬戶只租不賣公營住宅

今年8月底時，連勝文正式提出公營住宅政策，目標2萬戶，只租不賣，分成2階段實行，第1階段完成現任市長郝龍斌規畫的1萬戶，第2階段在任內達到2萬戶存量。

這2萬批公營住宅，連勝文陣營強調，將以混居為原則，採取複合式規畫，融入托幼、健身、活動心中等周邊設施，且引進專業管，為的就是要打破過去對「國宅」印象。

至於土地取得部份，將會從市府自有土地、容積獎勵公共回饋等方式取得，連勝文日前曾表示，打算將中山區第一殯儀館遷移至臨近山豬窟垃圾掩埋場旁的土地，將空出來的2公頃土地興建為公營住宅，打造「青年小帝寶」，屆時將依適當比例，讓中高齡弱勢家庭、青年、獨居老人都可申請入住。

不過該項政策在受到外界質疑後，連陣營態度也轉趨保守，連勝文甚至表示：「要是實質回饋沒辦法說服民眾，也不是非得要遷一殯到南港。」

學者說：多利用現有閒置土地，比遷一殯好

淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，公營住宅為美意，但是否一定要遷移第一殯儀館還可以商量，畢竟北市有許多土地都是閒置用地，以及低度利用的公有地及住宅，只要經過整理後，都可以興建為公營住宅，既可妥善運用公有地，也不必因為遷移現有建物而造成不必要的糾紛及費用。

連勝文住宅政策，主要想打破過去東區房價高過西區的傳統。

與其他候選人不同，連勝文住宅政策鎖定推公營住宅。圖取自連勝競選官網

除了一殯的青年小帝寶，連陣營日前還宣布要在信義區蓋2000戶青年住宅。

政策2：信義區AIT舊址，蓋2000戶青年住宅

連勝文日前22號最新公布的住宅政策，則是要待明年美國在台協會AIT遷往內湖新址後，將原址的信義路三段的土地，改建為共2000戶的青年住宅， 2樓以上規劃為青年出租住宅，格局以10坪、20坪為主，也會提供一定比例給其他租戶申請，甚至喊出租金低於市價7折，每月租金只要萬元以下即可承租。

學者說：青年是否要優先照顧？全盤規劃較好

台北大學不動產與城鄉環境學系教授、房市改革行動聯盟召集人彭建文對此表示，青年住宅很明顯主要提供青年使用，但社會上仍有許多弱勢團體需要協助，例如肢體障礙、單親等，青年是否要做為優先得到居住計劃的族群，這仍需要經過審慎討論。

彭建文說：「政府當然要給年輕人多點照顧，但這也涉及到資源有限，幫助對象優先順序的問題，在做任何規劃前最好還是要有全盤規劃較好。」